Vyklizení balkonu SVJ při opravě, zateplení, revitalizaci
Situace:
Balkony k bytům ve společenství vlastníků jednotek jsou společnými částmi budovy (tedy nikoli soužástí bytové jednotky), ale jsou ve výhradním užívání členů.
Členská schůze SVJ schválila revitalizaci a zateplení domů, kdy balkony je třeba vyklidit z důvodu zateplení polystyrenem a následné umístění dlažby, nového zábradlí a omítnutí. Na některé spodní balkony bude též umístěna noha lešení.
Jeden z vlastníků jednotky odmítá svůj balkon vyklidit. Co dělat?
Závěr: Jsou splněny podmínky svépomoci a situaci lze svépomocí řešit. Tj. balkon může výbor v dané situaci vyklidit i bez souhlasu majitele bytu i bez asistence soudů a exekutora.
Zákon nedává přímou odpověď a je nutno ji poměrně složitě hledat ve výkladu a posoudit více různých aspektů.
Relevantní právní úprava:
§ 1183 Nového občanského zákoníku
(1) Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.
Lze výhradně užívaný balkon, připojený k bytu, byť jde o formálně o společnou část domu, považovat za součást obydlí ve smyslu ústavního práva?
Stejně jako součásti chodeb, kde si nájemníci se souhlasem SVJ či družstva přistaví předsíň a zvětší si tak obydlí. Je sice o nebytový prostor, ale je s obydlím tak těsně integrován – např. na balkoně může mít dotčení osobní věci, do nichž se mu nikdo nemá hrabat. Ten argument se jen posílí, pokud je povoleno zasklení balkonu, kdy se z balkonu stává něco jako chodba či další místnost, byť nikoli obytná.
Opačně lze argumentovat, že i zasklený balkon je stále uzamčeně oddělen od bytu – obydlí. Trestní zákoník též rozlišuje prohlídku obydlí a nebytového prostoru např. sklepa.
Výklad nedává jasnou odpověď, zda balkon bytu považovat za součást obydlí či nebytový prostor, a bude vhodné postupovat obezřetně.
Při potřebě vyklidit balkon za účelem revitalizace a odmítnutí vyklizení vlastníkem bytu by tedy zcela bezpečnou možností bylo podat žalobu na vyklizení balkonu. Čekat ale roky na výsledek tohoto řízení a případně i na následný výkon rozhodnutí je těžko představitelné. Je třeba se ponořit hlouběji.
Jaké budou následky, pokud dotčený balkon nebude včas vyklizení?
Nebude provedeno zateplení daného balkonu. Nebude provedena výměna shodného zábradlí a dlažby daného balkonu. Zhotovitel revitalizace bude moci požadovat smluvní pokutu za nepředání stanoviště v termínu či neplnění podmínek pro provedení stavby, je-li taková pokuta sjednána. Pokud by se to mělo dodělat dodatečně -z novu postavit lešení, zajistit dopravu materiálu a odpadu, přítomnost odpovědných osob – lze se snadno dostat na 500 000 Kč navýšení (tj. třeba 10 násobek normální částky). Dále hrozí ztráta dotace v řádech milionů, oddálení kolaudace. Velký nárůst administrativy pro výbor. V našem případě by navíc došlo okamžitě v navýšení nákladů patrně v řádu nižších desetitisíců za lešení, jež by se nemohlo opít o lodžii ve spodním patře, ale muselo by být dola stavěno dále od domu. Konečný účet za takovou neposlušnost člena by se klidně mohl vyšplhat na cenu samotného bytu.
Ty následky mohou být pro majitele bytu opravdu extrémní až likvidační. Porovnejme to s tím, co může při reálných předpokladech a očekáváních ztratil majitel bytu, pokud mu balkon vyklidíte bez jeho souhlasu a věci dáte do úschovy resp. rozumně zajistíte proti ztrátě, odcizení, poškození.
Věci skladované na balkoně zpravidla nebývají příliš cenné a jejich uložením na relativně bezpečné místo by nemělo dojít k žádné újmě. Lze zde použít ustanovení o svépomoci. dle § 14/1 nOZ („Každý si může přiměřeným způsobem pomoci k svému právu sám, je-li jeho právo ohroženo a je-li zřejmé, že by zásah veřejné moci přišel pozdě.“
Související článek: