Pro 012014
 

1.12.2014. Článek navazuje na hlavní článek Nájemní smlouva, z nějž byl vyňat pro nadměrnost. Bude postupně zpracován a doplňován na Vaše dotazy.

Výpovědní doba u podnájemní smlouvy není stanovena, ale příliš krátká výpovědní doba (méně než měsíc bez smluvního ošetření) by mohla případně založit odpovědnost za škodu (každý, v tomto případě pronajímatel, má odpovědnost počínat si tak, aby nedocházelo ke škodám.), eventuálně by mohla být považována za neplatnou pro rozpor s dobrými mravy. Pokud byl podnájemík v omylu vyvoleném pronajímatelem (např. místo podnájemní smlouvy uzavřena smlouva nájemní), nelze vyloučit, že by se mohl domáhat i škod v souvislosti s výpovědí se lhůtou pod rámec lhůty nájemní smlouvy (viz koment níže zakomponuj).

Otázka: Když u člena bytového družstva dojde na základě rozhodnutí členské schůze k jeho vyloučení pro hrubé porušování dobrých mrav (nedodržování nočního klidu a nedodržování Stanov družstva), zda mu může být ukončen nájem, a tím se musí vystěhovat z družstevního bytu? Děkuji za odpověď.

Odpověď: Ano, přesněji řečeno po zániku členství – stanoví § 619 a 734 § zákona č. 90/2012 o obchodních korporacích a družstvech. http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-90#p619

„§ 734     (1) Člena bytového družstva nebo společné členy bytového družstva, s jejichž členstvím je spojen nájem družstevního bytu nebo společný nájem družstevního bytu, lze vyloučit z družstva,

  1. a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, nebo
  2. b) byl-li nájemce pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.

(2) Ustanovení občanského zákoníku o výpovědi nájmu se pro nájem družstevního bytu nepoužijí.

(3) Zánikem členství v bytovém družstvu zaniká také právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, nebo nájem družstevního bytu. Zánikem členství zaniká právo bytového družstva na splnění vkladové povinnosti; právo na úroky z prodlení tím není dotčeno. To neplatí při převodu nebo přechodu družstevního podílu.

Nutno vyzvat k opuštění bytu dle § 2285 OZ do 3měsíců od zániku členství, jinak se prodlužuje o 2 roky! Lhůtu na vystěhování bych dal měsíc (§2291 OZ se nepoužije, takže analogicky stejnou dobu). A při jejím neuposlechnutí podat žalobu na vyklizení, a pro období od zániku členství do vyklizení požadovat „komerční“ nájem v místě obvyklý.

Otázka: Dobrý den, mám družstevní byt (podíl v družstvu) a chci tento byt pronajmout. Která ustanovení se vztahuji na nájemní smlouvu takového bytu. děkuji za odpověď Jaroslav

Odpověď: Není výslovně stanoveno, že ustanovení OZ o podnájmu bytu se užijí i na podnájem družstevního bytu (srov. § 2240 OZ a § 741 z.č. 90/2012 ZOK). Systematickým a analogickým výkladem to však lze dovodit. Z toho mj. vyplývá zákaz podnájmu družstevního bytu bez souhlasu majitele (tj. družstva) vyjádřeného ve stanovách, nájemní smlouvě člena a družstva či jednorázovým rozhodnutím členské schůze, jež se může vztahovat ke konkrétnímu případu (neefektivní) či generálně.

Osoba v podnájmu družstevního bytu je tedy méně chráněna než nájemce bytu ve vlastnictví. V případě, že člen družstva byt dále pronajme chybně nájemní smlouvou, tato nájemní smlouva platí – konvaliduje ve smlouvu podnájemní, přičemž přicházejí v úvahu 2 řešení vzniklé situace. 1. Náhrada škody členem družstva podnájemci za nedodržení smlouvy v případě, že práva z podnájemní smlouvy budou užší a podnájemci z tohoto titulu vznikne škoda. 2. Výše uvedené + pokud smlouva mezi členem a „nájemcem“ faktickým podnájemcem výslovně nestanoví jinak, výkladem vznikají podnájemci ve vztahu vůči nájemci (nikoli vůči všem, tj.. nikoli např. vůči družstvu) relativní práva shodná s právy nájemce bytu ve vlastnictví. Tedy např. zákaz výpovědi členem družstva podnájemci bez zákonného důvodu.

Vzhledem k § 2236 „… ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.“ a argumentu a minory ad maius. – Tj. Platí-tato ochrana i u méně chráněného prostoru (nebytu), musí platit i u bytového (ač družstevního) prostoru – se přikláním k variantě 2. Nelze tedy argumentovat v neprospěch podnájemce, že neznalost práva neomlouvá (např. že na základě znalosti faktu, že jde o družstevní byt, měl vědět, že jde o podnájemní smlouvu). To platí pouze relativně konfliktu práv člena a podnájemce, nikoli absolutně konflikt práv družstva a podnájemce.

Otázka: Dobrý den. Jsem členem bytového družstva. S ním mám uzavřenou nájemní smlouvu na byt. Tento byt ale dále pronajímám. S nájemníkem mám uzavřenou smlouvu z roku 2012 na dobu neurčitou. Letos BD změnilo stanovy, že pronájmy bytů jsou možné jen se souhlasem BD a smlouvy lze uzavřít pouze na dobu určitou na 1 rok. Musím změnit stávající smlouvu s nájemníkem a je tento postup od BD správný? Dále BD upozorňuje, že souhlasy s pronájmem bude dávat s ohledem na účast na schůzích.BD.Děkuji za odpověď

Odpověď: Potřeba souhlasu družstva s pronájmem (podnájmem) družstevního bytu členem platila již dříve ze zákona § 2215 a 2274 a násl z. 89/2012 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p2215 (resp. obdobně v z. 40/1964.) Takže úpravou stanov se situace nemění, ledaže to dřívější stanovy výslovně povolovaly. Postup BD – no ono není povinno souhlas vůbec dát, ale vázanost na účast na schůzích jako obrana proti neúmyslné paralyzaci BD je korektní i morálně. Majetek zavazuje. V nebližší době zkusím napsat článek Podnájemní smlouva, není to tak okrajová záležitost, jak se zdá.

  7 komentářů to “Podnájemní smlouva – nájem družstevního bytu”

  1. Dobrý den, Jsem členem bytového družstva a uzavřel jsem smlouvu o podnájmu na dobu neurčitou. Představenstvo družstva podnájem schválilo. Dotyčný tam bydlí 3 roky. Nyní se náhle rozešel ve zlém se svým zaměstnavatelem a zanechal po sobě nevyřešené finance. Podobná situace může nastat i s úhradou nájemného,

    Pokud budu vyžadovat nyní od podnájemníka kauci, musím napsat novou smlouvu o podnájmu nebo to lze vyřešit dodatkem ke smlouvě?

  2. Dobrý den, doupila jsem byt v družstevním vlastnictví (tedy podíl, jsem členem družstva). V bytě ale bude bydlet má dcera s 3 dětmi a mít tam trvalé bydliště. Musí mít jako dcera podnájemní (nájemní?) smlouvu? Děkuji za odpověď. Marie

    • Smlouvu mít nemusí. Obvykle se pro (pod)nájemníka v družstvu vyžaduje souhlas představenstva, ale pokud to nepronajímáte úplatně, troufl bych si říct, že to nikdo řešit nebude.

  3. Dobry den, mam druzstevni byt, ktery chci pronajmout. Smlouvu mam vypracovanou od Druzstva i se souhlasem, nejsou v ni vsak uvedeny vsechny dulezite veci (zejmena konkretni vyse najmu, ktery pozaduji aj.) Do teto smlouvy bych nemela nic doplňovat, druzstvu staci takto a s podnajmem souhlasi.
    Ja ale potrebuji smlouvu, ve ktere budou jeste dalsi veci, hlavne vyse najemneho a splatnost uvedena. Mohu si po dohode s pravnikem sepsat jeste dalsi smlouvu nebo nejaky dodatek k podnajemni smlouve sepsane Druzstvem? Ustni dohoda o vysi najmenho mi samozrejme nestaci.

 Leave a Reply

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

lze vyplnit cokoli

není zveřejněn a magazín s ním nijak nenakládá