Smlouva o dílo
Rozdíl smlouvy o dílo a úpravě věci, jednotný režim od 2014
§2586-2635 nOZ č. 89/2012. § 2629 pro stavbu stanoví stanoví záruku 5 let (někdy i pouze 2 roky), přičemž je třeba práva z vad uplatnit bez zbytečného odkladu po zjištění. Pro dílo, jehož předmětem není stavební práce (tedy např. obklady, podlahy, štuk, instalatérské práce, vlastně skoro vše při rekonstrukci), máte nárok z vady pouze, pokud vznikla porušením povinnosti zhotovitele a to do 2 let (§2617), v ostatním pak v obecné lhůtě 6 měsíců dle § 1921, přičemž je třeba je vytknout bez zbytečného odkladu (ty viditelné ideálně již při převzetí). Zvažte smluvní záruku za jakost.
Plnění technických norem
Povinnost postupovat dle závazné technické normy (instalatérské práce, elektřina) vyplývá z § 633. Nový zákoník ji nestanoví. Patrně ji bere za samozřejmou. Za samozřejmou ji však nemusí brát Vámi smluvený fušer a najednou vám třeba nepřidělají ve správné výšce umyvadlo, neboť odpad je veden příliš vysoko.
U stavebních prací
Postupovat dle dokumentace. Řádně vést stavební deník. Při jeho absenci společnosti neuznávají v některých případech reklamace – neprokážete, zda jste ochranný nátěr aplikovali až po požadovaných 2 týdnech zatuhnutí podkladu apod. Snad každý si je vědom, že stavební dozor musí dělat „jeho“ člověk, nikoli zhotovitel.
Přiměřená lhůta k odstranění nedostatků
Má smysl aplikovat na jednotlivé práce či pokud máte harmonogram prací, řekněme např. jako poloviční lhůta než pro práci původně vyhrazená. Není-li plněno ani v této lhůtě, sjednat podmíněné odstoupení (dílo dokončí jiná osoba).
Smluvní pokuta dle současného a nového občanského zákoníku
Aplikuje se na situace, kdy není řádně splněno (tj. bez vad a včas).
1. nesmí být nepřiměřeně vysoká. Pohybujeme-li se mezi nepodnikateli, viděl bych to na polovinu resp. celou cenu (viz dále) díla, časově rovnoměrně rozloženo po dnech prodlení do konce přiměřené lhůty výše.
2. mělo by být ujednáno, že se nedotýká nároku na náhradu škody. V opačném případě se lze nárok na náhradu škody vznést pouze do výše smluvní pokuty. Upraveno 13.10.2014 : v souladu § 1 (2) „Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti“ lze i dle nového OZ (původně jsem § 2050 považoval za kogentní).
Škody ve smyslu výše nutno chápat jako škodu z neplnění, tj. navazující škody (neběží další navazující práce, platíte jinde podnájem). Samostatným nárokem by pak byla škoda způsobená porušením jiných povinností např. poškození upravované věci např. pokud by jste v důsledku vadného postupu zhotovitele museli zbourat i ostatní části domu postavené někým jiným, vyhodit špatně použitý materiál (vybourané křivé kachličky), náklady na bourací práce atd.
Ve vzoru je nastaven poměrně přísný systém sankcí a lhůt, který Vás v konečném důsledku vzhledem k výše uvedenému může i někde omezovat. Pokud víte jak, upravte. Pokud vazby a dopady takových úprav neznáte, tak případně konzultujte s právníkem. Pro „domácí “ použití, tj. na menší projekty by to ale mělo stačit. Zhotovitel patrně na sankce nebude chtít přistoupit, ale nenechte se ukonejšit. Sankce nejsou neúctou či nedůvěrou ke zhotoviteli, ale součástí běžného a zvláště pak obchodního života. Smlouvy a slovo se mají dodržovat. Přistupte případně na zmírnění sankcí či lhůt, ale nikoli úplné odstranění.
Překážky, znemožňující plnění, vyžadující změnu provedení či materiálu – povinnost informovat
§ 2620/2 již spotřebiteli neumožňuje smlouvu ukončit bez sankcí. Bude vhodné sjednat povinnost přiměřeně modifikovat smlouvu a případně i cenu v případě neočekávaných překážek či i bez těchto překážek samozřejmě s adekvátní náhradou zhotoviteli.
Prostor pro vytvoření díla bych před předáním nafotil a do smlouvy zakomponoval závazek, že zhotovitel prostor prohlédl a neshledal žádné překážky, jež by znemožňovaly či ztěžovaly provedení díla (např. viditelná nerovnost obkládaných stěn či pokrývaných podlah). Pokud takovou překážku či vadu materiálu zjistí, přeruší práci a bez zbytečného odkladu písemně oznámí objednateli. Sjednáte-li telefonické oznamování, aktivujte nahrávací software. V podstatě jde o lehce rozvedenou povinnost dle §637 OZresp. § 2594 (upozornit na vady materiálu). Ponechat ze zákona pouze ústní sdělení nedoporučuji. Může tvrdit, že Vám říkal, že podklad je křivý a obklad bude též křivý, ale Vy jste mu řekli, ať přesto pokračuje.
Další ujednání
Objednatel standardně poskytuje zhotoviteli vodu a energie bezplatně. V opačném případě sjednat uvedení stavu elektro a vodoměru v předávacím protokolu.
Pokud zhotovitel dodává i materiál, sjednejte výhradu změny materiálu.
Vyhýbejte se komplexním dodávkám zejména neosvědčenými zhotoviteli. Nasmlouvejte efektivně oddělitelné výkony samostatně, např. smlouva pro postavení příček a další pro vedení inženýrských sítí, další pro obklady či pokrytí podlah.
První den stát za zády
Tady asi každý ví své. Není to trapné. Dáte signál, že Vám na věci záleží. Za druhé si vyjasníte, co a jak. Ne každý má na rekonstrukci precizní dokumentaci a ne každý fušer je schopen ji rozluštit.
Související článek: Odstoupení od smlouvy s řemeslníky
[1] § 2629
(1) Soud nepřizná právo ze skryté vady, které objednatel neoznámil bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby, namítne-li druhá strana, že právo nebylo uplatněno včas. Totéž platí o skryté vadě projektové dokumentace a o jiných obdobných plněních.
(2) Prováděcí právní předpis může v odůvodněných případech stanovit zkrácení doby uvedené v odstavci 1 pro některé části stavby až na dva roky. Ujednají-li strany zkrácení této doby, nepřihlíží se k tomu, je-li objednatel slabší stranou.
[2] § 2617 Má-li dílo při předání vadu, zakládá to povinnosti zhotovitele z vadného plnění; přechází-li však nebezpečí škody na objednatele až později, rozhoduje doba tohoto přechodu. Po této době má objednatel práva z vadného plnění, způsobil-li vadu zhotovitel porušením povinnosti.
§ 2618 Soud nepřizná objednateli právo z vadného plnění, neoznámil-li objednatel vady díla bez zbytečného odkladu poté, kdy je zjistil nebo při náležité pozornosti zjistit měl, nejpozději však do dvou let od předání díla, a namítne-li zhotovitel, že právo bylo uplatněno opožděně.
§ 2619
(1) Dal-li zhotovitel za jakost díla záruku, použijí se obdobně ustanovení o kupní smlouvě.
(2) Záruční doba týkající se díla počíná běžet předáním díla.
Pingback: Odstoupení od smlouvy s řemeslníky 26.3.2013 » Magazín spotřebitele
Dotaz: OSVČ jsem Smluvně svěřila Rekonstrukci koupelny a WC. Tato osoba si sama najmula instalatéra a elektrikáře.Smlouva uváděla i datum zahájení a ukončení Rekonstrukce. Tato však byla dodržena pouze v jedné profesi zedník,kdy mu byla provedena platba v hotovosti. S jeho ústním příslibem, že ostatní profese si ohlídá. Tato osoba OSVČ nedodržela nic. Dále byly u ní zjištěny závady většího rázu jako , nedostačující sklon dlažby ve sprchovém prostoru utvořením schodku, kterým přetéká voda koupelny, špatné provedení obezdívky závěsného WC, atd. Na veškerá naše sdělení a žádost nereaguje a my si nevíme rady. Tato situace trvá již pět měsíců.Prosím poraďte co můžeme dělat, nebo jak přimět tuto osobu k zodpovědnosti.Děkujeme za radu . S pozdravemp
Odpověď: Vady jste tedy písemně dodavateli vytkli a dodavatel reklamací odmítl či neřešil v přiměřené lhůtě ( 30 dnů nemusí stačit na reklamaci větších stabeb ale na koupelnu určitě ano). Nechť Vám osoba s razítkem pozemního stavitele sepíše reklamaci a ideálně vyčíslí cenu odstranění jednotlivých vad. Berou 300 až 500 na hodinu, tak Vás to vyjde např. na 2000. S tím se v dopise nazvanám předžalobní výzva obraťte na dodavatele, ať vady odstraní a zaplatí posudek do Vámi daného termínu. Adekvátní zde budou 3-4 týdny, s tím že pokud tak neučiní budete adekvátní peněžitý nárok vymáhat soudně včetně příslušenství.