Smlouva o koupi nemovitosti

Koupě nemovitosti je jeden z nejsofistikovanějších právních úkonů, který běžný člověk za svůj život párkrát podstoupí, proto je vhodné využít služeb odborníku právníka a stavebního inspektora. Článek shrnuje největší nebezpečí a nejčastější opomenutí a odkazuje na vzor. Nejde jen o opomenutí (např. zahradu, jenž prodlouží převod třeba o 3 měsíce), ale že něco opravdu nepodchytíte a pak z toho nespíte (např. byt za 6 mil., kde občas netekla voda).

Právní vady a další obtíže

Zatížení nemovitosti viditelné z výpisu katastru, absence vlastnického práva, zatížení nemovitosti dosud nezapsané v katastru, např. dosud nevložené zástavní právo či dluhy prodávajícího vzhledem k možnému zatížení nemovitosti v průběhu procesu převodu či odporovatelnosti úkonů, nájemní a jiná užívací práva

Právo prodávajícího může být i chybně zapsáno v katastru, proto od něj vyžadujte nejen výpis, ale i listinu, na jejímž základě vlastnictví nabyl.

Zaznamenejte fotografiemi stav v okamžiku koupě jako důkaz v případě znehodnocení mezi okamžikem podpisu smlouvy a předáním.

 

Skryté faktické vady

např. slabý tlak vody ve vyšších patrech, vady konstrukce domu, plíseň – zejména v polopodzemních a přízemních prostorech, škůdci a jiné hygienické závady, zatékání (nejen v horním patře, u nás zatéká sousedovi v 1NP ostatní nad ním jsou zcela suší…)

Formální náležitosti smlouvy

Upravuje z.č.89/2012 nOZ(před 2014 z.č. 40/1964 Sb.), 256/2013 Sb. katastrální zákon a v případě bytové jednotky též ustanovení § 1158 a násl. nOZ

Budova či dům se identifikuje č. popisným či orientačním a pozemky, na kterých stojí.

Pozemek je identifikován číslem parcely, listu vlastnictví a katastrálního území. Standardně se uvádí i název katastrálního území, výměra a druh pozemku dle § 2/3 z. 344/1992 o katastru nemovitostí. tj.:

„Pozemky se člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty (dále jen „zemědělské pozemky“), lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy.“

Máte-li u rodinného domu speciální zájem na stavbách či porostech, jež se v katastru neevidují (§2/2 o katastru nemovitostí) či určitých porostech, jmenujte je rovněž výslovně.

U bytu zejména pozor na označení jednotky, vchodu a budovy, případně dalších oddělených budov bytů a jiných staveb ve společenství (je-li ve společenství i sousední oddělený dům, máte společný podíl na i na jeho společných částech domu a pozemcích), označení parcel budov a ostatních pozemků, výše spoluvlastnického podílu. Spocialitou společnství vlastníků pak mohou být zvláštní jednotky, jež je ve smlouvě nutno zmínit např. prodejna v domě, kotelna apod.)

Jedna z nejčastějších vad smluv o převodu domu či bytu je uvedení pozemků pro identifikaci domu, s tím, že se ve smlouvě hovoří o převodu domu, případně bytové jednotky a podílu na společných částech domu a nikoli zároveň převodu pozemků resp. podílu na společných pozemcích. Od 2014 se vychází zásadně z toho, že stavba je součástí pozemku a při prodeji pozemku tak není absence zmínky o stavbě na pozemku na formální závadu, ale pro jasnost smlouvy je doporučeno zmínit i to, že součástí pozemku a převodu pozemku je i stavba a její základní specifikaci (např. počet pokojů, podlaží).

Kupní smlouvu zpravidla zajišťuje RK prodávajícího, ale vzhledem k tomu, že zejména kupující vstupuje do rizika, je lepší když si nechá smlouvu zpracovat či alespoň zkontrolovat právě on.

 S ověřením pravosti podpisů zákon č. 256/2013 Katastrální zákon v § 66 odkazuje na prováděcí vyhlášku 357/2013 Sb. § 63 a 64 vyhlášky (nově od 2014 lze akceptovat elektronický podpis s kvalifikovaným certifikátem). Více v info ČÚZK.

Individuální ujednání

vzor alternativně řeší různé situace

např. financování vlastními prostředky, hypotéčním a úvěrem ze stavebního spoření – či jejich kombinace, součinnost prodávajícího při poskytnutí hypotéčního úvěru kupujícímu včetně podpisu zástavní smlouvy a vkladu zást. práva

dokumenty, jež strany poskytnou poskytovateli úvěru

pokuty, lhůty

odstoupení ve zvláštních případech (vadná prohlášení o absenci vad, neposkytnutí součinnosti k dokončení převodu …)

ohlášení převodu vlastnictví bytové jednotky společenství vlastníků jednotek

je-li prodáváno i vybavení – nábytek či jiné předměty, vhodné zahrnout do smlouvy, lze případně i do samostatné smlouvy (ale v tom případě smlouvu podmínkou či jinak propojit, aby Vám nezůstal nábytek bez domu)

Další povinnosti

náklady na poplatky s spojené převodem nemovitosti

informační povinnost při změně faktického či právního stavu nemovitosti v době převodu

Daň z nabytí nemovité věci (do 2013 daň z převodu nemovitosti)

Zrušena 8.7. 2020 drtivou většinou poslanců (musí schválit senát a podepsat prezident – září 2020) se zpětnou účinností k 1.12.2019 (návaznost na datum vkladu, tzn. v zásadě podání návrhu na vklad).

 

Přechod nebezpečí škody na věci

§ 2121nOZ od 2014 „(1) Nebezpečí škody přechází na kupujícího převzetím věci. (2) Týž následek má, nepřevezme-li kupující věc, ač mu s ní prodávající umožnil nakládat.“ To znamená, ke dni podání návrhu do katastru (je-li pravomocně povolen).

§ 2130 nOZ „Ujednají-li strany, kdy má kupující nemovitou věc převzít, náleží kupujícímu od ujednané doby převzetí plody a užitky nemovité věci. Ve stejné době přejde nebezpečí škody na věci na kupujícího.“

Užívání nemovitosti po dobu převodu

Doporučuji sjednat nájemní smlouvu. To platí i v opačném případě nabytí vlastnictví později než dojde k předání (vzor pracuje s oběma variantami). Může totiž dojít k situacím, kdy se předání či v opačném případě převod značně protáhne či dokonce nepovede a pak už si vlastník citelněji uvědomí, že protistrana fakticky není pouhá osoba s právy a povinnostmi schovatele, ale nájemník. Pro prvních pár týdnů nájmu, pokud vše proběhne v pořádku lze sjednat nájem 0,- tj. ve výši poplatků spojených s užíváním nemovitosti a souvisejících služeb.

Úschova – výběr, náklady, kdo odpovídá, když schovatel peníze zpronevěří či ztratí

Upravuje § 2402 a následující. Úschova finančních prostředků spadá do definice přijímání vkladů od veřejnosti ve smyslu § 1 z.č. 21/1992 o bankách a dle § 2 tohoto zákona ji mohou vykonávat jen zákonem výslovně určené osoby (kromě bank např. spoř. a úvěrová družstva, typicky pak notáři a advokáti). Vklady u těchto osob zpravidla mají nějakou formu garance (fond pojištění vkladů, pojištění advokáta za škodu způsobenou klientovi – na škodu úmyslnou by se ale nevztahovalo).

Složitelem je kupující. Ten vybírá schovatele, je s ním ve smluvním vztahu a jemu schovatel odpovídá. Do okamžiku právní moci vkladu, tedy prakticky po celou dobu úschovy chrání zájmy složitele (kupujícího). Nebylo by tedy spravedlivé, pokud by kupující splnil svůj závazek již složením smluvené částky byť i oběma stranami smluvenému schovateli a za chybu schovatele neodpovídal. V případě ztráty peněz vinou schovatele tedy prodávající bude svůj nárok nadále směřovat vůči kupujícímu (nikoli schovateli). Vybere-li schovatele hypotéční banka, měla by být v úvěrové smlouvě sjednána odpovědnost banky za jeho případné selhání. Mj. poskytuje-li hypotéční úvěr banka, může zároveň plnit funkci schovatele. Záleží zda tuto přidanou službu bude schopna nabídnout levněji než advokát (v praxi spíš ne).

Co se týče nákladů na úschovu, hradí je složitel. Vzhledem k tomu, že po právní moci vkladu již schovatel ekonomicky (nikoli právně) slouží prodávajícímu, je korektní smluvit v kupní smlouvě poloviční povinnost úhrady nákladů úschovy prodávajícím a zároveň jeho předběžný souhlas se schovatelem a výší nákladů úschovy.

 

Předkupní právo spoluvlastníků

viz samostatný článek Prodej nemovitosti bez souhlasu spoluvlastníka

Další významnější novinky OZ od. 1.1.2014

§ 2129/2 zákonná záruka 5 let na skryté vady nemovitosti

Vzor

je univerzální – konstruován v A/B variantách

např. byt/ rodinný dům

výluční vlastníci / výluční vlastníci určitého ideálního podílu

platba převodem z účtu / financování hypotékou či kombinací hypotéky a stavebního spoření

předání bytu před okamžikem účinků převodu / po okamžiku účinků převodu

obsahuje smlouvu o převodu vlastnictví bytové jednotky/rodinného domu + nájemní smlouva speciálně upravená pro tento účel + předávací protokol

 

Může se hodit: Pořídit nemovitost nebo investovat – volně upravitelná hypotéční a investiční kalkulačka s referenčními výnosy dluhopisů a akcií

Související článek: Darování nemovitosti