Nutnost registrovat vypořádání nemovitosti ze SJM do 3 let od rozvodu

Výchozí je § 741 nOZ 89/2012 Sb.

„Nedojde-li do tří let od zúžení, zrušení nebo zániku společného jmění k vypořádání toho, co bylo dříve součástí společného jmění, ani dohodou, ani nebyl podán návrh na vypořádání rozhodnutím soudu, platí, že se manželé nebo bývalí manželé vypořádali tak, že

a) hmotné věci movité jsou ve vlastnictví toho z nich, který je pro potřebu svou, své rodiny nebo rodinné domácnosti výlučně jako vlastník užívá,

b) ostatní hmotné věci movité a věci nemovité jsou v podílovém spoluvlastnictví obou; jejich podíly jsou stejné,

c) ostatní majetková práva, pohledávky a dluhy náleží společně oběma; jejich podíly jsou stejné.“

§ 738/1

„Dohoda o vypořádání má vždy účinky ke dni, kdy společné jmění bylo zúženo, zrušeno nebo zaniklo, bez ohledu na to, zda dohoda byla uzavřena před anebo po zúžení, zrušení nebo zániku společného jmění. Je-li však předmětem vypořádání věc, která se zapisuje do veřejného seznamu, nabývá dohoda právních účinků v části týkající se této věci zápisem do veřejného seznamu.“

Úprava 40/1964 Sb. obdobná

Ústavní soud II.ÚS33/95

„K vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů (nyní SJM pozn. red.) je v uvedeném případě třeba dodržení stejného režimu jako v případě nabývání, změn nebo pozbývání věcných práv, ti. vkladu do katastru nemovitostí. S ohledem na účinky vkladu ve smyslu § 2 odst. 3 zákona č. 265/1992 Sb. je třeba, aby návrh na vklad byl doručen ve stanovené lhůtě příslušnému katastrálnímu úřadu. Právní účinky vkladu se vždy váží ke dni doručení návrhu na vklad katastrálnímu úřadu a nikdy k žádnému jinému datu. K vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů proto dochází dnem, ke kterému nastupují účinky vkladu. Z tohoto důvodu musí být nejpozději poslední den této lhůty určené k vypořádání podán návrh na vklad. Není-1i návrh na vklad podán, uplynutím lhůty nastupuje domněnka o vypořádání zakotvená v ustanovení § 149 odst. 4 o.z., i když dohoda o vypořádání byla uzavřena. Zákon totiž nevyžaduje pouze uzavření dohody, jak uvádí stěžovatelé, ale spojuje nastoupení zákonné domněnky se skutečností, že nedojde k vypořádání dohodou. Je nutno rozlišit závazkově právní účinnost smlouvy, která nastává zpravidla uzavřením platné smlouvy (není-li např. použita odkládací podmínka) a účinky smlouvu ve sféře věcně právní, které nastávají až vkladem (§ 2 odst. 2 zákona č. 265/1992 Sb.), a to ke dni podání návrhu na vklad.“

Obdobně Nejvyšší soud Cpjn 38/98

Odlišný názor

a) Zásadní argumenty

1. Logika (racio) věci (§ 738)

Neúčinnost věcně-právních účinků dohody však neznamená její neexistenci. Je-li písemná dohoda uzavřena do 3 let od právní moci rozvodu a není vložena do katastru, je stále platná a závazná pro smluvní strany. Plnění dohody, tj. úhrada ceny podílu a předání nemovitosti může (již v praxi většinou) proběhlo a při faktické neúčinnosti dohody, jež dovozuje judikatura, by za starého občanského zákoníku 40/1964 Sb. hrozilo uplynutí lhůty na vydání bezdůvodného obohacení (dříve 3 roky § 107 40/1964 Sb. nyní již 10 let § 638 shodně jako vydržení § 1091 89/2012Sb.). Neúčinnost by měla být právně významná pouze ve vztahu k třetím stranám a nezakládat další nevyvratitelnou domněnku ve smyslu „byla-li dohoda o vypořádání nemovitosti věcně-právně neúčinná v důsledku absence zápisu v katastru, nemohlo dojít k vypořádání“.

2. Jazykový výklad pojmu vypořádání a vnímání zákonodárce

Pojem vypořádání lze významově v právní rovině vnímat v užším smyslu jako stav, kdy nezůstávají mezi stranami právního vztahu závazky (např. vypořádání obchodu na burze, podáním příkazu k převodu peněz proti záznamu v evidenci cenných papírů) či v širším smyslu jako dohodu o uspořádání právního vztahu.

Z prvního souvětí § 738 je jasné, že zákonodárce rozlišuje čas vypořádání u jiných věcí než zapsaných do veřejného seznamu (tj. běžných movitých věcí) a účinky této dohody. Analogicky pak musí o posledním souvětí 738/1, tj. čas vypořádání nemovitosti nastává časem platně uzavřené dohody, ač její účinky nastávají až zápisem do veřejného seznamu (tj. vkladem do katastru). Zákonodárce tedy dokonce jednoznačně užívá pojem vypořádání v širším smyslu. Vypořádáním tedy rozumí okamžik uzavření dohody v souladu s právem.

3. Podmínka nad rámec zákona – rozpor s ústavní zásadou uplatňování zákona v mezích zákona

Rozlišení času vypořádání a účinků v § 738 je novou úpravou, jíž občanský zákoník 40/1964Sb. neznal a soudy se jím tedy v minulosti při výkladu nemohly vypomoci. Nicméně i bez tohoto vodítka se v případě vypořádání nemovitosti po rozvodu dá většinou hovořit o vypořádání i v užším smyslu – nemovitost je předána (užívá ji výlučně, ten jenž vypořádal) a druhý z manželů je (zpravidla) finančně či jinak (částečně movitými či jinými nemovitými věcmi) vypořádán.

Věcně-právní účinky smlouvy tedy již v žádném případě nemohou být vypořádáním ani v užším smyslu, ale pouze pro smluvní strany již nezávazným, formálním završením procesu z hlediska 3. Stran.

b) Podpůrné argumenty

4. Absence důsledků judikáty namítané právní nejistoty

Víra ostatních ve věrohodnost zápisu v katastru není pozdním podáním návrhu na vklad dotčena (bez ohledu zda jde o vypořádání SJM, kupní smlouvu, dar či jiný titul), neboť je chráněna § 984 OZ. Absence zápisu by tedy v případě věřitelů manžela, jehož podíl na nemovitosti byl vypořádán protiplněním, byla případně v neprospěch manžela oprávněného z vypořádání. Není zde tedy veřejný zájem souladu faktického stavu (závazek a faktické vypořádání) a souladu s formálním stavem (zápis na katastru) v dohledné době a normy budou stejně dobře fungovat i při absenci takového požadavku. Nevidím ani možnost dotčení jiných vztahů např. daně z nemovitosti – zpravidla bude faktický „vlastník“ nemovitosti řádně platit, pokud ne vypořádaný exmanžel písemnou dohodou s ověřenými prokáže, že faktickým výlučným „vlastníkem“ ač formálním spoluvlastníkem je dosud též druhý manžel a daň se bude případně vymáhat jen na něm. Ukáže-li se dohoda případně jako neplatná, může se finanční úřad i postižený z manželů domáhat vrácení/doplacení plnění po dobu 3 let zpětně.

Argument judikátů právní jistoty –jejich účelový výklad – není důvodný.

5. Právní nejistota v důsledku judikátů

V neposlední řadě lze argumentovat též tím, že současná judikatura znemožňuje provedení předchozí řádně uzavřenou dohodu o vypořádání – aniž by ji zneplatnila formálně (rozuměj výslovně) a přináší tak značnou nejistotu do právního vztahu, což by si zákonodárce nepřál a pokud ano, výslovně by uvedl, že návrh na zápis do veřejného seznamu musí být podán do 3 let od právní moci rozhodnutí o rozvodu, jinak se dohoda o vypořádání považuje za neplatnou. Též účelovým výkladem lze dovodit nesprávnost judikátů.

Podobně by následně bylo možné analogicky argumentovat, že smrtí dárce nemovitosti před návrhem do vkladu zaniká též úkon darování nemovitosti, neboť nenabyl věcně právních účinků v době dárcova života, přičemž takový výklad judikaturou akceptován není.

6. Argumentační paradox judikátů

Vzhledem k tomu, že mezi exmanželi často nebude vůle věci měnit, ať už z důvodu špatných vztahů (absence vůle uzavřít kupní smlouvu) či z důvodu vyhnutí se dani z úplatného převodu nemovitostí 4% bude oprávněný spoléhat na vydržení, jež dle § 1091 nastane 10 lety řádné držby – tj. za existence dohody a předání nemovitosti. Místo toho, aby tedy katastr právní nejistotu uzavřel např. po 4 letech od právní moci rozvodu na návrh vkladu, uměle ji bude udržovat celkem 10 od rozvodu + řekněme 2 roky na soud, jenž rozhodne o vydržení.

7. Nemožnost Ústavního soudu se případně od problému distancovat

Ústavní soud si případně nemůže mýt ruce tím, že exmanželé mohou uzavřít novou dohodu, a že jejich majetkové právo tedy není dotčeno, neboť 1. Při následném uzavření kupní smlouvy mezi exmanžely je třeba platit daň z úplatného převodu nemovitosti resp. darování nemovitosti, kdy exmanžel již není od darovací daně osvobozen 2..Vztahy nemusí být dobré a neuzavřením smlouvy, jež by katastr akceptoval dojde ke znemožnění dispozice s majetkem.

Postup po případné nápravě

Při pozdním podání se však by navrhovatelé vkladu vlastnického práva museli prokazovat prokázat v návrhu tvrzené skutečnosti, tedy že dohoda byla uzavřena do 3 let. Zejm. ověřením podpisů do tří let od rozvodu, doložení existence dohody ve lhůtě odpovídající platbou či splátky mezi exmanželi (výpisem z účtu). Výpověď sousedů, že byt od okamžiku spadajícího do lhůty užívá pouze jeden z manželů, nemusí stačit. Mohlo se též dohodnout, že tam bude do doby, než se byt prodá, což se nakonec nestalo …

Další nesprávná rozhodnutí Ústavního a Nejvyššího soudu nalzenete v článku

Focení a pořizování záznamu bez souhlasu

Protiplnění při nabídkách převzetí a squeeze out