Doživotní právo užívání nemovitosti – návštěvy a další lidé

Služebnost užívacího práva dle § 1283 OZ a násl. „Služebností užívacího práva se uživateli poskytuje právo užívat cizí věc pro jeho vlastní potřebu a potřebu jeho domácnosti. Změní-li se tyto potřeby po zřízení služebnosti, nezakládá to uživateli právo na její rozšíření.“

Služebnost doživotního užívání nemovitosti zpravidla zřizuji rodiče ve prospěch dětí, kterým darují danou nemovitost.

Tato služebnost zahrnuje již ze zákona bez výslovného uvedení ve smlouvě i v zásadě volné návštěvy, aniž by to bylo uvedeno ve smlouvě o zřízení služebnosti (břemene). Proč? Vychází se z toho, že oprávněný z užívání věc užívá jako vlastník a tomu také neříkáte, koho může vzít na návštěvu a jak dlouho. Zákon to ostatně přímo říká natvrdo „pro jeho vlastní potřebu a potřebu jeho domácnosti.“

V souvislosti s nájemní smlouvu se návštěva dle judikatury definuje v rozsahu 14 až dvou měsíců s tím, že má zájem žít trvale jinde nikoli v navštívené domácností. Pro služebnost doživotního užívání je však tato definice pro účely nájmu příliš úzká. U doživotní užívání je třeba vzít v úvahu, že osoba k sobě bude chtít přibrat osobu blízkou např. nově nalezeného partnera či dítě, jež náhle ztratilo střechu nad hlavou.

Dále je třeba zohlednit kontext, že oprávnění ze služebnosti danou nemovitost většinou daroval povinnému ze služebnosti, takže i zde je třeba širší teleologický výklad ve prospěch oprávněné. A ač se mi nepodařilo dohledat konkrétní judikáty, tento přístup ve prospěch oprávněného ze služebnosti je u soudu v souvisejících judikátech patrný.

Nakonec, i pokud se vrátíme k dobře konstruované nájemní smlouvě, ty omezují zpravidla jen maximální počet osob. Dle ustanovení § 2272 oz může nájemce přijmout do své domácnosti kohokoli a osobu blízkou dokonce i přes smlouvu (ze zákona neplatný) nesouhlas majitele.

„(1) Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost.

(2) Pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo další případy zvláštního zřetele hodné. Pro souhlas pronajímatele s přijetím osoby jiné než blízké za člena nájemcovy domácnosti se vyžaduje písemná forma.“

Oprávněný z doživotního užívání je dozajista v silnějším postavení než nájemce, takže § 2272 a minory ad maius platí i pro něj.

Oprávnění ze služebnosti nesmí nemovitost pronajímat, ledaže by šlo již o silnější – požívací právo.

Korekce nákladů vlastníka na užívanou věc

Zpravidla to v praxi funguje tak, že uživatelé nesou náklady na užívanou věc. Zákonný režim je ale odlišný – náklady nese vlastník, neujedná-li se jinak a proto zákon obsahuje i následující korekci.

Dle § 1284 „Vlastníku věci náležejí všechny užitky, které může brát bez zkrácení práva uživatele. Vlastník však nese všechny její závady a musí věc udržovat v dobrém stavu. Přesahují-li náklady užitek, který vlastníkovi zbývá, musí uživatel buď tyto zvýšené náklady nést, anebo od užívání upustit.„

Korekce hrozící škody

§ 1296 oz „Vlastník se nemůže domáhat na uživateli nebo poživateli, aby zajistil podstatu, ledaže jí hrozí nebezpečí. Nebude-li jistota dána, může se vlastník popřípadě domáhat vydání věci za slušné odbytné.„

Příklad 1 Chata (z dotazu čtenářky)

Přítel má rodinný dům o aktuálně jedné obytné (obyvatelné) místnosti. Dům mu darovala matka při současném zřízení doživotního práva užívání. S přítelem tam někdy jedem na víkend nebo návštěvu. Matka je alkoholička, dobrovolně odešla bydlet na ubytovnu. Její přítel hrozí, že se nám tam nastěhují. V tom případě bychom tam nemohli dál bydlet neměli z vlatnictví nemovitosti žádný užitek.

Odpověď: Ano matka může do bydlení přizvat jinou osobu. Vy byste následně mohli žádat úhradu nákladů na udržování nemovitosti v aktuálním stavu. Pokud by je matka nehradila, musela by od užívání upustit a pokud by je nahradila v důsledku vlastního zavinění – utracení důchodu za alkohol (tzn. neposuzujeme nyní vyživovací povinnost dětí vůči rodičům a jiné sociální aspekty), mohla by být i vystěhována. V takovém případě by se nabízelo řešení prostřednictvím dohody nebo soudu nahradit právo doživotního užívání jednostrannou peněžitou částkou.

Pokud ale předpokládáme, že jde a málo hodnotný churavějící dům, jehož hodnota se absencí údržby téměř nesnižuje a nehrozí škoda, nemá tato situace pro děti řešení, vyjma nabídky jednorázové peněžité náhrady za doživotní právo užívání, jež by oprávněná matka dobrovolně akceptovala. Nedobrovolně pak v případě, že by domu absencí údržby či absencí úhrady nákladů na údržbu hrozila škoda (§ 1296 OZ).

V záadadě oni nejspíš chtějí peníze a nechtějí tam budlet. Nabídněte je za zrušení užívacího práva dohodou. To je právní řešení. Pak tam zbývá nakolik je matka třeba ve vlivu přítele a jak a nneakolik se bude třeba o ni postarat po tom, až jí dojdou peníze z náhrady za zrušení věcného břemene.

Další možnost je prodej i s věcným břemene – to je ale natolik nevýhodné, že to nejspíše využije minimum lidí.

Příklad 2 Rodinný dům napůl s vlastníky(smyšlený)

Paní Nováková vlastní polovinu domu, kde žije s přítelem a dětmi. V Druhé polovině žijí její rodiče. Dům jí dali se zřízením služebnosti užívat svou část do smrti. Náklady na údržbu nemovitosti nesou rodiče (uživatelé).

Vše funguje dobře. Co kdyby rodiče ve své části domu hostili návštěvy a přijaly členy domácnosti v takovém rozsahu, že bydlení se společných vchodem by se pro paní Novákovou stal neúnosným?

Odpověď: Lze podat negatorní žalobu na žalobu na zdržení se jednání nadměrně zatěžujících sousedy – „emisemi“ ve smyslu příslušného ustanovení OZ – v tomto případě ruch návštěv. Další obrana v rámci věcného břemena doživotního užívání by však možná nebyla (neb uživatelé nesou náklady na užívanou věc).