Podnájemní smlouva – nájem družstevního bytu

1.12.2014. Článek navazuje na hlavní článek Nájemní smlouva, z nějž byl vyňat pro nadměrnost. Bude postupně zpracován a doplňován na Vaše dotazy.

Výpovědní doba u podnájemní smlouvy není stanovena, ale příliš krátká výpovědní doba (méně než měsíc bez smluvního ošetření) by mohla případně založit odpovědnost za škodu (každý, v tomto případě pronajímatel, má odpovědnost počínat si tak, aby nedocházelo ke škodám.), eventuálně by mohla být považována za neplatnou pro rozpor s dobrými mravy. Pokud byl podnájemík v omylu vyvoleném pronajímatelem (např. místo podnájemní smlouvy uzavřena smlouva nájemní), nelze vyloučit, že by se mohl domáhat i škod v souvislosti s výpovědí se lhůtou pod rámec lhůty nájemní smlouvy (viz koment níže zakomponuj).

Otázka: Když u člena bytového družstva dojde na základě rozhodnutí členské schůze k jeho vyloučení pro hrubé porušování dobrých mravů (nedodržování nočního klidu a nedodržování Stanov družstva), zda mu může být ukončen nájem, a tím se musí vystěhovat z družstevního bytu? Děkuji za odpověď.

Odpověď: Ano, přesněji řečeno po zániku členství – stanoví § 619 a 734 § zákona č. 90/2012 o obchodních korporacích a družstvech. http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-90#p619

„§ 734     (1) Člena bytového družstva nebo společné členy bytového družstva, s jejichž členstvím je spojen nájem družstevního bytu nebo společný nájem družstevního bytu, lze vyloučit z družstva,

1. a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, nebo
2. b) byl-li nájemce pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.

(2) Ustanovení občanského zákoníku o výpovědi nájmu se pro nájem družstevního bytu nepoužijí.

(3) Zánikem členství v bytovém družstvu zaniká také právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, nebo nájem družstevního bytu. Zánikem členství zaniká právo bytového družstva na splnění vkladové povinnosti; právo na úroky z prodlení tím není dotčeno. To neplatí při převodu nebo přechodu družstevního podílu.

Nutno vyzvat k opuštění bytu dle § 2285 OZ do 3 měsíců od zániku členství, jinak se prodlužuje o 2 roky! Lhůtu na vystěhování bych dal měsíc (§2291 OZ se nepoužije, takže analogicky stejnou dobu). A při jejím neuposlechnutí podat žalobu na vyklizení, a pro období od zániku členství do vyklizení požadovat „komerční“ nájem v místě obvyklý.

15 komentářů: „Podnájemní smlouva – nájem družstevního bytu“

Otázka: Dobrý den, mám družstevní byt (podíl v družstvu) a chci tento byt pronajmout. Která ustanovení se vztahuji na nájemní smlouvu takového bytu. děkuji za odpověď Jaroslav

Odpověď: Není výslovně stanoveno, že ustanovení OZ o podnájmu bytu se užijí i na podnájem družstevního bytu (srov. § 2240 OZ a § 741 z.č. 90/2012 ZOK). Systematickým a analogickým výkladem to však lze dovodit. Z toho mj. vyplývá zákaz podnájmu družstevního bytu bez souhlasu majitele (tj. družstva) vyjádřeného ve stanovách, nájemní smlouvě člena a družstva či jednorázovým rozhodnutím členské schůze, jež se může vztahovat ke konkrétnímu případu (neefektivní) či generálně.

Osoba v podnájmu družstevního bytu je tedy méně chráněna než nájemce bytu ve vlastnictví. V případě, že člen družstva byt dále pronajme chybně nájemní smlouvou, tato nájemní smlouva platí – konvaliduje ve smlouvu podnájemní, přičemž přicházejí v úvahu 2 řešení vzniklé situace. 1. Náhrada škody členem družstva podnájemci za nedodržení smlouvy v případě, že práva z podnájemní smlouvy budou užší a podnájemci z tohoto titulu vznikne škoda. 2. Výše uvedené + pokud smlouva mezi členem a „nájemcem“ faktickým podnájemcem výslovně nestanoví jinak, výkladem vznikají podnájemci ve vztahu vůči nájemci (nikoli vůči všem, tj.. nikoli např. vůči družstvu) relativní práva shodná s právy nájemce bytu ve vlastnictví. Tedy např. zákaz výpovědi členem družstva podnájemci bez zákonného důvodu.

Vzhledem k § 2236 „… ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.“ a argumentu a minory ad maius. – Tj. Platí-tato ochrana i u méně chráněného prostoru (nebytu), musí platit i u bytového (ač družstevního) prostoru – se přikláním k variantě 2. Nelze tedy argumentovat v neprospěch podnájemce, že neznalost práva neomlouvá (např. že na základě znalosti faktu, že jde o družstevní byt, měl vědět, že jde o podnájemní smlouvu). To platí pouze relativně konfliktu práv člena a podnájemce, nikoli absolutně konflikt práv družstva a podnájemce.

Otázka: Dobrý den. Jsem členem bytového družstva. S ním mám uzavřenou nájemní smlouvu na byt. Tento byt ale dále pronajímám. S nájemníkem mám uzavřenou smlouvu z roku 2012 na dobu neurčitou. Letos BD změnilo stanovy, že pronájmy bytů jsou možné jen se souhlasem BD a smlouvy lze uzavřít pouze na dobu určitou na 1 rok. Musím změnit stávající smlouvu s nájemníkem a je tento postup od BD správný? Dále BD upozorňuje, že souhlasy s pronájmem bude dávat s ohledem na účast na schůzích.BD.Děkuji za odpověď

Odpověď: Potřeba souhlasu družstva s pronájmem (podnájmem) družstevního bytu členem platila již dříve ze zákona § 2215 a 2274 a násl z. 89/2012 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p2215 (resp. obdobně v z. 40/1964.) Takže úpravou stanov se situace nemění, ledaže to dřívější stanovy výslovně povolovaly. Postup BD – no ono není povinno souhlas vůbec dát, ale vázanost na účast na schůzích jako obrana proti neúmyslné paralyzaci BD je korektní i morálně. Majetek zavazuje. V nebližší době zkusím napsat článek Podnájemní smlouva, není to tak okrajová záležitost, jak se zdá.

Otázka: Dobrý den, Jsem členem bytového družstva a uzavřel jsem smlouvu o podnájmu na dobu neurčitou. Představenstvo družstva podnájem schválilo. Dotyčný tam bydlí 3 roky. Nyní se náhle rozešel ve zlém se svým zaměstnavatelem a zanechal po sobě nevyřešené finance. Podobná situace může nastat i s úhradou nájemného. Pokud budu vyžadovat nyní od podnájemníka kauci, musím napsat novou smlouvu o podnájmu nebo to lze vyřešit dodatkem ke smlouvě?

Odpověď: Lze dodatkem.

Otázka: Dobrý den, doupila jsem byt v družstevním vlastnictví (tedy podíl, jsem členem družstva). V bytě ale bude bydlet má dcera s 3 dětmi a mít tam trvalé bydliště. Musí mít jako dcera podnájemní (nájemní?) smlouvu? Děkuji za odpověď. Marie

Odpověď: Smlouvu mít nemusí. Obvykle se pro (pod)nájemníka v družstvu vyžaduje souhlas představenstva, ale pokud to nepronajímáte úplatně, troufl bych si říct, že to nikdo řešit nebude.

Otázka: Dobry den, mam druzstevni byt, ktery chci pronajmout. Smlouvu mam vypracovanou od Druzstva i se souhlasem, nejsou v ni vsak uvedeny vsechny dulezite veci (zejmena konkretni vyse najmu, ktery pozaduji aj.) Do teto smlouvy bych nemela nic doplňovat, druzstvu staci takto a s podnajmem souhlasi.
Ja ale potrebuji smlouvu, ve ktere budou jeste dalsi veci, hlavne vyse najemneho a splatnost uvedena. Mohu si po dohode s pravnikem sepsat jeste dalsi smlouvu nebo nejaky dodatek k podnajemni smlouve sepsane Druzstvem? Ustni dohoda o vysi najmenho mi samozrejme nestaci.

Odpověď: Družstvo má pouze vyjadřit souhlas s nájmem (podnájmem). Obsah smlouvy je na Vás.

Otázka: může si družstvo na členské schůzí odsouhlasit poplatek pro členy, podnajímající s jeho dřívějším řádným souhlasem byt, ve výši 3.000 -5.000 Kč ročně (jakýsi podíl na jejich výnosech z podnájmu majetku BD)?

Odpověď: To by si vyžádalo již fundovanější posouzení. 5-6 hodin. Sazba 1700 bez DPH /h. Kdyžtak volejte 608 704 884 JUDr. Ing. Vladimír Koranda, Ph.D.

Otázka:

Odpověď: