Věcné břemeno užívání nemovitosti – vejminek – po exekuci v dražbě 5.8.2012
Nemovitost jsme darovali dětem pod podmínkou doživotního práva užívání. Děti se zadlužily a nemovitost jde do dražby. 1. Co se s námi po exekuci stane? 2. Mohou k nám do nemovitosti někoho nastěhovat? J. K. Praha
1. Užívací právo znalec patrně ocení výnosovou metodou (započte odhad výnosu z užívání za následujících 10 let). Řekneme, že věcné břemeno doživotního užívání nemovitosti ocení na 500 000. Vyvolávací cenu stanoví dle § 336e/1 na 2/3 odhadní – např. 666000 z odhadní ceny 1 milion a nemovitost (řekněme, že nikdo nenabídne více) bude za tuto vydražena za vyvolávací cenu 666 000.
337 Občanského soudního řádu „(1) Po právní moci usnesení o příklepu a po zaplacení nejvyššího podání vydražitelem nařídí soud jednání o rozvrhu rozdělované podstaty“ (tj. rozdělení vydražené částky mezi věřitele, případně oprávněné). 337b(5) „Osoby, kterým svědčí právo z věcného břemene nebo nájemní právo, se vyjádří, zda požadují vyplacení náhrady; jinak se má za to, že souhlasí s vyplacením náhrady vydražiteli. K vyjádření učiněnému po skončení rozvrhového jednání se nepřihlíží.“To znamená: Na rozvrhovém jednání se oprávnění z věcného břemene vyjádří v tom smyslu, že požadují náhradu věcného břemene (tj. vzdají se věcného břemene za cena v našem případě 500 000,-) nebo se nevyjádří, nezúčastní a pak jim právo z věcného břemene zůstává. Po skončení rozvrhového jednání již názor změnit či dodatečně projevit nemohou. Na úhradu pohledávek v každém případě zbude pouze 166 000, neboť 500 000 (hodnota břemene) připadne jako náhrada oprávněným z břemena či pokud si právo ponechají, vydražiteli, který věcné břemeno nadále „ponese“.
Dodatek: Při neúspěchu dražby se v dalším usnesení o provedení dražby nemovitosti nejnižší podání stanoví dle § 336m/3[1] ve výši poloviny odhadní ceny. Vzhledem k tomu, že vydražitel by však nemovitost získal buď zdarma (pokud by koupil za 500 000) nebo o něco dráže, dalo by se v takovém případě proti usnesení a provedení dražby odvolat k soudu prostřednictvím exekutora z důvodu zřejmé nevhodnosti způsobu výkonu rozhodnutí (zásada § 264[2] osř).
2. Ohledně nastěhování další osoby. K prostoru, jež jste oprávněni užívat, platí výlučné užívací právo (věcná práva působí erga omnes-vůči všem) nevyplývá-li ze smlouvy či z okolností něco jiného. Pokud tedy máte nesdílené užívací právo k celé nemovitosti, nový vlastník Vám nikoho přistěhovat nemůže. Pokud jste to však nastavili jako skutečný vejminěk, tj. máte jednu místnost výhradně pro sebe, ostatní místnosti jsou dětí a kuchyň a sociální zařízení sdílíte s dětmi, na než jste dům přepsali, je asi zjevné, jaká je odpověď … Zůstane Vám užívací právo v nezměněné podobě – tj. Vaše místnost pro jen Vás a právo užívat ostatní smlouvou vymezené či z okolností vyplývající prostory společně s novým vlastníkem či nájemníkem.
[1] § 336m
(1) Nebylo-li při dražbě učiněno ani nejnižší podání, soud dražební jednání skončí. Další dražební jednání soud nařídí na návrh oprávněného nebo toho, kdo do řízení přistoupil jako další oprávněný, který lze podat nejdříve po uplynutí tří měsíců od bezúspěšné dražby; nebyl-li návrh podán do jednoho roku, soud výkon rozhodnutí zastaví.
(2) Nezaplatil-li vydražitel nejvyšší podání ani v dodatečné lhůtě, kterou mu určil soud a která nesmí být delší než jeden měsíc, usnesení o příklepu se marným uplynutím dodatečné lhůty zrušuje a soud nařídí další dražební jednání.
(3) Při dalším dražebním jednání podle odstavců1 a2 se nejnižší podání stanoví ve výši poloviny výsledné ceny …
[2] § 264
(1) Navrhne-li oprávněný výkon rozhodnutí způsobem, který je zřejmě nevhodný, zejména vzhledem k nepoměru výše pohledávky oprávněného a ceny předmětu, z něhož má být uspokojení této pohledávky dosaženo, může soud nařídit, a to po slyšení oprávněného, výkon rozhodnutí jiným vhodným způsobem.
(2) Soud zamítne návrh na výkon rozhodnutí, jestliže je již z návrhu zřejmé, že by výtěžek, kterého by se dosáhlo, nepostačil ani ke krytí nákladů výkonu rozhodnutí.
Dobrý den. Chtěla bych se zeptat, pokud rodiče přepíší RD na mne s tím že bude ponecháno věcné břemeno na jejich dožití a dostali by se třeba do finanční tísně a byla by daná exekuce, váže se na můj RD? Petra
Odpověď: zde tedy jde o opačný problém než v článku, kdy exekuce bude na oprávněných z věcného břemene.
§ 1265/2 „Osobní služebnost nelze převést na jinou osobu.“ Nemůže tedy ani být předmětem exekuce.
Dobrý den,
zeptám se na podobnou situaci. Se sestrou jsme v dědickém řízení získali každá jednu polovinu nemovitosti, patrový dům je jednou bytovou jednotkou (jedny el. hodiny, voda pouze v přízemí). Vzhledem k mému zdravotnímu stavu jsme do krátké doby sestrou zřídili bezúplatné věcné břemeno užívání (domu, pozemku i hospod. stavení jako celku) pro mého manžela (60 let). Sestra se nikdy nepodílela na nutných opravách a ničeho, co se nemovitosti týče. Z většiny vše financoval můj manžel, a v domě nemá sestra v současné době nic – žádný majetek. Bohužel sestra již měla nemalé dluhy, o kterých nikomu neřekla, v době, kdy byl otec ještě naživu. Nyní půjde do exekuční dražby její polovina nemovitosti. Kdyby byl odhad na nemovitost stanoven na hodnotu 2 000 000,- Kč, o jakou částku by byla cena ponížena věcným břemenem (které by zaniklo pouze v případě, kdybychom ho zrušili všichni – ona, já, manžel – a já ho rušit nechci)? Sníží se věcným břemenem cena odhadu celku (nebo pouze její poloviny)? Je pro potencionálního kupce taková nemovitost (s věcným břemenem) zajímavá? V případě kdyby jiná osoba odkoupila její podíl. V tomto případě odkoupení další osobou, co by to znamenalo pro manžela… mohl by v domě nadále rozhodovat. Co kdyby následně nový majitel (na něhož přechází věcné břemeno – které bylo sepsáno u advokáta) chtěl manžela z domu vyhodit… nebo by chtěl dělat rekonstrukci, se kterou bych nesouhlasila (nebo naopak já chtěla rekonstruovat a nový majitel nechtěl).. nebo nechtěl rekonstrukci manžel? Děkuji mnohokrát za vaši odpověď.
Hodnotu věcného břemena určí znalec a v tomto případě jej právě za danou náhradu může zrušit i soud. Pokud druhou půlku koupí někdo jiný, tak mohou nastat všechny černé scénáře. Více článek s mnoha dotazy a komentáři: Prodej nemovitosti bez souhlasu spoluvlastníka zde na Magazínu Spotřebitele.
Měla by se dražit sestřina polovina nemovitosti. Nejsem dlužníkem. Nemůže mě chtít někdo o moji polovinu připravit? Děkuji za odpověď i za odkaz ve vaší předchozí odpovědi.
Dobrý den, zvažujeme koupi bytu s věcným břemenem na dožití. Zajímalo by mě, jaké náklady budeme muset po vydražení bytu platit (fond oprav, opravy, daň z nemovitosti, energie….)
Předpokládám, že smlouva o zřízení služebnosti (laicky břemene) doživotního užívání neurčuje jinak. pak platí § 1263 OZ
„Oprávněná osoba (ze služebnosti) nese náklad na zachování a opravy věci …“ (tj. příspěvek na údržbu a správa, lidově zvaný fond oprav). A minory as maius pak nese i náklady na užívání (služby, energie, vše). „…Užívá-li však věci i ten, kdo je služebností obtížen (zpravidla a ve vašem případě majitel), je povinen na náklad poměrně přispívat, anebo se užívání zdržet.“