Prodej nemovitosti bez souhlasu spoluvlastníka

Jak řešit prodej nemovitosti v případě nesouhlasu spoluvlastníka? F.B. Praha

Jak dlouho trvá soud ve smyslu dále, jaké jsou další možnosti řešení. A.D. Praha

O co jde: Dále nechcete již užívat nemovitost společně. Pokud prodáte jen svůj podíl (což můžete udělat kdykoli vyjma omezení předkupním právem viz dále), prodáte to o dost levněji, než kdyby se nemovitost prodávala celá. Tedy jak spoluvlastníka donutit k prodeji jeho části, pokud on prodat nechce.

a) Dohoda o společném prodeji či užívání s ostatními původními vlastníky a novým vlastníkem

– např. rodinný dům je fyzicky rozdělen na byty (nikoli právně ve smyslu bytové jednotky) a obýván spoluvlastníky nebo

– všichni spoluvlastníci souhlasí s prodejem třetí osobě, dobré je dohodnout si počáteční cenu a její a plán jejího snižování včetně dna, za každý měsíc, co není nalezen kupec.

Lze se na takovém postupu dohodnout závazně s možností stanovení smluvní pokuty, pokud by jeden ze spoluvlastníků chtěl cuknout. Např. 200 000, jež si při cuknutí rozdělí ostatní spoluvlastníci. Obsahem takové písemné dohody pak bude vyjádření úmyslu společného prodeje, plán snižování ceny a smluvní pokuta pro případ odmítnutí prodeje či neposkytnutí potřebné součinnosti do X dní od výzvy (např. k podpisu kupní smlouvy) spoluvlastníkem.

Předkupní právo

Předkupní právo může být smluvní či zákonné a funguje tak, že nabídne-li oprávnění stejnou cenu jako jiný potenciální kupec má právo odkoupit podíl sám. Pokud ale jiný kupec nabídne více a oprávněný již tuto vyšší částku zaplatit odmítne, lze prodat za vyšší cenu jinému kupujícímu. Zákonné předkupní právo upravuje § 1124 z.č. 89/2012 Občanský zákoník nOZ

§ 1124

(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.

§ 1129

Spoluvlastník (spoluvlastníci ) s 2/3 podílu (hlasů) mohou rozhodnout o užití věci jedním či více vlastníky při řádné náhradě pro zbylé spoluvlastníky (např. obvyklé nájemné či podíl na něm dle znaleckého posudku), rozdělení věci pro užívání různých částí různými spoluvlastníky. Přehlasovaný spoluvlastník se může – zejména při nepřiměřeném protiplnění bránit žalobou.

Nemá-li někdo 2/3 většinu, nebo chcete-li nemovitost vypořádat – rozumějme určité konečné řešení, postupujete následovně.

§ 1140 nOZ

„(1) Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.

(2) Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.“ (komentář – zejména nepříznivá sociální či zdravotní situace dotčeného)

§ 1147 „Není-li rozdělení společné věci dobře možné (komentář – což většinou bude případ pouze těch nemovitostí, kde je více domácností – k rozdělení viz samostatný oddíl v textu dále), přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.“

Dle § 88 OSŘ je místně příslušný soud,

„a) který rozhodoval o rozvodu, jde-li o vypořádání manželů po rozvodu stran jejich společného jmění nebo jiného majetku anebo o zrušení společného nájmu bytu,

b) v jehož obvodu je nemovitá věc, týká-li se řízení práva k ní, není-li dána příslušnost podle písmene a)“

Tzn. že nemovitosti, jež bylo třeba řešit při rozvodu bude řešit rozvodový soud a vše ostatní soud místa nemovitosti.

Co obnáší takový soud (aktualizováno 22.9.2015) Soudní poplatek 2000,- pol. 6 přílohy z. č. 549/1991 Sb. o soudních poplatcích.

Soud může dle mého odhadu trvat 2-3 roky. Náhrada nákladů soudního poplatku a nákladů na právní zastoupení je přiznána dle míry úspěchu ve sporu. Zpravidla bude vysoká cena na nabídce a nízká na poptávce. Kdo bude dál od ceny přiměřené, bude méně úspěšný ve sporu a ponese úměrně vyšší část nákladů na právníka protistrany. Pokud bude jedna ze stran na ceně přiměřené a druhá bude chtít příliš moc či nabízet příliš málo, ta druhá bude 100% neúspěšná a ponese až na výjimky veškeré právní náklady. Základ pro výpočet odměny právního zástupce, tzv. tarifní hodnota, se vypočte dle § 8/5 vyhl. 177/1996 Sb. advokátní tarif, a mimosmluvní odměna 1 úkonu právní služby dle § 7 b. 6 vyhlášky. Např. při požadavku společného prodeje nemovitosti v ceně 5 mil. navržené jedním ze dvou 50% spoluvlastníků bude tarifní hodnota 2,5 mil. a 1 úkon právní služby bude stát 10 200,- bez DPH + paušální náhrada za úkon tj. 300,- bez DPH (§ 13). Úkony právní služby definuje § 11 vyhlášky a na soud první instance jich bývá kolem 5. Na odvolací soud pak kolem 3.

Jaké jsou další možnosti?

V případě existence 2 bytů (§ 1158 OZ) lze prohlášením na katastr dle § 1166 vymezit bytové jednotky, vzhledem k tomu, že každý má ideální podíl na nemovitosti, je k tomu třeba souhlasu všech. V případě existence min. 5 jednotek, z nichž min. 3 jsou ve vlastnictví různých osob, je třeba při vymezení jednotek zřídit spol. vlastníků jednotek ve smyslu § 1194 a násl.

Může soudce dům rozdělit?

a) na části

22 Cdo 92/2005 Věc s nepřiměřenými náklady nezbytnými na reálné rozdělení je věcí reálně nedělitelnou.

22 Cdo 1465/2000 „Reálné rozdělení stavby je možné jen tehdy, jestliže vzniknou na základě stavebních úprav učiněných podle stavebních předpisů samostatné věci. Přitom k reálnému rozdělení stavby na dvě nebo více samostatných věcí nestačí rozdělení stavební parcely geometrickým oddělovacím plánem (rozsudek Nejvyššího soudu ČSR ze dne 20.12.1985, sp. zn. 3 Cz 43/85, publikovaný v Bulletinu Nejvyššího soudu ČSR č. 1/1987). Stavbu lze reálně dělit jen vertikálně (srov. například R 285/47 Sbírky rozhodnutí československých soudů)“.

b) na bytové jednotky

Dobrý den, společně s příbuznými vlastníme rodinný dům formou ideálního spoluvlastnictví, každý 50%. Bydlíme ve 2 různých bytech. Já si přeju rozdělení na 2 bytové jednotky (+ společné prostory), oni s rozdělením nesouhlasí. Jaké jsou možnosti a event.. úspěšnost soudní cestou, i když to není zrovna příjemné řešení? Nemovitost lze rozdělit bez problému na 2 obytné části. Děkuji

§ 1165 tuto možnost soudu dává (i Judikát NS 22 Cdo 2255/2003). Důvody zákonodárce pro tuto možnost soudce mohly být praktičnost – zpravidla již je fakticky rozděleno a dále ochrana práv dalších spoluvlastníků, proti tomu stojí fakty, že nedojde k formálnímu zrušení spoluvlastnictví, je nutná náročná další součinnost a dohoda ohledně toho co bude společnou častí domu a co jednotkou, ač zde značně pomáhá nařízení 366/2013. Neřeší to osobní spory spoluvlastníků – stále se budou dohadovat o úhradě nákladů, nesnášet se apod., krom toho nejde o levnou záležitost – odhaduji od 80 000 výš dle počtu jednotek. A tak ve hře zůstává jediný argument, ale o to silnější.

Další kritéria pro soud ohledně rozdělení či nařízení společného prodeje

Rozdělení vily na jednotky či části by bylo v rozporu s § 1144, pokud by jím došlo k významnému snížení její ceny. Nelze argumentovat tím, že vlastnící jednotek by nadále mohli nemovitost prodat společně (tj. všechny jednotky), protože jakmile jeden nesouhlasí, zpravidla ten, jenž odmítal společný prodej a původně rozdělení na jednotky požadoval, tak to neplatí. A ten jeden nesouhlasící, byť třeba v menšině, blokuje rozdíl vyšší hodnoty ostatním spoluvlastníkům.

Nelze a priori konstatovat, že souhrn jednotek či částí nemovitosti různých vlastníků má nižší cenu než nemovitost vlastněná jedním vlastníkem. Zpravidla to tak bude, zejména u větších rodinných domů (vil), jež typicky budou o rozdělení uvažovat, ale může to být i naopak – menší kus prodáte snáze než celek. Řešením této otázky je tedy odborný odhad a rozdíl ceny vily jako celku a součtu podílových jednotek. Ke kritériu významné snížení není zatím dostupná judikatura. Věřím, že by to bezpečně měl splňovat rozdíl 15%. Nižší číslo se může vejít do kolonky „nepodstatné snížení a subjektivní odchylka odhadce“.

Jednotky/části zpravidla nebudou moci být rozděleny přesně dle podílů a bude třeba poskytnout částečnou přiměřenou náhradu v penězích podobně jako při přikázání jednomu nemovitosti ze spoluvlastníků za náhradu.  Není jasné nakolik by případná neschopnost dovypořádání v penězích mohla mít dopad na změnu postoje soudu a nařízení prodeje nemovitosti. Judikát 22 Cdo 1604/2005 řeší trochu jinou situaci, ale naznačuje, že i tyto okolnosti by soud měl zohlednit při rozhodnutí o vypořádání.

Příklad – dotaz: Dobrý den (red. krac.), se sestrou vlastníme rodinný dům se zahradou, každý ideální polovinu v domě s 2 byty. Sestra nabídla mi svou část k odkoupení za pro mě nepřijatelnou částku. Pokud nepřistoupím na jejá návrh, podá na mě žalobu k soudu na prodej celé nemovitosti včetně mého podílu v soudní dražbě s tím, že dle jejího právního zástupce budu platit veškeré soudní výlohy a poplatky. Je to vůbec možné?

Odpověď: Pro zjednodušení předpokládejme, že dům mám mnohem větší cenu jako celek než dům formálně rozdělení na bytové jednotky (bytové spoluvlastnictví dle OZ) a sestra by tedy soud přesvědčila, že dům je neefektivní dělit na bytové jednotky (zapisované v katastru), což je ve Vašem případ nejspíš pravděpodobné. Nabídněte reálnou cenu odkupu její poloviny. Poplatky se platí dle úspěchu ve sporu. Zjednodušeně, pokud sestra požaduje za její polovinu 2 miliony a vy nabízíte milion, při výsledné ceně, za níž soud nařídí prodej (patrně ne však výše za níž se nemovitost skutečně prodá) Vaší poloviny 1,5 mil. (resp. celého domu za 3 mil), bude sestra z 50 % úspěšná a vy též, tzn. každá strana uhradí protistraně náklady ve výši 50%, eventuálně by soud mohl rozhodnout, že 50% soudního poplatku a ostatní (právní zastupování si strany uhradí sami, tzn. náhradu nepřizná). Čím lépe se kdo trefí do reálné ceny, tím více mu bude přiznáno nákladů. Lze očekávat, že při nařízení prodeje v dražbě bude cena spíše níže než při dobrovolném prodeji (tzn. ve Váš prospěch). Nenabídnete-li nic a půjde o situaci, kdy dělit dům na jednotky by nebyl efektivní, sestra Vás informuje pravdivě. Pokud ovšem Váš návrh bude blízko prodejní ceně a návrh sestry vzdálen, ponese veškeré náklady sestra. Obecně lze ale mluvit spíše ve prospěch nespokojeného vlastníka. Pokud spolu spoluvlastníci nechtějí být, jeden by neměl blokovat druhého a je dobré se dohodnout na ceně znaleckého odhadu (realitky často nadsazují, aby si prodávajícího přitáhly, takže Vaše sestra má možná „velké oči“).

Stále si nejsem jist(a), co dál v mém případě?

Můžete položit věcně nový dotaz a bude zde zdarma zodpovězen. Někteří pokládáte své dotazy, přestože odpověď je zjevná z článku či z diskuze či dotazy vyžadující rozsáhlejší individuální péči. V tom případě Váš dotaz odstraním a nabídnu placené právní služby. Lze mě též rovnou kontaktovat viz stránka kontakt pro placené právní služby 1500 Kč/hod bez DPH. Zahrnuje komplexní právní služby ve všech segmentech práva – poradenství, soupis písemností a zastupování.

JUDr. Ing. Vladimír Koranda, Ph.D., redaktor a advokátní koncipient

Související články: 

Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky, rodinného domu

Vypořádání nemovitosti ze společného jmění manželů

Darování nemovitosti, osvobození od darovací daně

179 komentářů: „Prodej nemovitosti bez souhlasu spoluvlastníka“

Dotaz:

Dobrý den,jak mohu svuj podíl na bytové jednotce Společenství vlastníků vyjmout ze SJM a zapsat na manželku.?Mohu také tento podíl se souhlasem manželky jej přenechat jinému členu rodiny a jaké doklady k tomu potřebuji ?
Děkuji Mágr

Odpověď: a) zúžit SJM u notáře (ve středu ověřím proces dle nOZ) b) převést či prodat celý byt úplatný převod viz související článek, darování viz čl. Darování nemovitosti

Dotaz: Dobrý den,bývalý manžel prodal bez mého vědomí svoji ideální 1/2 pozemků, další 1/2 vlastním já.Měl nárok učinit prodej,aniž mě informoval?Děkuji za odpověď.

Odpověď: Ano

Dotaz:

Prodej nemovitosti s předkupním právem (PP) platným do 31.12.2014 se 4 podílovými spoluvlastníky (PV), 1. má podíl 1/2 a neprodává, 2., 3. mají po 1/8 a 4. má 1/4. 2.+3.+4. společně jedním dopisem uplatnují nabídku předkupního práva u 1.PV s kupní cenou rozdělenou podle jejich podílů.
Může 1.PV požadovat takto formulované PP za zmatečné, hodlá koupit jen jeden podíl od jednoho podílníka a může požadovat od každého PV samostatnou nabídku PP? Žádná dohoda o tom nebyla dosud ujednána.
Děkuji za odpověd Václav Nový

Odpověď: Předpokládám, že konkurenční (cizí) kupec chce koupit vše zbylé (tj. 50%) nebo nic. Vlastnické právo prodávajících je silnější než předkupní právo spoluvlastníka a společná nabídka je korektní. Požadovat samostatnou nabídku by bylo možné pouze v případě, že cizí kupec chce jen určitou část (např. 1/8).

Dotaz: dobry den je nas 8 spoluvlastniku na pozenky mame kupce ktery chce vše odnas koupit ale jeden spoluvlastnik stim nesouhlasi da se prodat i bez jeho souhlasu děkuji

Odpověď: Ne

Dotaz: Dobrý den,v rámci dědění jsem získala spoluvlastnictví k chatě. Já i bratr máme ideální poloviny chaty. Chata ovšem stojí na cizím pozemku. Svůj podíl na chatě bych ráda co nejrychleji prodala. Kdybych chtěla polovinu svého podílu darovat svému muži? Jaké budou další právní kroky? Děkuji za odpověď.

Odpověď:

Pokud by se jednalo o úplatný převod. Je třeba respektovat
§ 3056 (1) Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.
(2) Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě.

Vzhledem k tomu, že by šlo o darování, předkupní právo vlastníka pozemku se neaplikuje (ani předkupní právo spoluvlastníka chaty). Co se týče, SJM, věc patrně není v SJM, takže žádné překážky v tomto duchu. Darování nemovitosti viz související článek.

Dotaz: Dobrý den, prosím o vyjádření k tomuto problému: Zdědila jsem podíl 1/120 na pozemku o výměře 1066 m2, který nevyužívám, ani jej nebudu užívat a ráda bych se ho zbavila. Protože pozemek je dělen až na 1/10000 s neuvěřitelným počtem spoluvlastníků (někteří bez známé adresy, jiní v cizině) a největší podíly mají český stát příp. obec. Mohu bez souhlasu spoluvlastníků svůj podíl darovat státu nebo obci? Děkuji za odpověď.

Odpověď: Můžete, ale darování je dvoustranný úkon a pro obec by přijetí takového daru nemuselo být výhodné (agenda spojená s darovací smlouvou a následnou evidencí a péčí o pozemek), tedy ani chtěné. k tomu § 1050/OZ „Nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu deseti let, má se za to, že ji opustil.“ Lidově řečeno, kašlete na to. Pokud by jste to chtěla mít jó jisté, na příslušný katastrální úřad pošlete neformální dopis: Prohlašuji, že opouštím svůj podíl na té a té nemovitosti s úředně ověřeným podpisem. Dle § 1045 opuštěná nemovitá věc (zde podíl na ni) připadá státu.

Dotaz:

Dobrý den, prosím o posouzení postupu, který bych při prodeji nemovitosti chtěla uplatnit. Já a můj bratr jsme spoluvlastníky domu, který jsme získali dědictvím po rodičích. On vlastní 1/4, já 3/4 domu. Dům nabízíme k prodeji za cenu 2,7 mil Kč. Bratra výše nabízené ceny „nezajímá“, ale trvá na tom, že ať již se dům prodá za jakoukoliv cenu, on sám chce získat 1 mil Kč. Reálná nabízená cena domu by dle mého názoru měla být nižší než současně nabízená – max. do 2 – 2,2 mil Kč. Dům je již delší dobu v nabídce, nikdo o něj nejeví zájem. Napadlo mne řešení, které nevím, jestli je v souladu se zákonem a proto vás prosím o jeho posouzení.
Nabídla bych písemně odkoupení mého podílu bratrovi ve výši 3/4 ceny, která by se opírala o znalecký posudek a tržní analýzu prodávaných a porovnatelných domůl ve stejné lokalitě. Pokud by bratr odkoupení odmítl, domnívám se, že bych už bez jeho souhlasu směla stanovit nižší nabídkovou cenu a pokud by se dům prodal, potom by bratrovi náležela 1/4 z ceny, za kterou se prodal a ze které by byly odečteny daně. Děkuji vám předem za odpověď.

Odpověď: To nejde. Možno vykoupit bratra nuceně přes soud (za přiměřenou náhradu) a následně dům prodat. Pokud si chcete ušetřit 3-4 roky soudu a poplatků, řekněte že mu těch (2,7-2,2)/4=125 000,- doplatíte. Pokud odečtem poměrné soudní poplatky a úrok z Vašeho podílu za 3-4 roky, tak jste na svém.

Dotaz: Dobrý den.Je nás 5 sourozenců a zdědili jsme po našich rodičích byt v OV.Tedy má každý z nás 1/5.Protože můj manžel letos v lednu umřel a zdědila jsem po něm rd,na kterém jsou 2 exekuce,tak sourozenci mají strach,že se byt neprodá,protože exekuce přejdou na mě a tím pádem bude uvalena exekuce i na můj podíl na bytě.Chtěla bych můj podíl darovat dceři.Je to možné?Nebo mám sourozencům dát předkupní právo?Děkuji za odpověď

Odpověď: Přiznám se, že je tam několik aspektů, které se mi nechce nastudovávat. Dlužník v exekuci či insolvenci či dědic jako jeho právní nástupce určitě bude (dřív nebo později, pokud nezaplatí) v režimu, kdy je povinen učinit prohlášení o majetku, a to i nově nabytém. Úkony jimiž se dlužník snaží poškodit věřitele mohou být věřiteli odporovány a v některých případech považovány za podvod. Pokud bych se do něčeho takového pustil tak jedině do prodeje za adekvátní tržní cenu s tím, že utržené peníze bych použil na úhradu exekuce. Darování je nevhodné i z toho důvodu, že potřebujete peníze na exekuci, a pokud by Vám dcera následně utržené peníze z prodeje darovaného podílu bytu odmítla „vrátit“, jste v pořádném průšvihu. Pokud však cena RD po odečtení hodnoty všech případných břemen s RD spojených výrazně převyšuje výši exekuované částky, a z vaší strany bude vůle platit, je nepravděpodobné, že by exekuce byla rozšířena i na byt.

Dotaz:

mám problém, jsem spoluvlastníkem nemovitosti (dům + pozemek + garáž). Nemovitost je rozdělena na dvanáctiny, moje matka vlastní 6/12, já 1/12, můj bratr 1/12, první matky sestra 2/12 a druhá matky sestra také 2/12. Já mám zájem o odkup podílů obou matky sester. S jednou jsem se domluvila na odkupu naprosto bez problémů, ovšem ta druhá chce za prodej svých „ideálních“ 2/12 přemrštěnou částku, se kterou já nesouhlasím … prosím o radu, jaké další postupy můžu udělat, popřípadě jak mám vytyčit její podíl k užívání???
Moc děkuji za odpověď.

Odpověď: Squeeze out či „vytyčení podílu“ či jiné zázračné soukromoprávní řešení než v článku popsané bohužel není.

Dotaz: Dobrý den, (red. kráceno) Musí být rozhodnutí o prodeji pozemku podílových spoluvlastníků ve výši 100 % hlasů? nebo stačí, když já mám vše krom 1/12 na chatě. Nebo chatu zbourám 🙂 a nebude podíl žádný? díky za odpověď

Odpověď: S prodejem musí souhlasit 100% vlastníků, doplněno. PS: dřevo z bouračky beru 🙂

Dotaz:

Dobrý den. Chápu dobře, že když má babička chce prodat zděděné 2/3 domu a druhý spoluvlastník (syn zemřelého manžela) s prodejem nesouhlasí, pak mu nemusí nabídnout dům k prodeji v rámci předkupního práva (od smrti jejího manžela, tedy i od dědického řízení, je to déle než 6 měsíců), ale také nemůže prodat svůj podíl bez jeho souhlasu, když se nechce soudit? Děkuji za odpověď.

Odpověď:

1. Ne, svůj podíl lze prodat kdykoli. Pokud je na něm předkupní právo, musí se nejprve nabídnout k prodeji osobě oprávněné.
2. Zde se řeší prodej majetku nikoli Váš ale spoluvlastníka, doplněno „o co jde“
3. Mj. pokud bylo dědické řízení skončeno před účinností nového OZ tj. 1.1.2013 a dále, předkupní právo se na nemovitost vztahuje do konce 2014 (nevím, jak to je, pokud smrt nastala do konce 2013 a řízení skončilo až 2014, a kvůli těm 2 měsícům, co do konce roku zbývají to nechávám plavat)

Dotaz: Dobrý den, koupil jsem 5/6 nemovitosti, zbývající vlastník 1/6 podíl nechce prodat, od 1.1.2015 je na nemovitosti věcné břemeno používání na 10 let na moji osobu, do této doby to bylo 10 let pro druhého majitele 1/6 podílu. Je možné podat žalobu na prodej zbývajícího podílu, příp. jak dále postupovat a jakou mám zhruba šanci podíl soudně získat? Děkuji.

Odpověď: Bez podrobných informací těžko dávat odhady. Ale to je přesně to co by právníci dělat měli. Pokud tam dotyčný nebydlí, tak řekněme 90% a více. Pokud tam bydlí, tak řekněme 60% a více.

Dotaz: Chceme zakoupit pozemek a na něm postavit RD. Pozemek je ve spoluvlastnictví 4 příbuzných osob (4x 1/4 podíl). Jedna osoba nechce ale svůj podíl prodat a odmítla i rozdělení pozemku. Prosím o radu jak postupovat? Zakoupit 3/4 podílu ? Může osoba s 1/4 spoluvlastnictví znemožnit stavbu nebo se stát jejím spoluvlastníkem?

Odpověď: To je tedy hodně „Kamikaze Styla“ (zatím snad nejdrsnější zde na Magazínu) a velmi nejisté vyhlídky. K tomu § 1128 a násl. http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p1128
V lepším případě by jste začali stavět nejdřív za 4 roky, pokud by Vás spoluvlastník soudně blokoval. Ale myslím, že ani soudce by pro takové dobrodružství nemusel mít pochopení a že by jste taky nemuseli začít stavět nikdy.

Dotaz: Dobrý den, vlastním ideální polovinu několika hektarů pozemků, které jsou roztroušené asi na 10 kusech po katastru obce. Spolumajitel byl osloven (já ne, kupodivu) Státním pozemkovým úřadem, zda by pozemky neprodal. Já s prodejem jeho poloviny v podstatě souhlasím, jen chci aby pozemky navazující na mnou obývanou nemovitost zůstaly v mém vlastnictví, protože já půdu prodat nechci. Jak to nejlépe vyřešit? Děkuji za odpověď. Jan Čermák

Odpověď: Asi se ptáte, zda řešit jednou 3-stannou smlouvou či nejprve vypořádat- rozdělit spoluvlastnictví a bývalý spoluvlastník nechť si jedná s úřadem sám. Druhá varianta pro Vás určitě bude znamenat méně rizik, např. pokud by se něco později pohnojilo, bude si to řešit s úřadem jen Váš kolega. Zase může být výrazně dražší (vyměřování by na rozdíl od první varianty bylo na náklady spoluvlastníků), kdy rizika první varianty nejsou zásadní. Není jasné doporučení. Záleží na podmínkách …

Dotaz: Dobrý den, mám v úmyslu zakoupit garáž v osobním vlastnictví, stojící na pozemku města. Má město předkupní právo? Kde najdu legislativní úpravu k této záležitosti? Děkuji.

Odpověď: ano, upravuje § 3054 zejména a násl. § 3056 OZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p3054

Dotaz: společně s přibuznými vlastníme rodinný dům formou ideálního spoluvlastnictví, každý 50%. Bydlíme ve 2 různých bytech. Já si přeju rozdělí na 2 bytové jednotky (+ společné prostory), oni s rozdělením nesouhlasí. Jaké jsou možnosti a event úspěšnost soudní cestou, i když to není zrovna příjemné řešení? Nemovitost lze rozdělit bez problému na 2 obvytné části. Děkuji

Odpověď: včleněno na základě Vašeho dotazu přímo do článku, děkuji za dotaz

Dotaz: Vlastním s manželem dům, každý polovinu, budeme se rozvádět, on mě z domu vyhodil a tvrdí , že mě nic nedá a soudně se to dlouho potáhne. Můžu svoji polovinu domu prodat i bez jeho souhlasu a před rozvodem ,pokud mám kupce, samozřejmě, že dodržením lhůty na jeho předkupní právo ?

Odpověď: Ano, z článku by to mělo být zjevné, ale jste již 2. kdo se na to ptá …

Dotaz: Dobrý den, kupuji ideální polovinu pozemku, tedy pozemek vlastní dva vlastníci rovným dílem 1/2 ale druhý vlastník je v exekuci resp. na katastru je jeho polovina zablokována exekutorem. Můžu od prvního nezadluženého vlastníka jeho 1/2 koupit? Nebude mít exekuce na prodej vliv? Resp. Povolí nám katastr vklad? Děkuji a s pozdravem Halaš

Odpověď: Ano. Ne. Ano 🙂 exekuce podílu spoluvlastníka neomezuje jiného spoluvlastníka při nakládání s vlastním podílem

Dotaz: Zdravim,vlastnim id 5/6 nemovitosti. Spoluvlastnik je v exekuci jinak by bez problemu prodal.Jak mam postupovat? A v pripade ze by ta 1/6 sla do drazby bude me vubec nekdo informovat nebo jak si to mam ohlidat? Dekuju

Odpověď: Informaci o prodeji by jste měl obdržet. Upravují odkazované § http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1963-99#p338 a http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2000-26#p47. Je více způsobů, jak exekuci i v případě prodeje nemovitosti, řešit. Buďte v kontaktu s exekutorem a opatrný ve sdělování částky, jakou jste ochoten zaplatit (čekejte na jeho představu …).

Dotaz: Jsem se synem spoluvlastník domu, zahrada a ostatní je moje , syn se ke mně nechová hezky a tak bych chtěla spoluvlastnictví na domě prodat i se zahradou a garáží ,musím vše nejdříve nabídnout jemu?

Odpověď: Ne. viz článek předkupní právo

Dotaz: Dobrý den, vlastním ideální polovinu domu s bývalým manželem. On chce nyní svoji polovinu prodat. Dům má pouze 1 bytovou jednotku. Zajímalo by mně, pokud svoji polovinu prodá, jestli se nový majitel může bez omezení pohybovat v mé domácnosti. Myslím především ložnici a dětský pokoj. Děkuji.

Odpověď: Takové řešení není možné vynutit – v rozporu s právem na ochranu obydlí a soukromí. Proti němu stojí právo na ochranu vlastnictví spoluvlastníka. Ale to lze řešit finanční kompenzací z Vaší strany ve výši tržního nájmu v odpovídajícím podílu spoluvlastníka, a to až do doby než se dohodnete na vypořádání či to za Vás rozhodne soud. Doporučuji před řešením neutíkat, kompenzace lze žádat až 3 roky zpětně…

Dotaz: Dobry den mel bych dotaz teta se strycem zdedili na 1/2 chatu teta by chtela napsat svoji1/2 na me a strycova 1/2 je v exekuci jak bych mel pokracovat v ziskani te druhe1/2.dekuji predem za radu

Odpověď:

Strýc Vám 1/2 může dobrovolně odprodat za asistence exekutora, kdy exekutorovi bude dobrovolně uhrazena dlužná částka s náklady exekuce. Tím se též ušetří na nákladech exekuce. Další možností je počkat si na veřejnou dražbu.

Dotaz:

Dobrý den,jsem vlastníkem domu, kde 1/6 patří tetě mé ženy, do domu bylo investováno cca 1,5 mil. Teta se na rekonstrukci nijak nepodílela a dále nepodílí, svoji šestinu prodat nechce a já chci v budoucnu dům prodat. Jak se bude vypočítávat částka která připadne tetě při prodeji nemovitosti, kterou jsem zvelebil a zvýšil takt prodejní cenu?? Děkuji mnohokrát za odpověď Ševčík

Odpověď: Povinnost spoluvlastníka podílet se na nákladech na věc (opravy, zlepšení upravuje § 1129 OZ a násl. http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p1129). Záleží tedy, jak o zlepšení rozhodla většina vlastníků, případně zda rozhodnutí není neúměrně zatěžující vůči některým spoluvlastníkům. Situaci, kdy zvelebujete bez souhlasu ostatních a ostatním je to ku prospěchu (např. vyšší cena při prodeji), řeší § 1136OZ.

Dotaz: Dobrý den, s manželem máme 50 % a babička vlastnila zbytek rd, měli jsme spoluvlastnictví.. Fakticky máme 2 byty, ale není to tak zkolaudovane. My investovali do našeho podkroví cca 300 000, babička nic, její byt je na kompletní rekonstrukci. Nyní babička zemřela a probíhá děd. řízení, má 2 dědice. Moje otázka..při odhadu dědictví odhadcem rd sníží se odhad rd o naší investici? Tj. Bude se při odhadu počítat jen vybydlena půlka ? Musím odhadce pustit do svého bytu? Dědicové budou chtit vyplatit a my nechceme platit vzhledem k budoucí rekonstrukcí nic navíc.

Odpověď: S nemovitostí se zachází jako s celkem, ale při případném vypořádání spoluvlastnických vztahů (u Vás vyplácení dědiců) se zohlední, o co jste nemovitost zhodnotili rekonstrukcí své části. K tomu § 1136 a OZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p1136. Důvod pro vpouštění odhadce příliš nevidím. Půdorys a popis bude zhruba znát od příbuzných, takže odhad Vaší části lze zrealizovat i bez Vaší součinnosti.

Dotaz:

Dobrý den ! Bydlíme s manželem v domě a jsme spoluvlastníky domu se dvěma byty . Soused bydlel v patře Vroce 2013jsme zažádali soud o zrušení spoluvlastnictví do vlastnictví 2bytových jednotek .Dočkali jsme se až po2letech .Mezitím musím podotknout,že o to rozdělení jsme požádali až po16letech spokojeného soužití ale jakmile se nastěhovala k sousedovi jeho již v pořadí xpartnerka podotýkám,že s předchozíma xpartnerkama jsme společně dobře vycházeli ,začali problémy vše co platilo ona kamžitě neuznávala a soused ji šel se vším na ruku .Bo
hužel se s ním nedalo mluvit byl zcela pod jejím vlivem ,takže nebyla možná žádná komunikace.Došlo až k . soudu rozhodl ,i přes dva sodní znalecké posudky,které jednoznačně potvrdili,že to jde rozdělit rozhodl takto.Ale nejhorší
bylo rozhodnuti,o dražbě celého domu ,protože soused nesouhlasí s rozdělením tak soudce navrhl prodej celého domu za odhadní cenu,kterou neakceptujeme jelikož víme v jakém stavu ten jeho byt a dům je .Nehledě na to že střecha je v hodně špatném stavu.Pod
otýkám,že jsme u soudu řekli,že bychom se v žádném případě nezřekli věcného břemene a taky ,že se budeme dále podílet na opravách a údržbě domu jako doposud ,sepsali bychom něco jako domovní řád podle vyhlášky i přes to všechno rozhodl takto .Cítíme hroznou bezmoc ,když celý život opravujete dům nikomu nic nedlužíme a kvůli zvůle jedné paní mi musíme opustit dům ? stát se pomalu bezdomovci,.Proč nelze nebo spíše da lze prodat pouze jeho byt .Takhle mi jsme před léty koupili naš byt jako 3osoba Oni jíž nastěhovali podnájemníky .Chtěli jsme jen byt vlastníky svého bytu a nyní nevíme co bude dál!!!!!!!!Děkuji za odpovědi a Váš čas.

Odpověď: Děkuji za Vaši zkušenost. Mí přátelé řeší opačný problém. Sousedi nechtějí prodat o 50% více jako celek a raději zchudnou a preferují rozdělení. Pokud je cena dobrá tak se s někým dohodněte. Pokud dobrá není jak říkáte, nikdo to nekoupí a cena půjde níže. Rozhodnutí soudu by se primárně mělo odvíjet od toho kolik se rozdělení na jednotky ztratí na ceně.

Dotaz:

Dobrý den,vlastním s bratrancem dům se dvěma oddělenýmí bytovými jednotkami na ideální 1/2.On chce svou polovinu pronajmout, já s tím souhlasím problém je ten že nájemce dostane sociální příspěvek od státu a potřebují můj podpis.Na katastru je to jen jedno číslo popisné.
Nemám jistotu že spoluvlastník bude řádně platit daně z přijmu z podnájmu mě žádné peníze nepůjdou.Mám strach z případných sankcí finančního úřadu.Jak formulovat případnou smlouvu,aby bylo předem jasné že s podnájmem nebudu mít nic společného krom toho že jsem zapsán na katastru.

Odpověď: To jsou jeho příjmy, podobně jako kdyby prodával polovinu svých jablek … daňově Vás to nezajímá.

Dotaz: Dobrý den, může bývalá manželka prodat svoji ideální 1/2 bytu v soukromém vlastnictví, pokud bývalý manžel vlastnící druhou 1/2 v něm bydlí a nemá zájem na prodeji. Oba nemají prostředky na vzájemné vyplacení. Děkuji za odpověd‘ Jindřich

Odpověď: Je-li společné jmění manželů po rozvodu vypořádáno (lze poznat z katastru), tak ano.

Dotaz:

Dobrý den, jsem podílovým vlastníkem 1/2 proluky (red. krác).
Můj dotaz: A) Rozdíl mezi podílovým vlastnictvím zapsaným v KN a ideálním spoluvlastnictvím jako např. SJM? Právní důsledky při rozhodování soudů, když nedojde k dohodě o vypořádání těchto dvou vlastníků.
B) Může druhý vlastník bez mého souhlasu postupovat radikálně a vytlačit mne z práva mé poloviny vlastnictví?
C) Je možné požadovat na novém vlastníkovi, aby v případě prodeje mé poloviny, mne zaplatil o 10% až 20% více, než uhradil v této době za získání 50% podílu, ne více? Znalci je běžně uváděna takto ponížená cena.
D) Je možné, aby soud při nemožnosti nemovitost rozdělit nařídil prodej mé poloviny dražbou, dnes dokonce elektronickou, která trvá i jen 30 minut? Zde mají výhodu movití podnikatelé, developéři, realitní kanceláře a ne já 85letý s pomalejší reakcí.
E) Znalecký posudek k dražbě je zpracován k tržní ceně nebo obvyklé ceně? Jaký je mezi nimi rozdíl a kdy se která používá? Nákladový způsob z pronájmu je nízký a musí vést jen k snížení odhadu, ten nelze vyloučit? Dražební vyvolávací cena je o kolik % snížena?
F) Nelze žádat soud, aby určil, že prodávaný podíl se může prodávat běžným způsobem pomocí inzerce po dobu min. 1 roku jako se prodával nakoupený druhý podíl nového vlastníka. Děkuji předem za Vaši odpověď palčivých otázek při 50:50 podílů. 11. 03. 2016 Nový

Odpověď:

A) V kontextu Vašeho dotazu žádný. Obojí je spoluvlastnictví ideálního podílu, kdy každý má kousek všeho a pro vypořádání je třeba fyzické rozdělení, odkup jedním ze spoluvlastníků či. spol. prodej a fin. vypořádání.
B) viz článek
C) Ne
D) Ano, jako spoluvlastníkem musíte obdržet informaci o termínu dražby a lze se nechat zastoupit
E) žádný
F) Ne, § 1147 to neumožňuje, ledaže by došlo k dohodě

Dotaz: Dobrý den. S matkou spoluvlastníme v ideálním spoluvlastnictví byt. Chtěli bychom pronajmout jednu místnost mému kamarádovi .
Stačí abych v nájemní smlouvě byl uveden sám jako pronajímatel , nebo v ni musíme byt uvedeni oba jako „pronajímatelé „? Jak by pak měla vypadat úvodní strana ?

Odpověď: Oba. Viz vzory.

Dotaz:

Dobrý den. Budeme se s manželem rozvádět. Vlastníme v SJM rodinný dům a nějaké pozemky. V domě jsou dvě bytové jednotky, z nichž je jedna před rekonstrukcí. Manžel mi nyní vyhrožuje tím, že ihned prodá svou polovinu domu (ideální) prvnímu nepřizpůsobivému zájemci abychom si to užili. Může toto učinit bez mého vědomí a souhlasu?
Rozvodové řízení ještě neproběhlo, na dělení majetku se zcela jistě nedohodneme, děti máme školou povinné ve věku 14 a 18 let. Díky za rychlou odpověď

Odpověď: Ne.

Dotaz: zdědili jsme s bratrem 1/2 zahrady, na které stojí chata. Druhá polovina náleží tetě, která chce svůj podíl prodat třetí osobě. Rádi bychom ho od ní odkoupili, ovšem ne za cenu, kterou nabízí kupující, jelikož je údajně dvojnásobkem odhadní hodnoty jejího podílu (odhad znalcem proběhl v říjnu minulého roku, od té doby nebyly na pozemku provedeny žádné změny).
Jelikož není možnost rozumné dohody, zajímalo by mne, zda má právo prodat svou polovinu podílu bez našeho souhlasu.

Odpověď: Pro realizaci předkupního práva musíte nabídnout to, co kupující. Odhad (ani nižší cena na trhu, pokud by kupující byl nějaký exot, co za to dá víc než kdokoli normální) v tomto případě nemá relevanci.

Dotaz:

Dobrý den, vlastním s bývalým přítelem 1/2 domu, který nelze jednoduše rozdělit na 2 bytové jednotky. Rozešli jsme se, společné děti bude řešit soud, ale nikdy jsme nebyli manželé, takže společné vlastnictví zatím vyřešeno není. Na domě je hypotéka, psaná na oba. Za dobu sdílení společné domácnosti jí platil celou bývalý partner, nyní jí platíme oba napůl. On v domě bydlet zůstal, já s dětmi ne (ale ještě tam mám trvalé bydliště).
Z jaké ceny se počítá suma, kterou bych měla chtít za vyplacení spoluvlastnictví – z hodnoty celého domu, nebo se do toho počítá i nesplacená hypotéka? Hypotéku jsme si brali na základě jeho příjmů, na cca 75% nemovitosti, přičemž zbylých 25% jsme uhradili z vlastních zdrojů – ale nestejnoměrně, on zaplatil „víc“. Hraje to roli ve vypořádání spoluvlastnictví, v případě, že každý podle katastru vlastníme 1/2 domu?
S pronájmem mé části nesouhlasí, za můj podíl mi nabídl směšně nízkou částku. Je možné nějak zajistit, aby mi platil nájem, pokud užívá i mou polovinu nemovitosti?
Společnou domácnost již pár měsíců nemáme…lze podíl převést v rámci vztahu druh-družka i nyní, kvůli dani, nebo to již není možné?
Mnohokrát děkuji 🙂

Odpověď: Na nakládání s věcí ve spoluvlastnictví je třeba 50% hlasů spoluvlastníků, takže pronajmout bez jeho souhlasu nelze. Lze požádat soud o rozhodnutí o uspořádání poměrů dle slušného uvážení, kde Vám pronájem za těchto okolností určitě povolí.
http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p1139
Lze protiprávně pronajmout bez jeho souhlasu s tím, že soudně to patrně nebude schopen zvrátit. V nájemní smlouvě uveďte, že pokud by to druhý z vlastníků zvrátil, bude třeba se vystěhovat ve lhůtě několika týdnů (15 či více dnů právní moc, + měsíc na vyklizení).
Na Vašem místě bych snad podíl raději prodal (to bez souhlasu lze) a přítele vypořádal. Pokud chce užívat celou nemovitost pro sebe, můžete žádat tržní nájemné.

Dotaz: Byl jsem se sestrou majitelem pole ,každý ideální polovinu.Sestra bez mého vědomí prodala svou polovinu JZD ,za cenu pole. Když jsem se chtěl s JZD domluvit na faktickém rozdělení pozemků (2ha) řekli mi ze to bude problém, protože část pozemků je určena k zástavbě a oni by “ prodělali“ ! Přitom si koupili pozemek za cenu pole 10kč za metr! Nyní se se mnou odmítají bavit, pozemek je pouze zatravněný, oni jej občas sečou a berou za to dotace z EU, Se mnou nemají žádnou smlouvu!Vzniká jim tím zisk, z pozemku ze kterého já nic nemám. Jak tento problém řešit, když se chovají jako by jim patřil celý…

Odpověď: Můžete žádat vydání bezdůvodného obohacení v rozsahu poloviny dotací a následně nechat pozemek rozdělit či vypořádat soudně.

Dotaz: Dobrý den,vlastnim nemovitost s kamarádem mého zemřelého manžela.Bohužel manžel ze zdravotních důvodů nestihl situaci vyřešit!Na tomto místě je i provozovna mého podnikání!Původní cena kdy nemovitost pořizovali byla milion!On se nijak nepodilel na rekonstrukci ani opravách!Teď je odhadní cena 1800000.Chtěli jsme jeho polovinu odkoupit za pol.této odhadní!On se slovy,,je tržní hospodářství“ dal tuto nemovitost do realitky za 1800000 za ideální polovinu i s vybavením které mu vlastně nepatří!Nevíme jak se bránit,případně má cenu požádat soud o nějaké rozhodnutí?Moc dekuji za odpověd

Odpověď: Vybavení jste pořídili vy s manželem a je Vaše. Na to je vhodné upozornit kamaráda, případně i realitku. Pokud nebudou reagovat a kamarád bude vědomě chtít prodat věci, jež mu nepatří, šlo by o pokus podvodu (policie). Investice do oprav společného majetku (přesněji pouze částku o níž se zvedla hodnota nemovitost v důsledku těchto investic – např. investice 500 000 zvedly nemovitost o 300 000) lze v hodnotě podílu spoluvlastníka, jež se na nich nepodílel (ve Vašem případě tedy polovina), požadovat zpět soudně 3 roky zpátky (promlčení). Šlo by se domáhat žalobou vůči kamarádovi, případně i předběžným opatřením, aby odpovídající část prostředků složených kupcem, byla v případě převodu na účet kamaráda zablokována do rozhodnutí o dluhu.

Dotaz: Má matka a její bratr zdědili po rodičích nemovitost, (velká zahrada s vlastní studnou na ní jsou starší budovy v hodnotě cca 400 000,-). Oba to mají na půl. Strýc dal svou polovinu vnukovi, který chce získat polovinu matky pokud možno za hubičku. Po získání celé nemovitosti ji chce prodat i když strýci namluvil, že nemovitost bude zvelebovat. Jinak by mu svou polovinu nedal. Strýc s vnukem si dali vypracovat znalecký posudek, který dle našeho názoru je silně podhodnocen ve prospěch vnuka. Tím se teď neustále ohánějí. Nemovitost má podle nás hodnotu kolem 2 mil. – dle srovnání podob. nemovitostí v okolí. Znalecký posudek je na 800 000,- což je hodnota za kterou matka odprodá svůj podíl. Oni nám chtějí dát jen 400 000,-. Když jim nabídneme za jejich polovinu oněch 400 000,- chtějí 1 mil.
Vyhrožují soudem s tím, že veškeré soudní výlohy budeme platit my. Tlačí matku aby svou polovinu prodala za co nejnižší cenu a to co nejrychleji. Vnuk má dluhy – potřebuje peníze.
Má matka si snad může svůj majetek prodat za cenu, kterou si stanoví a ne že jí někdo bude nařizovat za kolik to má prodat. Děkuji za odpověď.

Odpověď: Článek je právě o tom, že lze nařídit, za kolik prodat. Náklady prvního sporu by pak hradila strana ve sporu neúspěšná tzn. při Vašem případu – chce koupit za 400 000 a prodat za milion, zatímco vy nabízíte 800 000 za odkup i prodej, by 100% neúspěšný byl vnuk strýce.

Dotaz: Jsme 4 spolumajitelky nemovitostí a společně je pronajímáme. Pronájmy chodí na společný účet. Tři další spolumajitelky mi odmítají vyplatit 1/4 z obdržených nájmů za uplynulý rok s tím, že se rozhodly, že výnosy zůstanou na společném účtě. Nyní mi bylo zasláno jen vyúčtování, abych si podala daňové přiznání a příjmy zdanila. Příjmy jsem však žádné neobdržela. Mají 3/4 spolumajitelek nárok takto rozhodnout? Podotýkám, že se nebráním přispívat 1/4 na nákladech (pojistka, opravy, daň z nemovitosti).

Odpověď: Doslova vzato ne. Mají ale hlasovací práva (§1128, 1129) na např. navýšení „fondu oprav“ na 100% ročního příjmů, s tím že fond oprav bude na společném účtě … Vaše obrana je pak poměrně dost limitovaná (§ 1130,1131).

Dotaz: Máme byt 2+1 ve SJM. Manželka zemřela, takže její syn zdědil 1/4 bytu. Může si tedy dělat nárok, že ke mě do bytu bude chodit kdy se mu zachce protože je i částečně jeho? Klíče od bytu naštěstí nemá.

Odpověď: Ne, ale může požadovat 1/4 obvyklého nájemného či vypořádání spoluvlastnictví.

Dotaz: Dobrý den, bratr vlastnil přibližně 30 roků jako 1/2 spoluvlastník stavbu dvou garáží umístěnou na parcele dle výpisu KN na pozemku města. Okolní parcelu nutnou pro přístup ke garáži nyní vlastní jiný 1/2 majitel, který asi 10let prohlašuje, že pozemek pod stavbou je jeho, že ho koupil, ovšem v katastru o tom není záznam. K tomu nyní požaduje z důvodu bezdůvodného obohacení nájem za užívání pozemku jak pod stavbou, tak za přístup přes jeho pozemek do garáže 3 roky zpět, ovšem pouze od bratra, tady pouze jednoho ze spoluvlastníků. Bratr s ním nikdy neuzavřel smlouvu o placeném nájmu.

Odpověď: Smlouva o nemovitosti je účinná až vkladem do katastru, ledaže by koupil v dražbě, což u pozemku města není příliš pravděpodbné. Nevšímejte si jej, dokud nebude zapsán jako vlastník. Zajímejte se na městě, zda Vám případně pozemek pod garáží může odprodat.

Dotaz: Jsme členy družstva, bydlíme ve družstevním domě , byt a polovinu dvojgaráže máme v osobním vlastnictví a jsme spoluvlastníky ideální poloviny garáže, stejně tak jako náš soused.
Soused nyní chce „svou“ ideální polovinu garáže pronajmout třetí osobě. Může to provést i bez našeho souhlasu, ale se souhlasem družstva? Jak máme postupovat, aby k pronájmu nedošlo?

Odpověď: Dobrý dotaz. Formálně ne, fakticky ano. On Vás tím nijak neomezí a vy nebudete mít soudně co napadat (resp. jen porušení Vašeho práva ale žádná škoda, tj, jen formální porušení práva…). Maximálně třeba za dva roky dosáhnete vystěhování nájemce a on si tam dá dalšího. Nijak, řešte případně komplexně po vlastnické stránce.

Dotaz: Dobry den. Mamka nedavno zemrela, s tatou meli byt 3+1 kazdy mel jednu polovinu. My jsme zustali tri deti a tata. Jak se rozdeli podily? Sestra chce v byte zustat, ale my zbyvajici bychom ho chteli prodat, da se sestry podil nejak obejit. Ma pravo tam v byte byt s tatou? Kdyz my dva zbyvajici sourozenci si to prat nebudeme?? Dekuji za odpovedi. Pikl Jaroslav, CK

Odpověď: Dědické podíly upravuje (ve Vašem případě) § 1635 OZ. Obejít (odklonit 🙂 je to správné slovo :). Pokud Vaše matka zemřele 1.6. do 1.12. platí zákonné předkupní právo a pak od ledna je nová úprava. Pokud tedy teoreticky podepíšete a ověříte smlouvu v mezidobí, tak se vlezete. Sestra ale bude moci patrně namátat obcházení zákona, neb v tak krátkém mezidobí jste se nemohli rozhodnout o prodeji a zároveň nálézt kupce. Navíc není důvod svůj podíl za komeřní cenu nepordat sestře. Předkupní právo funguje tak, že ona má právo koupit za cenu za níž by koupil jiný a pokud nechce, prodáte jinému.

Dotaz: Dobrý den. Od roku jsme z dědictví s bratrem spoluvlastníky chaty, každý 1/2. Já chci chatu prodat za tržní cenu a bratr nechce. Požaduje na mně, abych mu na základě předkupního práva odprodala svůj podíl za polovinu odhadní ceny soudního znalce. Mám se svou tržní cenou nějakou šanci? Moc nerozumím z úvodu tomu, že podle nOZ po 6 měsících předkupní právo přestává platit, ale od 1.1.2018 předkupní právo mají opět všichni spoluvlastníci. Chápu to dobře, že mám šanci jen do konce roku?

Odpověď: Do konce roku se není třeba trápit s předkupním právem (pokud od vypořádání dědictví uplynulo 6 měsíců). Pak máte šanci z tržní cenou. Kupec je ochoten platit tržní cenu a vy za stejnou cenu nejdřív nabídnete oprávněnému z předkupního práva. Nechce-li, dáte kupci.

Dotaz: Chci prodat svoje ideální poloviny pozemků, zahradu a cestu. Pokud se mi prodej nepodaří do konce roku 2017, můžu po 1.1.2018 ideální poloviny těchto pozemků darovat komukoli, a nemusím je tak nejprve nabídnout ke koupi druhému spoluvlastníkovi? Jak by měla vypadat darovací smlouva pro tento případ? Děkuji Vám za pomoc.

Odpověď: I před darováním je třeba nejprve nabídnout ke koupi (ledaže jde o převod osobě blízké) viz odst 2..
§ 1124 od 2018

(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

(2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.

Dotaz: Dobrý den, mám plnoletou dceru a syna. Vlastníme každý 1/3 domu. Syn si chce vzít hypotéku a ručit domem. Dcera souhlasí, já ne. Mohou mě nějak obejít(ručit 2/3 domu nebo ručit celou chatou, aniž bych s tím siuhlasila)? Díky za odpověď

Odpověď: ano

Dotaz: Dobrý den, babičce byly v restituci vráceny pozemky. Přes část pozemků si obyvatelé vesnice vyšlapali cestu- takovou zkratku do vedlejší vesnice. Ta byla někdy v 80. Letech zpevněna. Tyto dotčené pozemky mně babička v roce 1993 darovala. Já jsem si na pozemku postavila dům a využívala jsem v celé délce mého pozemku tuto zpevněnou cestu jako příjezdovou komunikaci ke svému pozemku. Už tehdy jsem se snažila s obcí uzavřít nájemní smlouvu na tuto cestu, protože byla využívána kýmkoliv. V obci v té době probíhala plynofikace a podél této cesty byl navíc ještě veden plyn. Také na mém pozemku. Příjezdová cesta byla zničená tak, že jsme ji autem nemohli používat. Obec tehdy přisla s nabídkou, že když jim dám souhlas se vstupem na pozemek, provedou opravu komunikace. Souhlas jsem dala, ale s podmínkou, že bude zachována příjezdová komunikace a že dojde konečně k podepsání náj. smlouvy. Při výjezdu z garáže jsem měla střet s cyklistkou a při vyšetřování této nehody jsem zjistila, že si obec z celé stezky a příjezdové komunikace vybudovala cykloztezku v délce 1 km, na kterou dokonce v roce 2008 dostala dotace. V pasportu je to bez mého souhlasu zapsáno jako místní komunikace. Mohu se tedy domáhat nájmu nebo bezdůvodného obohacení, když z části mého pozemku je veřejné prostranství ( promlčecí lhůta je v tomto případě 10 let?) a jestli mám nárok na část dotací? Děkuji

Odpověď: Tam tedy došlo k vydržení práva užívat nezpevněnou cestu, pokud zpevnění proběhlo 10 let před Vaší první žádostí o uzavření nájmu (řekneme např. do roku 1985), tak i k vydržení práva obce užívat cestu zpevněnou. Tím, že jste dala souhlas k opravě silnice, se domnívám, že držba práva průjezdu obce trvala oprávněně a pokojně až do doby opravy komunikace, takže obec téměř s jistotou vydržela právo zpevněnou komunikaci užívat v dosavadním režimu průchodu či průjezdu. Nárok na dotace určitě nemáte, ty šly na cyklostezku :). Patrně byste u soudu mohla dosáhnout zrušení statutu cyklostezky s tím, že tento statut u Vás zvyšuje provoz. Ale asi bych to nechal být. Máte pozemky jak velkostatkář, tak buďte trochu přející jako Vaše babička, a holt kdyz se budete projíždět po Vašich kilometrových pozemcích, koukejte i na cyklisty. Člověk není na světě sám.

Dotaz: Děkuji za odpověď. Ráda bych byla přející jak babička, kterou v 50 letech komunisti vyhnali z dědečkova rodného statku, zabavili jím 30 ha pozemků, veškeré zvířectvo (20 koní, 20 krav a další…) a co je hlavní, dědečka zavřeli tesně před vánoci do vězení, a ona s dvěma nalými dětmi musela odejít k příbuzným do pohraničí… No a pak, když jim vratili v roce 1993 místo statku rozbořené skladiště plné nebezpečného odpadu, z pozemků jim vrátili jen polovinu, protože tehdejší srarosta a předseda JZD v jednom zfalšoval listiny o zápisu zabaveného majetku. Dědeček to bohužel neustál a zemřel na infarkt. Babička 2 roky po něm. Do nedávna jsme se s nimi soudili… Dodnes jsme nezískaly všechny zabavené pozemky zpět, 5 ha lesa už ani neexistuje… Hodnota byla vyčíslena na 18 tisíc! A syn toho hajzla, který naší rodině způsobil takové zlo, je místním starostou, který na souromých pozemcích buduje cyklostezky a stát mu to dotuje…. Nedivte se, že pro tohle nemám pochopení…. Jo a na ty naše pozemky, které nám vrátili, a máme je za humny, musíme jezdit 12 km po silnici, protože po cyklostezce tam jet nemůžeme…

Odpověď: Vycházel jsem ze stavu, kdy ne venkově většina cyklostezek vede na cestě, kam mohou zároveň auta. Je opravdu absurdní, abyste nesměla autem jezdit po svém pozemku a toto právo ani obec vydržet nemůže. Žádejte úpravu značení komunikace, tak aby to bylo i pro 2stopá motorová vozidla pouze majitele či s jeho souhlasem. Na to máte právo, jinak jim cyklostezku můžete shodit zcela a pak by ty dotace museli vracet. Pokud tam cizí auta jezdila i předtím, nechal bych cyklostezku s vyhradním režimem aut pro majitele (to bude muset zaznačit obec a ona na to ráda přistoupí). Pokud tam auta předtím nejezdil, prostě nechte soudně zrušit výlučný statut cyklostezky, tak abyste tam mohla jezdit i autem.
Zatím tam autem klidně jezdit můžete. Nesmyslný zákaz Vašeho vjezdu na Vaší cestu nesmí být pokutován a pokud ano soud by takovou pokutu vždy shodil.

Dotaz: Já a bratr vlastníme dohromyda id. podíl na lesních pozemcích. Na katastru je to vedeno jako 4/9, je to 48%. Podíly bychom chtěli prodat zájemci, který by chtěl v lese hospodařit. Současní vlastníci prodat nechtějí. Pravdpodovně by se připojil pouze jeden z nich, pak by to bylo cca 59%.

Je tu problém v tom, že v minulosti si spoluvlastníci, předci nás současných majitelů, smlouvou u právníka, která nebyla nikdy vložena na katastr pozemky rozdělili na parcely, kde budou každý hospodařit. Nyní mi tvrdí, že podle této dohody musí být zachováno rozdělení, které si dříve vylosovali, přesto že to není na katastru. Chci se zeptat, zda je to pravda a jak mi onou v roce 2018 bránit v prodeji.

Odpověď: Jak se říká: Pacta sunt servanda „Smlouvy se mají dodržovat“, zvláště pokud si to tak přáli Vaši předci. Při prodeji kupec spíše uvítá, že se nemude muset handrkovat, jen je třeba ho na obsah té dohody v kupní smlouvě upozornit. Ostatní (zákonné předkupní právo od 2018) viz článek.

Dotaz: Manžel zdědil polovinu pozemku, který chce prodat. Druhou polovinu vlastní každý 1/4 jeho vzdálení příbuzní. Na 1/4 je vedena exekuce s již vyhlášenou dražbou. Manžel do dražby jít nechce. Kupec vyžaduje souhlas s nevyužitím předkupního práva od spoluvlastníků. Kdo vydá souhlas ohledně 1/4 v exekuci, spoluvlastník nebo exekutor? Spoluvlastník druhé 1/4 je nemocen, upoután na lůžko. Souhlas by dal, ale nebude ověřen úředně podpis. Co s tím? Děkuji.

Odpověď: V rámci dražby se to neřeší neb nejde o smluvní nabytí. Pokud se ptáte na situaci, kdy by kupec chtěl nemovitost se souhlasem dlužníka i exekutora koupit ještě před dražbou, tak pak souhlas dávají skutečně spoluvlastníci. Tento souhlas nemusí být úředně ověřen, nemá ani zvláštní formální náležitosti. V rálu stačí, když spoluvlastník nepodá námitky proti návrhu na vklad … Samozřejmě kupující může chtít od něj závazek na papír předem, že tak neučiní (svého předkupního práva se vzdává). Jednoduše řečeno, ať napíše na kus papíru své jméno adresu, označení nemovitosti , cenu nabídnutou kupcem, a že své předkupní právo nehodlá využít.

Dotaz: Dobrý den, mám dotaz po zemřele babičce zůstal dům. 75% zdědil její syn a 25% zdědili vnučka s vnukem po zemřelé dceři. Můj dotaz zni, zda má syn právo dům prodat bez souhlasu vnuka a vnučky.

Odpověď: ne, viz oddíl zákonné předkupní právo

Dotaz: Dobry den. Jsem spolumajitelem pozemku. Dnes jsem nahodou zjistil ze druhy spolumajitel prodal svuj podil bez meho vedomi.
Jiz drive jsem chtel pozemek dokoupit. Prodej se bez meho vedomi uskutecnil nekdy po 1.1.2018. Mel na to spolumajitel pravo?
Nemel mi spolumajitel nabidnout pozemek k odkupu nejdrive me? Predem dekuji

Odpověď: Ano můžete se soudně domáhat neplatnosti smlouvy s jistotou vyhraného sporu a úhrady právních nákladů. Ledaže byste ve smlouvě ujednali, že se předkupní právo neaplikuje, což by bylo hodně nestandardní.

Dotaz: Dobry den, zdedila jsem polovinu bytu po dedovi, druhou poloviny vlastni jeho manzelka. Jake mam prava ohledne me poloviny? Mam moznost na financni oskodneni, pokud tam dedova byvala manzelka bydli? Neco jako najem? Dekuji.

Odpověď: ano, pokud to nepůjde na dobrovolné bázi, je třeba žalovat cenu obvyklou (samozřejmě vycházím z toho, že tam pro ni není věcné břemeno)

Dotaz: Hezký večer mám k Vám dotaz.Jsme tři sestry a vlastníme pole o které by měl zájem syn jedné sestry,když jsem mu řekla svoji představu o ceně,tak s tím nesouhlasil a řekl mi,že si tam jeho máma teda moje sestra na svoje náklady nechá udělat příjezdovou cestu a nechá to zasíťovat,tak že můj a sestry díl pak bude neprodejný.Má na to právo si prostě zabrat část pole aniž mi by jsme s tím souhlasily?Nevím jestli jsem to napsala srozumitelně.Děkuji ..Podotýkám,že sestra vlastní půlku a mi každá čtvrtku.

Odpověď: V žádném případě na to právo nemá.

Dotaz: Dobrý den,jsme tři sestry po rodičích jsme zdědili dům se zahradou,každé připadne 1/3 . 1O let je neobydlený nikdo se o něj nestará a chátrá ,zahrada se neudržuje ,stodola padá je tam neskutečná džungle ,celých deset let se dům prodává jeden ,spoluvlastník má svůj podil v exekuci a druhá má představu o ceně která je nereálná ke stavu nemovitosti a když se najde kupec ,který by dům koupil za přiměřenou cenu tak nekomunikuje ,nebere telefon ,není možné ji přivést ke komunikaci.Jak se mám domoci prodeje své třetiny ani jeden ze spoluvlastniků o nemovitost nestojí.Odhad nemovitosti před 11 lety byl 2 miliony v době kdy byl udržovaný v dnešní době to je ve špatném stavu, kupec nabízi 1700 000 ,ale chce abychom se domluvily.Děkuji .

Odpověď: Pokud na ně není kontakt a nesežene ho ani soud, navrhněte rozsudek pro zmeškání, aspoň to půjde rychle.

Dotaz: Dobrý den, jsme 4 spoluvlastníci pozemků, kde tři jsme ve shodě a pozemky bychom rádi prodali, čtvrtý spoluvlastník nereaguje na naši korespondenci, poštu nepřebírá a trvalé bydliště má na obecním úřadě, žádný jiný kontakt se nám nepodařilo i přes veškerou snahu získat. Jak lze postupovat, abychom naše podíly mohli prodat ? Děkuji

Odpověď:

Tady bude třeba jít přes soud vypořádání spoluvlastnictví. Bude to trvat. A nebo to zájemci prodat, ať to užívá, když ten poslední vlastník o tom ani neví a sám si podá návrh na vypořádání spoluvlastnictví a v rámci soudu si to odkoupí. Tzn. bude mu de facto jedno, že to bude chít soudně za náhradu vykoupit a že to bude trvat.
Předkupní právo pořešíte tak, že aktuálnímu spoluvlastníkovi pošlete na obecní úřad dopis se lhůtou pro využití předkupního práva. Pak můžete prodat svou část.

Dotaz: Dobrý den, po otci vlastníme s bratrem každý ideální polovinu nemovitosti na kterou byla i hypotéka ve výši 410tis.Kč. Bratr je v insolvenci a mě s touto nemovitostí přidělává jen problémy. Bratr v nemovitosti bydlí se svou rodinou a mimo insolvenci splácí hypotéku. Já chci svou polovinu nemovitosti prodat a z prodeje uhradit polovinu původní výše hypotéky abych byl vymazán z registu. Já se svou rodinou žiju v bytě v podnajmu a chci si vzit uvěr na bydleni, ale ten nedostanu kvuli tomuto záznamu v registru. Můžu takto učinit? Děkuji za odpověď

Odpověď: Ano. Ale pokud najdete za určitou cenu kupce, za tuto cenu je třeba nejprve nabídnout bratrovi v rámci předkupního práva např. se lhůtou 14 k přijetí. A pokud přijme tak přiměřenou např. měsíční lhůtou k zaplacení.

Dotaz: Dobrý den chťěla bych se optat přitel má sestru,a maji na polovinu byt 3+1. sestra má na svou polovinu dluh exekuci a druhou exekuci za nì zaplatil přìtel.Byt by chtěl prodat jak má postupovat? Když jednou sestra souhlasì ale je vidět že se ji moc nechce? A také je socialně slabá,a nemá na bytě hlášenou trvalou adresu.A bydli tam z manželem též tam nemá trvalì pobyt a maji 5 dětì.Přitel už nevi jak to vyřešit a jak požadovat penize za svou polovinu bytu a za exekuci kterou za ni zaplatil.Děkuji za odpověď.

Odpověď: Tohle je poměrně složité na řešení v diskuzi a bohužel tomu nemohu věnovat čas jaký by si to zasloužilo. Obraťte se na právníka, případně i na mě v placeném režimu.

Dotaz: Je nějaké řešení? učinil jsem manželku spoluvlastníkem nemovitost – já tu stále bydlím a se mnou i dvě plnoleté děti – je možné nemovitost nechat přepsat na mě zpět? 30 let byla napsán jen na mě a ona se nechce stěhovat a asi čeká až umřu a nastěhuje se sem. Snad by šlo ji nějak vyplatit, nebo prodat někomu cizímu (to by mě mrzelo dost jsem se tady napracoval)

Odpověď: Asi sám cítíte, že žádný právní nástroj nemáte. Dar nemovitosti lze odvolat pouze na základě přísných zákonem definovaných podmínek (viz čl Darování nemovitosti).

Dotaz: mám dotaz ve věci dalšího možného postupu. Po matce jsme s bratrem zdědili RD (já mám trochu větší podíl) a další nemovitosti a movitosti. Bratr (nenasytná švagrová) chtěl okamžitě RD prodávat. Já jsem chtěl jeho menšinový podíl tedy vykoupit. Proto jsem provedl součty hodnot na obou stranách dědiců a to podle ZP. Pak jsem ve dvou splátkách zaslal bratrovi na jeho účet prakticky ihned 450.000 Kč. Do vyrovnání (odkoupení celého jeho podílu na RD) mi zůstává doplatit asi 490.000 Kč. On však asi před 1/2 r. začal požadovat asi 1,5 mil. Kč.Žádnou písemnou dohodu uzavřenou nemáme, mám jen doklady o převodu peněz.
Co poradíte?
M.j. mi také zadržuje některé mé věci jako např. veterána a vůbec nekomunikuje, na dopisy s doručenkou nereaguje, ….

Odpověď: Buď se dohodněte nebo dejte vypořádání k soudu. Pozor na promlčení Vámi již vyplacených peněz 3 roky od splatnosti. U Vás si nejsem okamžikem splatnosti jist. Asi by to byl okamžik, kdy přestala platit dohoda na původní částku, tzn. splatnost před půl rokem a od té doby 3 roky promlčení. Určitě se to potáhne, pokud se rozumně nedohodnete, nechte se zastupovat profesionálem.

Dotaz: Dobrý den, po rozvodu manželka začala řešit vypořádání zůženého (nechali jsme v něm jen RD) SJM až těsně před uplynutím 2 leté doby od rozvodu. Najala si na to právníka, který mne písemně vyzval k jednání, na což jsem mu na doručenku zaslal souhlas a požádal o navržení termínů. Nijak nespěchal, měli jsme celkem 3 jednání a to se zápisy, které mi i podepsal. Pak vyšlo najevo, že bez čekání na moji reakci (tedy,,pro jistotu“) podal soudu žalobu, ve které navrhl prodej RD v dražbě. Jinak v žalobě uváděl myslím 9 nepravdivých tvrzení, která jsou vyvratitelná relevantními listinami.Příslušná soudkyně byla ze známých důvodů (a prokazatelných důvodů podjatá – její manžel měl (dle nálezu ÚS) jako svoji povinnost učinit něco, co vědomě neudělal a velmi závažně mne poškodil) . Podjatost jsem řádně namítal a také zdůvodňoval, ona na ni reagovala nadiktováním zápisu o vyslovení podjatosti celého soudu. Pak ji zajímalo pouze, zda si chci a mohu ihned 1/2 odkoupit. A protože jsem neměl ještě vyřízenou reklamaci u banky a neměl jsem jistotu možnosti hypotéky, tak jsem po pravdě konstatoval, že se nemohu vyjádřit. pak vynesla rozsudek o prodeji v dražbě a rozdělení na 1/2. Okamžitě následovalo mé odvolání, které jsem odůvodnil jen částečně. Nevím, zda bylo dobré si nechávat argumenty v záloze – např. má dva samostatné byty (1NP+2NP), dá se rozdělitale nejen na samostatné byty (+ spol. chodba, která by však ani nemusela po stav. úpravě být), ale hlavně VERTIKÁLNĚ a to s investicí ,,obchodňákového“ schodiště např. již od 15 t + práce 10t a vchodových dveří (případně sádrokartonové zádveří) kolem 10t + práce – souhrnně určitě do 50t (jako zakázku bych to za tuto cenu bral všemi 10). A ve stejné linii jako RD by šel rozdělit i pozemek. Pravdou je, že poloviny by nebyly zcela stejně velké a jen jedna (menší) by měla vestavěnou průjezdnou garáž, ze které by však šlo udělat cokoliv. I ta menší polovina by měla podlahovou plochu asi 100 m2 a šla by dále i zvýšit.
Největší křivárna je ta, že RD byl původně asi 20 let neobydlený ,,dům v rekonstrukci“, jeho hodnota dle ZP i s pozemkem 545 m2 byla necelé 2 nové Š120L, náklady na rekonstrukci však asi 10 těchto škodovek. Vše jsem dělal sám, za pomoci mých rodíčů, kteří mi i hradily něktré věci (např. ÚT,..),umožňovali využívat jejich traktor, do stavby jsem dále investoval i prostředky získané z prací mimo pracovní poměr. I na prvotní pořízení jsem samozřejmě dal větší částku.
Jinak logicky: Je možné aby 2 mladí učitelé (navíc při zaměstnání ještě dále studující a pečující o vždy vzornou dceru)asi za 7 nebo 8 let RD (více než 17×10 + podsklepená terasa 40 m2, 1 PP, 2 NP) kompletně přestavěli a to bez 1,- Kč úvěru?.. Dvůr a zahrada byly skládka a smetiště – vykopat a na kolečku jsem vyvozil asi 150 m3 odpadů, navozil 50 m3 zeminy,.. vše v průměru na 20 m. Hospodařil jsem já, ale nikdy jsem neměl žádné své peníze (ani svůj účet) všechny prostředky chodily na účet manž3lky. Dokázal jsem manželce našetřit asi 850.000 (při odchodu z RD je použila na pořízení bytu 2+1), dceři asi 700.000 Kč, uchránil jsem náš pronajímaný startovací byt 1+1 před prodejem a při zužování jsme jej darovali dceři (k pronájmu), neboť jsem prosadil a zafinancoval odkoupení bytu 2+1 tchýně, která na to neměla prostředky (hodně ji to uráželo, ale pak uvítala, že nemusela hradit stále se zvyšující nájemné) – v něm bydlí nyní provdaná, pracující a dále studující dcera. Já jsem se ,uštval a uhonil“, jsem již řadu let v PID, ale stále se snažím v rámci možností pracovat-být prospěšný.
Mám o uvedené doplnit své odvolání? Mám také argumentovat jasně nepravdivými tvrzeními advokáta, když je mám jen doložené listinami, mám argumentovat ,,křiváckým“ postupem vzhledem k 3-leté lhůtě, …? A co jiného?

Pozn. Sám se snažím již řadu let o ,,resuscitaci vztahu“ a dobré vztahy. Poslední můj návrh byl ten, že bychom oba své podíly ze SJM (skutečně trvá i přes tu křivárnu?..) darovali dceři a já bych se zavázal, že za možnost postavit si za dvorním hospodářkým křídlem ,,výměnek“ bych jim ve lhůtě asi 9 let provedl a zafinancoval modernizační práce (TČ z-v, solár, rek. ÚT, výměnu stř. oken za vikýře + další zateplení do 40 cm, dešťovka + šedá voda, ..) – samozřejmě s využitím dotací. Býv. manželka však chce stále prodej (a hlavně peníze pro užívání). Omlouvám se za rozsah.

Odpověď: Určitě se vyhněte jakýmkoli soudům, morálním či jiným protistrany, jen zatěžují pozornost soudce. Skutečnosti, jež Vám byly známi v prvoinstančním řízení, jste měl uplatnit už tehdy (jinak se neznávají, jedna ze soudních zásad, aby se to zbytečně neprotahovalo). Chápu to tak, že nyní probíhá odvolací řízení. Soustřeďte se čistě na popis toho, jak se kdo zasloužil o společný majetek – tzn. proč byste měl dostat vyšší než poloviční podíl. Při vypořádání SJM se přihlédne i k tomu, jak se každý z manželů přičinil o společný majetek. Ale to neznamená, že žena v domácnosti nedostane nic. Řekneme pokud byste vy vydělával a ona to utrácela v kasinu, tak zvrátíte podíl z poloviny např. na 70 na 30 ve Vás prospěch. Ale spíše se dle Vašeho popisu domnívám, že s tím moc nehnete. Poraďte se s právníkem případně se mnou v placeném režimu (jaká je judikatura a jaký podíl máte šanci za Vašich okolností požadovat). Toto nelze řešit v netové diskuzi …

Dotaz: Moje babička vlastnila domek 2+1 se zahradou. Původně ho rozdělila tak, ze polovina byla mého otce a polovina tety, ale jelikož je teta nespolehliva a má exekuce, byla její polovina včas, prepsana na její dceru (tatovu neteř). Teta v tom dome momentálně bydli se svým synem, oba v exekuci. Má otec nárok na nějaký nájem, kdyz tam jsou?

Odpověď: Ano. Adekvátni podílu a tržnímu nájmu.

Dotaz: vlastním budovu a spoluvlastním 1/2 pozemku pod budovou a ostatní plochu kolem budovy, další spoluvlastníci (4) vlastní zbývající 1/2 pozemku zastavěné plochy a ostatní plochy. Chtěl bych realizovat stavbu na ostatní ploše. Předpokládám souhlas spoluvlastníků pozemku. Jedná se v tomto případě o většinu nebo o všechny spoluvlastníky?

V případě realizace stavby na ostatní ploše budu výlučným vlastníkem stavby. Jak k situaci, kdy vlastník stavby a vlastník pozemku není stejný (více spoluvlastníků), přistupuje KN při zápisu budovy do katastru?

Odpověď: Při zatížení či omezení práv spoluvlastníků nad dobu nad 10 let (stavba nové budovy zatíží permanentně) je souhlasu všech vlastníků § 1132. Podíly na budově by měly odpovídat podílům na pozemku, jinak to katastr nezapíše. Pozemek budovy po dohodě se všemi ostatními či soudně oddělte a vypořádejte do svého výlučného vlastnictví.

Dotaz: situace je taková, že matka s otcem se rozvedli před cca 25 lety a dohodli se na tom, že každý si napíše ideální 1/2 RD a otec odejde a matka bude užívat nemovitost do své smrti. Stalo se to, že jsem v RD zůstal já a moje matka. Po několika letech jsem si založil rodinu a musel jsem řešit otázku bydlení, ale zároveň jsem nemohl nechat z morálního hlediska svou matku v RD samotnou, protože má invalidní důchod a sotva by utáhla náklady na bydlení. Proto jsme se dohodli jak s matkou, tak s otcem, že si to mohu přestavět a udělat si tu byt. RD je dvojpodlažní a přízemí byly sklepy s garáží a já jsem je přestavěl na byt, ale nesplňuje výšku místností čili to nemůže být bráno jako bytová jednotka. Teď asi po 20 letech se moje matka rozhodla že svou ideální 1/2 RD přepíše na mě. To se stalo a tím začaly problémy. Mám bratra a tomu se to samozřejmě nelíbí, a proto kontaktoval otce, který se rozhodl že chce vyplatit. Okamžitě přišel s tím, že chce vyplatit a že má kupce (spekulanta s nemovitostmi). Otec od doby, co odešel se nepodílel finančně na ničem, co je spojené s nemovitostí, byl pouze spoluvlastník. Když odešel tak se tu hodně věcí udělalo např.: studna, oplocení, nová střecha, plastová okna a jiné. On nyní po cca 20 letech přišel, že chce vyplatit tržní hodnotu. Můj dotaz je směřován na to, jaké právo má po tolika letech, kdy nejevil zájem o nemovitost, přijít a chtít mě okamžitě vystěhovat nebo vyplatit tržní hodnotu.
Jaké práva mám já a jaké on, popřípadě jak můžu dál postupovat?

Odpověď: Plné právo. Vy byste měla obdržet kompenzace za prokazatelné zhodnocení.

Dotaz: naše babička bydlí sama v malém bytě.
1/4 tohoto bytu zdědila neteř, na kterou jsou uvaleny exekuce – zjistilo se to při dědickém řízení.
Zbylé 3/4 bytu vlastní příbuzní, kteří rádi nechají babičku v bytě dál bez problému žít.

Vyplacení exekucí by asi bylo problémové, protože jich je několik a neteř dělá další dluhy.
Takže 1/4 půjde do dražby.

Co by se stalo, kdyby tuto čtvrtinu koupil nějaký spekulant? Může tam někoho poslat bydlet nebo to nějak pronajímat nebo jaká práva by na tuto čtvrtinu měl? Nebo může čtvrtinu odkoupit a po letech za ni chtít 10x tolik?
(Pokud bude cena přiměřená, příbuzní, kteří vlastní 3/4 nemovitosti tuto čtvrtinu odkoupí. Ale bojí se, aby cenu někdo nevyšponoval).
Byt je nerozdělitelný na menší části.

Odpověď: Slovo spekulant se nehodí, neboť jejich jednání je společensky prospěšné – dlužník prodá v dražbě za víc. Pokud bude dražená cena příliš nízká, tak si to vezmou s tím, že následně vysoudí adekvátní protiplnění.
Nemůžou tam nastěhovat třeba nepřizpůsobivé. Maximálně mouhou žádat tržní nájem odpovídající jejich podílu.
O šponovaní tedy nemůže být řeč. Pokud by kupující v dražbě cenu přestřelil, tak v rámci soudu o vypořádání spoluvlastnictví vysoudíte podíl za adevátní tržní cenu.
V zásadě bych si to ušetřil a zeptal se exekutora, zda se s dlužníkem a věřiteli za součinnosti exekutora lze dohodnout na dobrovolném prodeji podílu za tržní cenu. V opačném případě můžete vydražit levněji, ale též zabřednout do nervů s novým vlastníkem, jenž se na drásání nervů specializuje.
Pokud nabídnete tržní cenu, nikdo do koupě nepůjde, aby šponoval cenu nad tržní, protože ví, že na soudu o vypořádání spoluvlastnictví by se dovolal jen té tržní.

Dotaz: potřeboval bych radu ohledně pozemku a věcných břemen nebo jejich rozdělení…
Mám stavební pozemek sousedící s „příkopou“ šíře cca 1m. Příkopu vlastnili 2 majitelé. Z těchto majitelů se mě povedlo přesvědčit pouze jednoho pro prodej a polovinu tohoto příkopu. Díky tomu jsem zakoupil polovinu pozemku 50% a to proto abych típto pozemkem mohl zrealizovat inženýrské sítě s přístupovou cestou na můj stavební pozemek. Teď jsem se ale dozvěděl, že budu nejspíš muset mís souhlas i spolumajitele ale to mám problém, 50%spolumajitel pozemku „příkopu“ mi nechce tyto sítě schválit a že mě prostě nepustí a pozemek mě ani neprodá. Jak tuto situaci mám řešit a jak takové řešení může cca dlouho trvat? Pokud nějaké tedy vůbec je…
Děkuji moc za odpověď

Odpověď: V rámci žaloby na vypořádání spoluvlastnictví byste dosáhl zřízení služebnosti inženýrské sítě dle § 1267 OZ (nevím, zda jej bude možné vykoupit , plně a jaké příkop plní další fuknce, odvod vody apod), pokud by tomu nebránili jiné např. ekologické důvody, stav. uzávěra apod. Tento soud by platil ten, kdo by jej zavinil a neumožnil rozumné uspořádání vztahu spoluvlastníků dle zásad občanského zákoníku. Tedy druhý spoluvlastník. Toto spoluvlastníkovi s pokorou oznamte a jako alternativu nabídněte třeba něco navrch, abyste kvůli jeho naschválu nemusel čekat 3 roky na soudní rozhodnutí. Dejte mu lhůtu např. 14 dní. Pak podejte žalobu, s tím, že ji vezmete kdykoli zpět bez finančních nároků, pokud se dohodnete. Jinak máte štěstí, že jste koupil alespoň polovinu neb jinak by zřízení služebnosti inženýrské sítě z důvodu soukromého zájmu nebylo vůbec možné (zákaz analogie při rozhodování o služebnostech – tedy při konstitutivním rozhodování a nových právech a povinnostech – Jud. NS 22 Cdo 1438/2004, šlo by též o rozšiřování působnosti zákona a orgánu soudní moci v rozporu s ústavní zásadou – orgán státní moci může činit jen to co je zákonem dovoleno)

Dotaz: Zdravím mám dotaz. S bratrem vlastníme nemovitost ( ideální spoluvlastnický podíl- každý 1/2). Měl bych zájem podíl odkoupit nicméně nedisponuji potřebnou hotovostí. Vím že na spoluvlastnický podíl se nedá vzít hypotéka avšak na celou nemovitost ano. Jakou lze na toto sepsat standartně smlouvu? Nevím zda-li bych nakonec hypo vůbec dostal atd. Potřeboval bych mít tudíž ve smlouvě uvedeno že převod vlastnických práv na mě se dělá jen pro případ uskutečnění hypotečního úvěru a pokud se do xx dní neuskuteční přistavení hypotečního úvěru a nevyplacení bratra pak se smlouva ruší a vlastnická práva se mění do stavu předsmluvního (tzn. opět máme ideální spoluvlastnický podíl každý 1/2 nemovitosti). Věřím že se nejedná o celkem klasický případ vypořádání spoluvlastnického práva, jen nevím kde hledat případné vzory smluv atd.

Odpověď: Toto je na hypotéčního poradce, nikoli na právníka.

Dotaz: jsem vlastníkem bytu v domě se šesti byty. Každý z vlastníků má i 1/6 pozemků pod a okolo domu. Část majitelů si na těchto pozemcích vystavěla garáže. Jeden z majitelů se nyní chystá byt prodat i s garáží. Neměl by tuto garáž (která stojí na společném pozemku) nejdříve nabídnout k prodeji ostatním majitelům bytů? Děkuji

Odpověď: Ano, spolumajitelé mají právo být informováni o aktuální nabízené kupní ceně jiným potenciálním kupujícím, a pokud ji dorovnají v přiměřené lhůtě, musí být kupní smlouva uzavřena s nimi.

Dotaz: Prosím o radu. Vlastním polovinu chaty. Druhou polovinu vlastní bývalý manžel. Mohu prodat svou polovinu , aniž by o tom on věděl. Nechci s ním nijak komunikovat,protože je ve vazbě pro pokus o vraždu spáchaný na mě. Chtěla bych jí co nejdříve prodat. Nyní v ní žiji. Děkuji za odpověď a radu.

Odpověď: nikoli, on má předkupní právo. Ledaže bylo smlouvou výslovně vyloučeno.

Dotaz: ptám se za nezletilého chlapce.
Když byl malý, umřel mu otec. Jeho matka se vzdala své části dědictví v jeho prospěch a chlapec se stal majitelem ideální 1/4 RD i s pozemkem. Další 1/4 měla sestra jeho otce a 1/2 měli rodiče jeho otce.
Od úmrtí otce byl kontakt s rodinou otce minimální.
Před nedávnem jsem zjistil, že staří rodiče (stále žijí) přepsali svojí 1/2 na svojí dceru (chlapcovu tetu). Takže nyní má ona 3/4 a chlapec 1/4.
1) Předpokládám, že pokud by k přepisu nedošlo, tak 1/2 RD by po úmrtí rodičů svého otce rovným dílem zdědili chlapec a jeho teta?
2) Předpokládám, že dle práva je to ok? (morálku nechme stranou) Nebo se lze nějak bránit?
3) Jaké má chlapec možnosti (až dospěje) nakládat se svým dědictvím? Může v RD začít bydlet? Musí se podílet na opravách?

Odpověď: 1) Ano. 2) V podstatě by bylo třeba prokázat skutečnost, ne základě níž by bylo možné dovolat se neplatnosti úkonu, ale to je velmi složité, ledaže by nad svými rodiči stála teta s kalašnikovem …
V zásadě by měl dostávat čtvrtinu tržního nájmu či obývat či pronajímat čtvrtinu prostoru domu. Na opravách se podílí též čtvrtinou a též spolurozhoduje o společné správě věci.

Dotaz: s manželem, dětmi a mými rodiči jsme se byli podívat na dvougenerační rodinný dům. S makléřkou jsme se dohodli, že dům koupíme. Dům získali 3 sourozenci jako dědictví. Když nám makléřka připravila smlouvu, tak se jeden ze sourozenců seknul a přestal komunikovat s makléřkou, nezvedá jí telefon. Už týden čekáme jak vše dopadne. Proto se ptám zde, jestli nevíte co od toho můžem očekávat? Jestli ještě máme nějakou šanci dům koupit a jak se v tomto případě postupuje? Předem moc děkuji za opověď.

Odpověď: Můžete koupit podíl a pak se soudit o vypořádání zbytku, ale to je vždy na zvážení. Obecně to nedoporučuji.

Dotaz: matka, strýc a teta zdědili po svých rodičích každý 1/3 nemovitosti. Strýc daroval svou 1/3 své dceři, následně teta svou třetinu darovala té samé osobě (své neteři tedy). Chci se zeptat zda teta mohla takto celou svou 1/3 darovat a vynechat tak matku a nenabídnout jí nic. Výsledek je, že matka vlastní 1/3 a neteř 2/3.

Odpověď: Ano Darování nepodléhá předkupnímu právu.

Dotaz: Vlastním spolu se svým bratrem rodinný dům i pozemek v podílovém spoluvlastnictví. Na části pozemku jsem umístil mobilní buňku, kterou využívám jako skladovací prostor zboží, u kterého provozuji venkovní stánkový prodej po dobu pěti měsíců v roce. Chtěl bych se zeptat, zda je nutné k této mé činnosti mít s tímto písemný souhlas mého bratra? A dále, v průběhu letošního roku tuto činnost přenechám své manželce, která bude v této pokračovat na svoje živnostenské oprávnění, by mne zajímalo, zda může pokračovat a zdali potřebuje písemný také souhlas jak ode mne tak i od bratra? Děkuji za odpověď

Odpověď: To je na komplexnější práci v placeném režimu. Kontaktujte mě.

Dotaz: Dobrý den, vlastním spolu s dalším vlastníkem garáž. Ten druhý vlastník je 24 let nezvěstný. Nenašla ho ani policie. Chci garáž prodat. Lze to bez souhlasu nezvěstného spoluvlastníka?

Odpověď: Ano, postup vypořádání je stejný, jako když se nedohodnete. Soud mu ustanoví opatrovníka.

Dotaz:

Užíval jsem pozemek vedle mé parcely v osobním vlasrnictví jako cestu 350m2a podobu 30 let! Po restituci byl pozemek vrácen
vlastníkům po 1/16, 1/16 a 1/36 .Tito odprodali pře 3 lety cizímu zajemci 1/36. Vlastník 1/16 chce mi prodat nebo darovat svoji 1/16. Jakým způsobe to lze? Jsem jeho příbuzný strýc?

Odpověď: zadejte do okna vyhledáváni na tomto webu „darování nemovitosti“a klikněte na příslušný článek

Dotaz:

s exmanželem máme ve SJM nemovitost, ale pozemek je exmanžela. Pozemek byl jeho již před svatbou. Exmanžel si chce dům ponechat. Já jsem se odstěhovala do podnájmu a chtěla bych vyplatit. Jaké mám práva a možnosti na vyrovnání.
Děkuji za odpověď.

Odpověď: Předpokládám, že v katastru je nejen pro pozemek, ale i pro dům zapsán jen exmanžel. Pokud jste zdi prvního podlaží dostavěli před 2014, tak máte nárok na polovinu domu resp. jeho fin. ekvivalent- můžete nárokovat žalobou na vypořádání SJM. Pokud jste dům či zdi prvního podlaží dostavěli po 1.1. 2014 (stavba nejen fakticky ale i formálně součástí pozemku), tak (nejsem si jist) i dům je formálně manžela a vy se můžete domáhat nikoli vypořádání 1/2 domu, ale toho, co z vašeho majetku bylo vynaloženo na majetek manžela (tzn. kolik jste vydala na stavbu domu), a to též žalobou na vypořádání SJM.

Dotaz: Dobrý den, dva bratři zdědili rekr. chatu, jeden 1/12 a druhý 11/12. Jeden bratrů vlastní také pozemek pod touto zděnou chatou, kam nechce svého bratra pustit s tím, že pozemek je pouze jeho. Bratr (1/12) se na pozemek dostal tak, že odvrtal zámek vrat, aby mohl do chaty. Může mu bratr (11/12) bránit ve vstupu na pozemek? Dopustil se bratr (1/12) přestupku, když zničil zámek u vrat? Děkuji zaodpověď.

Odpověď: Tyto rodinné spory bývají dost emotivní. Je třeba se přenést přes zámky zašláplé mravence apad. a věc řešit odkupem 1/12 či 11/12. Cenu je snadné určit musí totiž poměr vycházet stejně pro oba. Jinými slovy tak 1/12 se musí prodat za poměrně stanou cenu jako těch 11/12. Pokud to nechce nikdo tak prodat cizímu.

Dotaz: Vlastním 2/3 a on1/3 da se budova rozdělit. Jsou tam dva vchody a dá se ta budova rozdělit zdí. Musím to dát soudu k rozdělení budovy nebo se domluvit přes advokáty že ji nechci užívat. red. krác.

Odpověď: Spoluvlastník (spoluvlastníci ) s 2/3 mohou o takovém rozdělení a užití rozhodnout. viz § 1129
OZ. Váš dotaz článek vhodně doplňuje a tak odpověď dopíši i do článku.

Dotaz: Dobrý den, jsme 3 vlastníci jedné nemovitosti. Já vlastním 1/2 nemovitosti a bydlím v ní. Teta, jako druhý spolumajitel vlastní 1/4 nemovitosti a bydlí v ní, plus mi hodlá svůj podíl darovat s věcným břemenem dožití. K problému: poslední, třetí vlastník (můj bratranec, syn jiné tety), který v nemovitosti nebydlí, vlastní poslední 1/4 nemovitosti, kterou bohužel s naším souhlasem pořídil na hypotéku včetně zástavního práva na celý dům (plomba). Na domě je nyní také na část kterou vlastní třetí vlastník ještě z jeho zavinění plomba za exekuci a plomba od FÚ za neuhrazenou daň z nabytí. V současné době se třetí vlastník domáhá uvolnění 1/4 nemovitosti, aby zde ubytoval svoji dceru. Dům však má jedinou koupelnu a je veden jako jedna bytová jednotka, v současné době nás zde bydlí 5 dospělých osob, proto tento požadavek odmítáme pro narušení soukromí. Třetí spoluvlastník nikdy neplatil daň z nemovitosti, ani se nepodílel na jakékoliv údržbě domu (uhradili jsme vždy sami, nevyzývali jsme jej k spoluúčasti). Mnoho let jsem mu nabízel odkup podílu za 1/4 odhadní ceny, což trvale odmítá. Díky exekucím třetího spolumajitele (má v exekuci i vlastní nemovitost) se obáváme, že bychom mohli o dům přijít. Mohu se za těchto podmínek dožadovat nařízení prodeje jeho podílu mé osobě? A jakou částku mám nabídnout z odhadní ceny, aby žaloba byla úspěšná? Děkuji a přeji pevné zdraví.

Odpověď:

Vy mu předně musíte zaplatit 1/4 obvyklého komerčního nájemného, za dobu co jste nemovitost obývali o on ne. Jako 3/4 vlastníci můžete rozhodnout, že budete nemovitost užívat nadále bez něj a nadále mu platit odpovídající podíl čtvrtinový na tržním nájemném.
Za druhé, pokud chcete klid a rychlé řešení vypořádání, tak na soud zapomeňte. Nechte udělat nový aktuální odhad a nabídněte odhadní cenu za podíl plus 10% navíc s tím, že pokud nepřijme, podáte žalobu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Pak by dostal by jen odhadní cenu a uhradil poplatky za soud o vypořádání spoluvlastnictví.

Dotaz: Dobrý den, moje matka vlastní na půl nemovitost s bratrem.Nemovitost používal jen bratr a konečně jsme se dohodli na prodeji. Problém ale nastal s přístupovou cestou. Drive pozemek patřil obci která ho nechtěla prodat až k silnici.(Je tam vodovod a telekomunikační kabel).K pozemku se ale dostal přes restituci jiný vlastník, který chce 10 násobek odhadu(1/4 ceny nemovitosti), což nám blokuje prodej.Co se s tím dá dělat?Je to jediná přístupová cesta.Děkuji za reakci. S pozdravem MP

Odpověď: k tomu viz zde https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p1029

Dotaz:

Dobrý den zakoupili jsme společně pozemek kdy jsme rovnoměrnými spoluvlastníky 50 na 50, na vedlejší parcele došlo ke stavebním úpravám kdy je z jedné strany naše parcela znehodnocena je pod bagrována a ujíždí navíc se na pozemku nachází staré zbořeniště domu plné karcinogenního eternitu a i různě zbytky stavební suti lepenka betonové základy prostě smetiště a přijde tam na hranici zbudovat výstavba domu který bude stínit polovině parcely spoluvlastník si přivlastnil udržovanou polovinu parcely se schodištěm, oplocením a opěrnou zdí do které je pozemek zapřen ale pouze do té poloviny co si přivlastnil rozdělil parcelu podle svých představ tújemi a nechal to i zaměřit s věcným břemenem kdy on k chůzi může využívat cely pozemek já ne, postavil pergolu a stavebně upravuje tu polovinu kterou si vybral a chtěl podepsat rozdělení parcely když jsem nesouhlasil dal to k soudu soud 1 stupně určil odškodnění na základě nacenění prací které přijdou udělat na poškozené polovině pozemku
kraj to vrátil protože má byt postupováno podle paragrafu 1148 prosím co to pro mne znamená táhne se to už dlouho já nemohu užívat svoje vlastnictví nic dělat pouze udržovat parcelu aby nezarostla kdy předtím než jsme to koupili jsem tu část udržované parcely zbudoval já a cele roky udržoval než se tam tento člověk nastěhoval zahrada je za našim společným domem kde je víc vlastníků a to rozděleni navazuje na naše byty a navíc vlastním pozemek navazující na poškozenou část takže bych s tím rozdělením souhlasil neboť to logicky vyplývá ale jak zhodnotit práci kterou jsem tomu po celé roky věnoval 15 let a co všechno budu muset udělat znovu na polovině která mi má zůstat když je tak to zdevastovaná. DĚKUJI.

Odpověď: To nelze řešit přes internet, možno řešit přes naši advokátní kancelář viz kontakt

Dotaz: Vlastním 1/2 více pozemku a 1 RD,který nelze rozdělit,1/3 všech pozemku vlastní bratr a 1/6 vlastní jeho syn.
V RD bydlím jenom já.
1.S bratrem by jsme chtěli vyplatit synovci 1/6 ale již 2 roky nejsme schopni se dohodnout na ceně.Pozemky-zahrady(6m²,148m,600m² -bez přijezdové cesty) chce vyplatit a jeden stavební pozemek 850m² prodat nechce.
Máme nějaké možnosti spravedlivého vypořádání všech pozemku?

2.Na jednom s pozemku stoji komerčni stavba,která je jen v mým vlastnictví ale pozemek,na kterým stojí je společný(1/2,1/3,1/6).Mam kupce na tento objekt.Bratr s prodejem souhlasi,synovec ne.
Prosím poraďte jestli můžeme prodat komerčni nemovitost bez souhlasu synovce?
Předem moc děkujeme za radu.

Odpověď: 1. viz článek případně Vás může nastupovat naše AK viz kontakt
2. ne, domnívám se, že Vám to katastr nezapíše. Buď vypořádat nebo souhlas všech.

Dotaz: vlastním 5/6 bytu v panelovém domě. Jaká práva má vlastník 1/6 bytu? Má do bytu zaručený přístup?
Svůj podíl nechce prodat aby mi mohl v užívání bránit či ho komplikovat. Jaký zvolit nejlepší postup?

Odpověď:

Měl byste platit obvyklý tržní nájem ve výši 1/6. Z této 1/6 obvyklého nájmu odečtete náklady tj. 1/6 platby do fondu. Služby spojené s užíváním hradí plně ten, kdo bydlí. Např. obvyklý tržní nájem 18 000 (bez poplatků za služby), a fond oprav 4200. Platíte 3000-700=2300.
Lze soudně žádat vypořádání.

Dotaz:

Dobrý den, se sestrou budeme dědit dům a pozemky – sestra má exekuce – pokud obě přijmeme svou polovinu, může ji sestra prodat a použít na vyplacení exekucí – tvrdí že to nabídne nějaké realitce dřív než se to zapíše do katastru – lze to?
Co bude s mojí polovinou? pokud bych přistoupila na prodej a její polovina peněz by její dluhy nepokryla, nebude chtít exekutor zbytek po mě?

Odpověď: ad 1 ano, ledaže exekutor bude sakra rychlej
ad 2 Exekuce sestry se Vašeho majetku či podílu netýká.

Dotaz: byli jsme osloveni jako spoluvlastníci pozemku (cca 30 spoluvlastníků), s požadavkem na zápis věcného břemene inženýrských sítí na části pozemku.
Se zápisem věcného břemene musí souhlasit všichni spoluvlastníci nebo stačí nadpoloviční většina?

Odpověď: většina

Dotaz: jakým způsobem je možné donutit spoluvlastníka (menšinového, třetinového) jednonoho bytu ze 3 v rodinném domě, aby platitl společné opravy domu a údržbové náklady? Menšinový vlastník v bytě nebydlí, nemá ho v pronájmu a finančně se neúčastní na opravách a údržbě domu, dlohodobě pouze zneužívá situaci.

Odpověď:

Žalobou na plnění. Užije se § 1126- 1136 Občanského zákoníku jenž upravuje správu společné věci. V rozsahu běžné správy zvolte prostou většinou správce. Větší úkony je třeba schválit 2/3 většinou, tedy oznámit všem spoluvlastníkům a následně o nich rozhodnout. Pak může žalovat podíl na nákladech v plném rozsahu dle příslušného podílu. Náklady, jenž jste vynaložili bez informování spoluvlastníka můžete žádat jen v rozsahu § 1136 OZ. Dotaz bude později převeden do samostatného článku Správa společné věci.

Dotaz: Dobrý den, máme v plánu koupit dům, který má čtyři spoluvlastníky . Nejprve všichni s prodejem souhlasili, teď jeden prodat nechce . Nikdo z nich tam nebydlí. Když 1/6 zůstane původnímu majiteli, jaká bude mít práva? Může nám bránit v rekonstrukci, nebo se k nám nastěhovat apod?

Odpověď:

Měl by se poměrně v rozsahu svého podílů podílet na rozhodování o údržbě a správě a na nákladech a od těch co užívají dům na jeho úkor by měl vždy obdržet obvykle tržní nájemné v rozsahu svého podílu.
Dotaz bude později převeden do samostatného článku Správa společné věci.

Dotaz: společně s bratrem vlastníme ideálních 21/40 nemovitosti po rodičích (dvougenerační dům se zahradou), což činí 52,5%. Sestra převedla svůj podíl 19/40 na manžela a ten chce naše podíly vykoupit. Částka, kterou nabízejí se nám zdá směšná a případ se táhne už rok a půl.
Uvažujeme s bratrem o prodeji za tržní cenu, což by bylo spravedlivé pro všechny.
Také chceme zveřejnit nemovitosti na webu, abychom zjistili přibližnou tržní cenu, s čímž sestra nesouhlasí, protože nemovitost prodat nechce..
Probíhá dědické vypořádání. Já s bratrem bychom rádi do nemovitosti vstoupili a vše si prohlédli a nafotili, abychom lépe dokázali posoudit opodstatněnost jejich nabídky. Tvrdí, že o nemovitost pečují, ale neznáme pravý stav.
Před pěti lety mně sestra z absurdního důvodu zakázala prý na přání mamky přístup do domu, ve kterém měla od roku 2005 po smrti taťky 3/10 spoluvlastnictví (a 7/10 měla mamka). Já jsem to respektovala, ale s odstupem času to mamka vyvrátila, že o ničem neví. V domě jsem však od léta 2016 nebyla. Sestra se mnou přestala tehdy komunikovat a přerušila všechny vazby s kompletní rodinou (Rodiče měli celkem 13 sourozenců s rodinami a máme 35 bratranců a sestřenic s rodinami).
Sestra s rodinou v rodném domě v podstatě bydlí po celý svůj život i po celou dobu manželství – 28 let -, přestože mají s manželem zakoupený byt, a druhý byt pronajímají. Tím, že tam bydleli s dětmi, dům po celou dobu nadměrně opotřebovávali a pokud je nám známo, neprovedli za celou dobu žádné úpravy či opravy.
Od smrti mamky v 11/2019 užívají celý dům a my s bratrem zvažujeme, zda máme právo chtít nájemné z naší poměrné části.
Nevěřím odhadcům, domluvila jsem se tedy se stavebními odborníky, kteří provádějí rekonstrukce domů a bytů, že by si nemovitost prohlédli a zhodnotili výši budoucích nákladů a potenciál.
Dotaz tedy zní: Máme s bratrem právo vyžadovat vstup do nemovitosti (případně za jakých okolností) abychom zjistili pravý stav, nebo nám to mohou nějak znemožnit, když nemovitost obývají? Jako laik v oblasti práva se totiž domnívám, že ideální část znamená, že vlastníme 21/40 z každé jednotlivé věci v domě. Klíče jsme s bratrem nikdy neměli.

Odpověď: Předně máte nárok na obvyklé tržní nájemné v rozsahu Vašeho podílu. Máte hradit opravy.
Za druhé, působíte fakticky v pozici pronajímatele a ten má nárok nemovitost jednou ročně navštívit a zkontrolovat. S pořízením fotografii interiéru, kde má nájemce věci osobní či velmi soukromé povahy (oblečení, uspořádání nábytku, výzdoba aj.) je to už složitější.
V těchto rodinných věcech je i dobré dát se zastupovat advokátní kanceláří. Jedna či obě strany často ztrácejí soudnost, ale k právním zástupcům mají respekt. Případně mě kontaktujte v placeném režimu.

Dotaz: Dobrý den chci se zeptat bývalá přítelkyně se odstěhovala máme hypotéku společně a aniž by někdy něco platila je v katastru napsaná jako majitelka a teď chce po mě velice velké peníze abych si ho nechal nebydlí už v baráku tudíž neplatí tedy nic platím vše sám jaká je šance aby se vzdala baráku nebo darovala myslím si že se chce jen obohatit.
Da se půlka baráku napsat na našeho syna popřípadě děkuji vám za odpověď a přeji hezký den K. H

Odpověď: Půlka je skutečně její. Vy po ní můžete žádat polovinu splátek za poslední 3 roky a ona polovinu obvyklého nájmu. Dál je to promlčeno. Též budete potřebovat nemovitost vypořádat. Pokud budete potřebovat sepsat dohodu, jež vše mezi Vámi srovná a vypořádá, kontaktujte mě.

Dotaz: Dobrý den,chtěla jsem se zeptat. Chci koupit dům,ale 1/14 domu patří dědici,se kterým se není možno spojit a nereaguje na žádné dopisy- žije v Německu. Pokud koupím dům,tedy 13/14 domu,Můžu mít do budoucna nějaký problém s vlastníkem 1/14 nebo můžou sourozenci před odkoupením domu požádat soud o o zmeškání,jak jsem se dočetla výše?

Odpověď: Ta 1/14 je tak malý podíl, že by Vám vypořádání nemělo dělat zásadní problémy. Bude-li mu doručeno do Německa a on stále nebude reagovat, tak by nejspíše soud mohl rozhodnout i rozsudkem pro zmeškání.