Dub 222013
 

Koupě nemovitosti je jeden z nejsofistikovanějších právních úkonů, který běžný člověk za svůj život párkrát podstoupí, proto je vhodné využít služeb odborníku právníka a stavebního inspektora. Článek shrnuje největší nebezpečí a nejčastější opomenutí a odkazuje na vzor. Nejde jen o opomenutí (např. zahradu, jenž prodlouží převod třeba o 3 měsíce), ale že něco opravdu nepodchytíte a pak z toho nespíte (např. byt za 6 mil., kde občas netekla voda).

Právní vady a další obtíže

Zatížení nemovitosti viditelné z výpisu katastru, absence vlastnického práva, zatížení nemovitosti dosud nezapsané v katastru, např. dosud nevložené zástavní právo či dluhy prodávajícího vzhledem k možnému zatížení nemovitosti v průběhu procesu převodu či odporovatelnosti úkonů, nájemní a jiná užívací práva

Právo prodávajícího může být i chybně zapsáno v katastru, proto od něj vyžadujte nejen výpis, ale i listinu, na jejímž základě vlastnictví nabyl.

Zaznamenejte fotografiemi stav v okamžiku koupě jako důkaz v případě znehodnocení mezi okamžikem podpisu smlouvy a předáním.

 

Skryté faktické vady

např. slabý tlak vody ve vyšších patrech, vady konstrukce domu, plíseň – zejména v polopodzemních a přízemních prostorech, škůdci a jiné hygienické závady, zatékání (nejen v horním patře, u nás zatéká sousedovi v 1NP ostatní nad ním jsou zcela suší…)

Formální náležitosti smlouvy

Upravuje z.č.89/2012 nOZ(před 2014 z.č. 40/1964 Sb.), 256/2013 Sb. katastrální zákon a v případě bytové jednotky též ustanovení § 1158 a násl. nOZ

Budova či dům se identifikuje č. popisným či orientačním a pozemky, na kterých stojí.

Pozemek je identifikován číslem parcely, listu vlastnictví a katastrálního území. Standardně se uvádí i název katastrálního území, výměra a druh pozemku dle § 2/3 z. 344/1992 o katastru nemovitostí. tj.:

„Pozemky se člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty (dále jen „zemědělské pozemky“), lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy.“

Máte-li u rodinného domu speciální zájem na stavbách či porostech, jež se v katastru neevidují (§2/2 o katastru nemovitostí) či určitých porostech, jmenujte je rovněž výslovně.

U bytu zejména pozor na označení jednotky, vchodu a budovy, případně dalších oddělených budov bytů a jiných staveb ve společenství (je-li ve společenství i sousední oddělený dům, máte společný podíl na i na jeho společných částech domu a pozemcích), označení parcel budov a ostatních pozemků, výše spoluvlastnického podílu. Spocialitou společnství vlastníků pak mohou být zvláštní jednotky, jež je ve smlouvě nutno zmínit např. prodejna v domě, kotelna apod.)

Jedna z nejčastějších vad smluv o převodu domu či bytu je uvedení pozemků pro identifikaci domu, s tím, že se ve smlouvě hovoří o převodu domu, případně bytové jednotky a podílu na společných částech domu a nikoli zároveň převodu pozemků resp. podílu na společných pozemcích. Od 2014 se vychází zásadně z toho, že stavba je součástí pozemku a při prodeji pozemku tak není absence zmínky o stavbě na pozemku na formální závadu, ale pro jasnost smlouvy je doporučeno zmínit i to, že součastí pozemku a převodu pozemku je i stavba a její základní specifikaci (např. počet pokojů, podlaží).

Kupní smlouvu zpravidla zajišťuje RK prodávajícího, ale vzhledem k tomu, že zejména kupující vstupuje do rizika, je lepší když si nechá smlouvu zpracovat či alespoň zkontrolovat právě on.

 S ověřením pravosti podpisů zákon č. 256/2013 Katastrální zákon v § 66 odkazuje na prováděcí vyhlášku 357/2013 Sb. § 63 a 64 vyhlášky (nově od 2014 lze akceptovat elektronický podpis s kvalifikovaným certifikátem). Více v info ČÚZK.

Individuální ujednání

vzor alternativně řeší různé situace

např. financování vlastními prostředky, hypotéčním a úvěrem ze stavebního spoření – či jejich kombinace, součinnost prodávajícího při poskytnutí hypotéčního úvěru kupujícímu včetně podpisu zástavní smlouvy a vkladu zást. práva

dokumenty, jež strany poskytnou poskytovateli úvěru

pokuty, lhůty

odstoupení ve zvláštních případech (vadná prohlášení o absenci vad, neposkytnutí součinnosti k dokončení převodu …)

ohlášení převodu vlastnictví bytové jednotky společenství vlastníků jednotek

je-li prodáváno i vybavení – nábytek či jiné předměty, vhodné zahrnout do smlouvy, lze případně i do samostatné smlouvy (ale v tom případě smlouvu podmínkou či jinak propojit, aby Vám nezůstal nábytek bez domu)

Další povinnosti

náklady na poplatky s spojené převodem nemovitosti

informační povinnost při změně faktického či právního stavu nemovitosti v době převodu

Daň z nabytí nemovité věci (do 2013 daň z převodu nemovitosti)

Úplný převod podléhá dani z nabytí nemovitosti. Podrobněji § 2/2 zákonného opatření senátu 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí (ZOSenátu) a do r. 2013 obdobně § 9 zákona č. 357/1992 Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí.

 Poplatníkem (povinnou osobou) je dle § 1 zák. ZOSenátu „převodce vlastnického práva k nemovité věci, jde-li o nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou a převodce a nabyvatel se v kupní nebo směnné smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel,“. Do 2013 to mohl být pouze převodce. Pozor, ve sněmovně je novela (stav „rozesláno poslancům“), jež zamýšlí povinnost natvrdo převést na nabyvatele (uvažovalo se o dubnu 2016).

 Sazba daně zůstává 4% § 26 ZOSenátu (do 2013 § 15 z. 357/1992 o dani, dědické darovací a z převodu nemovitostí.

Základem daně dle § 10 a násl. je od 2014 vyšší hodnota ze dvou následujících

a)  sjednaná cena b) 75% procent srovnávací daňové hodnoty

kdy dle § 14 „Poplatník si může zvolit, zda k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu (určenou FÚ dle vyhlášky bez poplatku za ocenění), nebo zjištěnou cenu (znalcem za smluvní poplatek cca od 3000,- výš).“

Rozhodnete-li se pro zjištění ceny znalcem (nutné do 2013), a jde-li o koupi financovanou úvěrem, nechť znalec splňuje podmínky i poskytovatele úvěru (banky většinou uznávají jen „své“ znalce). V případě smlouvy uzavřené 2013, ale podané na katastr 2014, se aplikuje nová daňová právní úprava (vlastnické právo se nabývá právní mocí vkladu ke dni podání návrhu).

U nemovitosti ve společném jmění manželu jsou poplatníky nadále oba manželé a oba podávají přiznání dle svého podílu (tj. 50% hodnoty za každého,  jsou-li manželé výlučnými vlastníky).

Přechod nebezpečí škody na věci

§ 2121nOZ od 2014 „(1) Nebezpečí škody přechází na kupujícího převzetím věci. (2) Týž následek má, nepřevezme-li kupující věc, ač mu s ní prodávající umožnil nakládat.“ To znamená, ke dni podání návrhu do katastru (je-li pravomocně povolen).

§ 2130 nOZ „Ujednají-li strany, kdy má kupující nemovitou věc převzít, náleží kupujícímu od ujednané doby převzetí plody a užitky nemovité věci. Ve stejné době přejde nebezpečí škody na věci na kupujícího.“

Užívání nemovitosti po dobu převodu

Doporučuji sjednat nájemní smlouvu. To platí i v opačném případě nabytí vlastnictví později než dojde k předání (vzor pracuje s oběma variantami). Může totiž dojít k situacím, kdy se předání či v opačném případě převod značně protáhne či dokonce nepovede a pak už si vlastník citelněji uvědomí, že protistrana fakticky není pouhá osoba s právy a povinnostmi schovatele, ale nájemník. Pro prvních pár týdnů nájmu, pokud vše proběhne v pořádku lze sjednat nájem 0,- tj. ve výši poplatků spojených s užíváním nemovitosti a souvisejících služeb.

Úschova – výběr, náklady, kdo odpovídá, když schovatel peníze zpronevěří či ztratí

Upravuje § 2402 a následující. Úschova finančních prostředků spadá do definice přijímání vkladů od veřejnosti ve smyslu § 1 z.č. 21/1992 o bankách a dle § 2 tohoto zákona ji mohou vykonávat jen zákonem výslovně určené osoby (kromě bank např. spoř. a úvěrová družstva, typicky pak notáři a advokáti). Vklady u těchto osob zpravidla mají nějakou formu garance (fond pojištění vkladů, pojištění advokáta za škodu způsobenou klientovi – na škodu úmyslnou by se ale nevztahovalo).

Složitelem je kupující. Ten vybírá schovatele, je s ním ve smluvním vztahu a jemu schovatel odpovídá. Do okamžiku právní moci vkladu, tedy prakticky po celou dobu úschovy chrání zájmy složitele (kupujícího). Nebylo by tedy spravedlivé, pokud by kupující splnil svůj závazek již složením smluvené částky byť i oběma stranami smluvenému schovateli a za chybu schovatele neodpovídal. V případě ztráty peněz vinou schovatele tedy prodávající bude svůj nárok nadále směřovat vůči kupujícímu (nikoli schovateli). Vybere-li schovatele hypotéční banka, měla by být v úvěrové smlouvě sjednána odpovědnost banky za jeho případné selhání. Mj. poskytuje-li hypotéční úvěr banka, může zároveň plnit funkci schovatele. Záleží zda tuto přidanou službu bude schopna nabídnout levněji než advokát (v praxi spíš ne).

Co se týče nákladů na úschovu, hradí je složitel. Vzhledem k tomu, že po právní moci vkladu již schovatel ekonomicky (nikoli právně) slouží prodávajícímu, je korektní smluvit v kupní smlouvě poloviční povinnost úhrady nákladů úschovy prodávajícím a zároveň jeho předběžný souhlas se schovatelem a výší nákladů úschovy.

 

Předkupní právo spoluvlastníků

viz samostatný článek Prodej nemovitosti bez souhlasu spoluvlastníka

Další významnější novinky OZ od. 1.1.2014

§ 2129/2 zákonná záruka 5 let na skryté vady nemovitosti

Vzor

je univerzální – konstruován v A/B variantách

např. byt/ rodinný dům

výluční vlastníci / výluční vlastníci určitého ideálního podílu

platba převodem z účtu / financování hypotékou či kombinací hypotéky a stavebního spoření

předání bytu před okamžikem účinků převodu / po okamžiku účinků převodu

obsahuje smlouvu o převodu vlastnictví bytové jednotky/rodinného domu + nájemní smlouva speciálně upravená pro tento účel + předávací protokol

 

Může se hodit: Pořídit nemovitost nebo investovat – volně upravitelná hypotéční a investiční kalkulačka s referenčními výnosy dluhopisů a akcií

Související článek: Darování nemovitosti

  6 komentářů to “Smlouva o koupi nemovitosti”

  1. Dobrý den, chci koupit od bratra na hypotéku jeho dům, který koupil ještě před manželstvím, tudíž nespadá do SJM. Bratr se momentálně se svou ženou rozvádí a nemají vůbec dobré vztahy. V bance nám dali k podpisu zástavní smlouvu na nemovitost s tím, že na ní musí být i podpis bratrovy manželky, že se zástavou nemovitosti bance souhlasí. Jeho manželka však nic podepisovat nechce. Podle nového občanského zákoníku prý bez jejího podpisu katastr zástavní právo nezapíše a já tudíž nedostanu hypotéku. Je to pravda, když je bratr výlučným vlastníkem domu a ten tudíž nespadá do SJM? Předem moc děkuji za odpověď

    • Takové jednání banky nedává smysl. I kdyby Váš bratr sám nemovitost financoval hypotékou a manželka mu ze svého pomáhala se splátkami, nadále nemovitostí neomezeně disponuje jako svým majetkem a prostředky vynaložené manželkou na jeho dům je povinen vypořádat nezávisle. I v případě, že by bratr chtěl manželku obrat a finance jí vynaložené na jeho byt nevrátit, a ona navrhla např. předběžné opatření, zástavní právo banky bude stále před jejím právem manželky na vypořádání toho, co na majetek druhého vydala, takže její souhlas se k platnosti práva nevyžaduje a případnou vymahatelnost úvěru vůči bance by ani žádným jiným způsobem neposílí. Jde patrně o přehlednutí faktů bankovním úředníkem a věřím, že věc dokážete vysvětlit ke zdárnému konci.

  2. Dobrý den, prosím, můžete mi sdělit, jestli se nějak k r. 2014 změnila právní úprava, týkající se zrušení vkladu kupní smlouvy na KN z důvodu nezaplacení kupní ceny? Z časových důvodů musím řešit kupní smlouvu na byt ještě před tím, než budou kupujícímu vyplaceny peníze za jeho nemovitost. V případě, že by peníze nedostal, potřebuji na katastru zrušit vklad

    • Nemyslím, že by se úprava změnila. Vrácení nemovitosti by mělo být provedeno návrhem na vklad s přílohou „odstoupení“ (patrně by tedy měl podpis na něm být úředně ověřen). Pokud jej podepisuje jen jedna strana, katastr informuje protistranu o návrhu. Ta, pokud se nevyjádří, katastr by měl rozhodnout o vkladu. Pokud protistrana s odstoupením nesouhlasí, pak by případně soud rozhodoval o platnosti odstoupení, tedy o tom, zda tu právo je či není (a je možné že by se v takovém případě řešilo zápisem, ne vkladem).

  3. Dobrý den, chci koupit byt. Dum vlastní dvě sestry na hypotéku. Dum má 4 bytové jednotky. K prodeji nabízejí 1 bytovou jednotku, sklep a podíl na chodbě, chodníku ke vchodu. Není zde založen fond oprav. Chci se zeptat jaký podíl na společném podílu mi náleží. Do fondu oprav platíme za bytovou jednotku nebo za podíl na domě. A neměla bych taky mít podíl na pudních prostorách? Děkuji

    • Podíl dle prohlášení vlastníka, vlastníků (v katastru). Půdní prostory dle prohlášení vlastníků resp. pokud v něm nejsou některé prostory vymezeny jen pro užívání určitých vlastníků jednotek, měl by podíl na společných částech domu a pozemcích odpovídat podílu podlahové plochy jednotky z celkové plochy podlah jednotek.

 Leave a Reply

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

lze vyplnit cokoli

není zveřejněn a magazín s ním nijak nenakládá