Nájemní smlouva bytu – komplexní právní rozbor s dotazy čtenářů

Článek detailně popisuje právní aspekty nájmu bytu a nájemní smlouvy spolu s 80 zodpovězenými dotazy nájemců a pronajímatelů.

Nájemní smlouvu upravují § 2201 nOZ a nás (před 2014 663 OZ a násl) a rozšiřující ustanovení o nájmu bytu §. 2234 nOZ a násl. (resp. § 685 a násl). Jednoduchý vzor nájemní smlouvy zde.

Předmět nájmu bytu – jakýkoli pronajatý prostor určený či užívaný k bydlení

Judikatura a výslovně § 2236 nOZ považují za byt i prostory užípokuvané k bydlení.“Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.“ To znamená, že bydlíte-li v nebytovém prostoru a pronajímatel si je toho vědom, jste chráněni jako nájemce bytu. Zde pozor na správní delikt užívání stavby v rozporu s kolaudačním rozhodnutím § 178/1g z.183/2006 Sb., stavební zákon, s pokutou až 500 000 (1mil pro právnickou osobu), jež spíše než sociálně slabým nájemníkům, bude reálně hrozit pronajímateli.

Rozdíly nájmu bytové jednotky a rodinného domu

Paragraf 2236/3 nOZ „Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.“ V zásadě jde pouze o běžným nájemcem nevnímatelné rozdíly vyplývající z vymezení společných prostor u vlastníků bytových jednotek – práva užívat, platit za společné osvětlení, úklid apod.

Rozdíly pronájmu celé nemovitosti a její části (pokoje bytu či vily, patra vily)

Zde půjde zejména o užívací práva společných prostor. Pronajme-li se pokoj ve vile, automaticky je v tom právo užívat, sanitární zařízení, kuchyň a přístupové cesty. Právo užívat např. zahradu, či bazén už v tom automaticky sjednáno není.

Speciální ochrana nájemce – zákaz smluvního znevýhodnění nájemce a forma smlouvy

Speciální ochrana jedné smluvních stran nájemce bytu – se prolíná mnoha zákonnými ustanoveními. Zejména pak v zákaze smluvní modifikace zákonných ustanovení v neprospěch nájemce (§ 2235).

Dle § 2237 OZ musí být nájemní smlouva bytu písemná. Není-li písemná, pronajímatel nemůže namítat neplatnost pro nedostatek formy (judikatura resp. v nOZ výslovně). To znamená, že nájem by pokračoval, dle mého názoru by však bylo možné se dovolat neplatnosti veškerých ujednání lišících se od základu nastaveném v OZ v neprospěch nájemce.

Obsah nájemní smlouvy

Identifikace nemovitosti, příslušenství a výše nájemného, případně ceny služeb.

Smlouva obsahuje identifikaci bytu (na rozdíl od smlouvy kupní stačí bytová jednotka č. … na adrese …) a příslušenství (např. sklep) a výši nájemného), vhodné uvést i počet místností a výměru, u domu stačí uvést „dům se zahradou na adrese“, v případě části domu je třeba přesně vymezit prostory, jež má nájemce právo užívat výlučně, a prostory, jež má právo užívat spolu s ostatními (např. právo výhradně užívat pokoj o výměře … m² a spolu s ostatními obyvateli prostory chodeb, sanitárních zařízení a kuchyně v prvním patře. Zahradu pouze pro účely odpočinku).

Doba nájemní smlouvy

Není-li určena, jde ze zákona o smlouvu na dobu neurčitou, což v kombinaci s ochranou nájemce představuje zásadní omezení/závazek pro pronajímatele. Obvykle se strany dohodnou na 1 roce. Minimální doba není stanovena. Doba na více let je od 2014 významným mnohdy nevypověditelným (viz dále) závazkem i pro nájemce je vhodné ji sjednat pouze ve výjimečných případech (v praxi na rozdíl od nebytových prostor snad jedině opravdu extrémně výhodná cena …).

Záloha, nájemné a vyúčtování

Dle § 2251 nOZ nelze požadovat více než nájem za daný měsíc, a to ve splatnosti nejdříve do 5. dne daného měsíce. Lhůta může být pouze prodloužena, nikoli zkrácena. Naopak lze dle § 2254 nově požadovat jako kauci (slovy zákona „jistotu“) až trojnásobek nájemného.Některé komentáře uvádí, že v kauci se má počítat pouze nájemné a nikoli služby. Tento názor mi však přijde nesprávný a odporující účelovému výkladu (smyslu zákona – ochrana pronajímatele pro škody a neplacení). Mimo to spousta nájemních vztahu nerozlišuje nájemné s služby a stanoví poušální nájemné včetně služeb… Výsledek … max. smluvně sjednaná kauce= 3x nájemného a služeb.

 Z kauce má pronajímatel hradit „úrok alespoň ve výši zákonné sazby“. Co je touto zákonnou sazbou? V hypotetickou úvahu přichází (§ 1802 „Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.“). Pronajímatele lze v tomto ohledu těžko považovat za dlužníka. Při takovém výkladu a úroku obvykle požadovaný za jiný než hypoteční úvěr je +- 10% by tak úrok z jistoty dosahoval více než současný zákonný úrok z prodlení. Uvážíme-li, že kauce slouží jako záloha pro okamžité krytí rizika neplacení nájmu či poškození předmětu nájmu, nelze ji tedy investovat či uložit na termínovaný vklad. Pronajímatele rovněž nelze požadovat za investora, navíc jež musí dosáhnout 10% výnosu (dlouhodobě dosahují elitní investoři). Lze uzavřít, že pronajímatel je spíše v postavení schovatele-depozitáře (než dlužníka). Adekvátním úrokem je pak vzhledem nutnosti zachování okamžité likvidity úrok běžného účtu pronajímatele z depozitu (+- 0,2% pa). Zákon nicméně hovoří o zákonné sazbě a z jeho dikce tedy nelze zcela uniknout. Číselně a ekonomicky odpovídající pak bude nejblíže sazba úroku (depozitáře) ČNB k prostředkům v ní uloženým komerčními bankami, tj. diskontní sazba. Vzhledem k nejasnostem doporučuji úroky z kauce zatím smluvně nestanovovat a vzhledem k současné výši diskontní sazby neřešit.

Do vyúčtování má nájemce dle § 2252 právo nahlédnout zpravidla do 4 měsíců po skončení účetního období (někdy je k dispozici až po 6 měsících). Rozdíl je splatný do 7 měsíců od skončení účetního období, ledaže bylo ujednáno jinak. Pokud nepřepíšete služby na nájemce, sjednejte povinnost nájemce předávat informace o stavech vodo, elektro, plynoměrů správci domu resp. příslušným dodavatelům na výzvu na nástěnce, v poštovní schránce nebo pronajímatelem.

„Paušální“ nájem bez vyúčtování služeb a jeho rizika

V jednom dotazu byla situace pronájmu 2 np. rodinného domu, kdy spotřebu elektřiny nebylo kvůli větveným rozvodům možno měřit (bylo by třeba 5 elektroměrů a 4 vodoměry …). Týká se též většiny pronájmu pokojů. Ač většina pronajímatelů bytů by na rozdíl od případu výše mohla přesně vyúčtovat, nedělá to. Zákonný režim viz § 9 zák. 67/2013 Sb. o poskytování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů.

Ujednání režimu „paušálu“ – „platíš nedoplatky, ale nedostáváš přeplatky“ je v rozporu s dobrými mravy a tedy neplatné. Není to stejné jako, když nevyčerpáte např. 100 minut telefonní paušál, neboť v případě tel. operátora dostáváte za paušál množstevní slevu, avšak za množství spáleného plynu u pronajímatele nikoli. Služby by tedy měly být vždy vyúčtovány, ledaže pronajímatel přistoupí na režim. „nájemníku, pevná cena i v případě nedoplatku“, což nedoporučuji (fakticky se tak ale děje třeba při nájmu pokoje u bytu sdíleného s majitelem či v hotelu – tam však majitel na věci může dohlédnout …).

Má představa spravedlivého řešení: Při neoddělení služeb a nájmu lze mít za to, že strany souhlasí s režimem „nájemníku nedoplatky nehradíš, přeplatky nevracím“. Stanoví-li smlouva zároveň opak (tj. neodděluje cenu nájmu od služeb a zároveň říká, že nedoplatky hradí nájemník), dané ustanovení je neplatné též pro vnitřní rozpor. Při oddělení nájmu a služeb a absenci samostatných měřáků (pronájem pokoje, půlky RD v režimu vyúčtování) by se mělo mít za to, že zálohy korespondují se spotřebou průměrného nájemníka. Její překročení prokazuje pronajímatel, její nedosažení nájemce (fakticky by tak šlo o paušál …). Ledaže se výslovně zaváží, že si důvěřují a spotřebu rozpočtou a vyúčtují průměrem na osobu.

Nesouhlas pronajímatele s ubytováním další osoby ztrácí význam

Pokud nájemce v bytě sám bydlí, může byt dále pronajmout (§2274) či přijmout do své domácnosti osobu blízkou (§ 2272 nOZ). Proto smluvně stanovte maximální přiměřený počet osob, jež mohou byt užívat ve vyhovujících hygienických podmínkách ve smyslu § 2272 nOZ (dříve. § 689/1 OZ). „Pronajímatel má právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly řádně užívat byt a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách.“ Smluvní ustanovení maximálního počtu bydlících má spíše informativně preventivní než závazný charakter. Neodpovídá-li zákonu, např., že přiměřený počet osob na klasický byt 3+1 jsou 2 nebo 3, bylo ve vztahu k přijetí osoby blízké do bytu neplatné.

Trvalé bydliště v nájmu

viz samostatný článek

Závdavek (rezervační částka/rezervační jistina) pro realitní kancelář

Tyto 2 odstavce patrně budou mnohým RK neznámé. Dle § 1808 a 1809 se na rezervační smlouvy vztahuje povinnost vydat 2x násobek složené částky v případě (tj. vrátit složené plus jednou tolik), že RK nesplní rezervační smlouvu, tj. nepronajme či neprodá rezervovaný byt. Pokud smlouvy RK toto ustanovení vylučuje, jde o ustanovení proti dobrým mravům a lze se dovolat jeho neplatnosti, tj. lze i tak soudně vymáhat částku složenou na rezervaci. Je-li po uhrazení závdavku ze strany pronajímatele předložena smlouva za nemravných podmínek (např. okamžité výpověď při pouhém týdnu neplacení, požadavek blankosměnek, nepřiměřených výdajů na opravy aj.) lze požadovat vrácení závdavku. Analogie § 1785 a násl (sml. o smlouvě budoucí) a § 2002 (odstoupení). Dokonce by patrně bylo možné soudně požadovat uzavření nájemní smlouvy za obvyklých podmínek či vrácení 2x závdavku ve smyslu výše dle volby zájemce o pronájem. Směnka realitní kanceláři jako závdavek – ne!! (viz směnky)

Až po několika letech a množství dotazů přišel nabíledni dotaz, zda lze požadovat vrácení kauce (závdavku), pokud následně předložená nájemní smlouva požaduje nestandardní požadavek ve prospěch nájemce, konkrétně souhlas s uvěřejněním jména nájemců jako dlužníku při dluhu na nájemném. Pokud takovy nestandardní požadavek nebyl avizován v inzerci či rezervační smlouvě, mělo by být možné od rezervační smlouvy ze strany potenciálního nájemce odstoupit s vrácením závdavku. Analaogie s podstatnou změnou poměrů u smlouvy o smlouvě budoucí, přičemž míru podstatnosti změny poměrů je zde třeba určovat případ od případ, ale ve sporných případech zásadně ve prospěch potenciálního nájemce, neb smlouva je dvoustranný (případně vícestranný právní úkon) a pronájímatel tímto způsobem nemůže diktovat svou vůli druhé smluvní straně.

Právo chovat zvíře od 1.1.2014 smluvně zakázat nelze. Paragraf 2258 nOZ „Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.“

Zákaz kouření v bytě od 1.1.2014. Do smlouvy ho dávám, ač by byl za použití analogie výše patrně též neplatný.

Výpověď pronajímatele

Výpovědní lhůta je ze zákona 3 měsíce u nemovitosti, u věci movité 1 měsíc (§ 2231 nOZ není-li sjednáno či předpisy stanoveno jinak). U bytu nesmí být vůči nájemci kratší než 3 měsíce (§2288) a pronajímatel smí vypovědět či odstoupit od smlouvy jen ze zákonných důvodů. Důvody výpovědi pronajímatele upravuje § 2288, okamžité výpovědi pak § 2291. § 2288/1 d uvádí též „je-li tu jiný obdobně závažný důvod“. Tím by teoreticky mohla být např. potřeba prodeje bytu v důsledku náhlé finanční potřeby (větší exekuce, nákladná léčba osoby blízké, opuštění státu). U důvodů dle § 2288, jež jsou vyvolány jinými důvody než chybou nájemce, musí výpovědní důvod trvat i v době doručení výpovědi, a při společném nájmu manželi dokonce i druhému z manželů (NS 26 Cdo 2228/2008). Smluvní modifikace zákona v neprospěch nájemce je v tomto případě neplatná, přesněji nepřihlíží se k ní (§2235). K ustanovení tento standard účelově s cílem odstranit ochranu nájemce obcházející (např. smlouva se obnovuje každý měsíc/kvartál zaplacením posledního nájmu) by se asi důvody neplatnosti hledaly hůře, neboť takový režim může být regulérně požadován nájemcem (nevím, kdy mi skončí stáž) i pronajímatelem (nechám tě tu bydlet za 1/2, ale nevím, kdy mi přivezou dřevo na rekonstrukci, pak odejdeš). Zde nejistota, ale i právo svědčí oběma stranám stejně. Pro zneužití – obcházení se však nehodí právě z důvodu nejistoty obou stran. Pro pronajímatele je tedy výhodné mít smlouvu na dobu určitou. Oproti staré úpravě se k výpovědi nevyžaduje přivolení soudu, přičemž nájemce je oprávněn napadnout platnost výpovědi žalobou do 2 měsíců od doručení výpovědi (§ 2290).

Pokud nájemce neplatí

Okamžitá výpověď – 3 měsíce dluh. Pokud je nájemce v prodlení s nájemným a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, lze dát okamžitou výpověď se lhůtou na vystěhování 1 měsíc od skončení nájmu (lhůta je pevně určena § 2291).

3 měsíční výpověď – 1 měsíc dluh Čas, jak dlouho musí trvat neplacení ve smyslu § 22881a, není definován. Analogií s § 2309 (nájem podnikatelského prostoru) lze dovodit dobu 1 měsíc prodlení (tj. do splatnosti příštího nájmu). Není žádný důvod, proč by pronajímatel bytu měl být chráněn lépe než pronajímatel podnikatelského prostoru. Oba pronajímatelé jsou svým způsobem podnikatelé a nájemce nepodnikatel může být stejně nemajetný jako nájemce podnikatel (v obou případech nebude, kde brát). Naopak nutnost může být velmi citlivým zásahem do života nejen člověka ale i podnikatele. Analogie tedy sedí. Původně jsem za dostatečný výpovědní důvod považoval již den prodlení. Pronajímatel je v poměrně extrémní situaci, kdy někdo čerpá jeho kapitál a on to nemůže zastavit, navíc za nájemce nad rámec svého kapitálu musí hradit jím spotřebované služby bez možnosti to po několik měsíců zastavit (energii Vám za nějaký poplatek odstřihnou, vodu v paneláku ne). Trvání této situace však limituje § 2291 (výpověď pro 3 měsíce neplacení), takže krácení doby prodlení pro výpověď dle § 2288 nemá efekt. Navíc i při absenci § 2291 by 1 den či několik dnů prodlení jako výpovědní důvod bylo zcela nepřiměřené a vytvářelo zbytečný stres nájemce a zneužitelnou výsadu pronajímatele např. při pochybeních v důsledku chybného bankovního převodu.

Při odmítnutí byt vyklidit je třeba podat žalobu na vyklizení. Jakákoli smluvní ustanovení, souhlasy nájemce apod. omezující výše uvedené mohou mít nejvýše psychologický efekt při nevědomosti nájemce, ale žádný právní účinek. Jediná možnost, jak se majitel může zákonně chránit, je kauce na více měsíců.

Svépomocné vystěhování neplatícího nájemce, zadržovací právo samostatný článek

Doručení výpovědi

V soukromém právu na rozdíl od soudního a správního procesu není upravena fikce doručení. Proto je vhodné sjednat doručovací doložku tzn. fikci doručení např. doporučeným dopisem na uvedenou adresu. Za doručení lze též považovat odmítnutí převzetí písemnosti před svědkem (např. sousedem).

Setrvání nájemce po skončení doby nájmu

Chce-li pronajímatel po uplynutí doby nájmu (řádně platícího, ale i neplatícího nájemce) vztah ukončit, ale nájemce v bytě nadále zůstává, dle § 2285 do 3 měsíců písemně vyzve nájemce k opuštění bytu, neučiní-li tak, prodlužuje se nájemní smlouva bytu o původně sjednané období, nejvýše však o 2 roky.

Odstoupení od smlouvy

Nový občanský zákoník již nemá zvláštní úpravu odstoupení od nájemní smlouvy (dříve 666-679) a použije se obecná úprava § 2001 a násl. OZ, zejména pak § 2002 – „Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala“.

Příklad 1 Nájemce by mohl odstoupit např. pokud by uvedl, že jeho prioritou je klidné a tiché prostředí a pronajímatel by zatajil, že pod domem vede např. dopravní tunel, otřásající celým domem, kdy v době prohlídky to nebylo zjevné (např. probíhaly konečné stavební úpravy zahrávající tento hluk z tunelu).

Příklad 2 Pokud nedošlo po uzavření smlouvy k nastěhování nájemce, není komunikace ani platba, či dokonce nájemce sdělí, že smlouvu nebude plnit, lze trvat na splnění závazku resp. výpovědní lhůtě, lze trvat na splnění závazku resp. výpovědní lhůtě. Lepší je ale (nemusíte čekat na konec výpovědní doby) odstoupit od smlouvy dle z důvodu neplnění závazku protistrany na základě § 2002/2 (doručit písemně, neznáte-li adresu, tak alespoň elektronicky) a požadovat náhradu škody, tj. (ušlý zisk – výnos z nájmu, než někoho seženete).

Právo nájemce dát výpověď bez udání důvodu před a po 2014

Dle § 2231 platí pro smlouvu na dobu neurčitou 3 měsíční výpověď, počínaje měsícem po doručení. Smluvní ujednání delší výpovědní doby v neprospěch nájemce bytu by mohlo být v rozporu s dobrými mravy a tedy neplatné. Využití práva dát 3 měsíční výpověď smlouvy na dobu neurčitou nemůže být omezeno (do 2013 ani smlouvou na dobu určitou) ani sankcionováno. Po 2014 § 2287 omezuje právo nájemce dát výpověď u smlouvy na dobu určitou na podmínku „změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.“ § 2287 zatím není blíže vymezen. Záleží na situaci a pohledu soudů. Typicky pokud jeden z partnerů přijde o práci, přibude dítě do rodiny, sestěhování se s partnerem či jinou osobou blízkou, nečekaný dluh či jiná finanční zátěž. Podle mě soudy ale budou vycházet vstříc nájemníkům a zákon vykládat šířeji. A to i z toho důvodu, že nemá smysl držet nájemce, když tam bydlet nechce. Zde mi přijde rozumné (lidské) smluvně sjednat možnost výpovědi nájemce bez uvedení důvodu. Přispěje to k dobrým vztahům a tím, že jej tam budete držet, mnoho nezískáte. Mj. toto okleštění možnosti nájemce dát výpověď již nelze považovat za značnou nedůslednost zákonodárce, jako v případě omezení výpovědi pronajímatele, ale za čistou a nezdravou loby pronajímatelů domů …

Pokud ale smlouva byla uzavřena do roku 2013, nájemci vzniklo právo dát bezdůvodnou výpověď v 3 měsíční lhůtě dle § 677/2 starého OZ. Dle přechodného ustanovení § 3074 nOZ toto právo jako právo již nabyté zůstává (doslovný výklad). Podobnou argumentaci nelze užít např. u zákazu chovu zvířete či dřívější splatnosti nájmu než 5. daného měsíce, jenž smluvně dle nOZ nelze platně sjednat. Dalším podpůrným argumentem je, že opačný výklad (neumožnění bezdůvodní výpovědi dle staré úpravy) by neúměrně zasáhl do práv nájemců.

Okamžitá výpověď nájemcem, vady, opravy bytu, přiměřená sleva z nájmu,

Dle § 2264 nájemce oznámí vadu či poškození, bránící obvyklému bydlení bez zbytečného odkladu, jinak ztrácí nárok dále. Neodstraní-li pronajímatel včas oznámenou vadu (vyjma drobných oprav v oddílu dále) řádně (tzn. tak že nebrání obvyklému bydlení) a bez zbytečného odkladu, lze dle § 2265 požadovat přiměřenou slevu z nájmu, dále provést opravu s nárokem na náhradu účelně vynaložených výdajů. Představuje-li vada, jež nebyla vyvolána nájemcem, hrubé porušení povinností pronajímatele, a není-li odstraněna ani v dodatečné lhůtě (řekněme poloviny původní lhůty na odstranění vady), lze dle § 2266 podat okamžitou výpověď. Co je hrubým porušením povinnosti pronajímatele, není vymezeno. Určitě by to bylo šikanózní zastavení dodávek vody či plynu apod. § 2266 dle mého názoru nelze brát jako ustanovení nahrazující § 2208 upravující vady věci v nájmu obecně, ale jako jeho rozšíření. Dle § 2208 lze při vadě zásadním způsobem ztěžující či znemožňující užívání podat okamžitou výpověď nebo požadovat prominutí nájemného. Sem by spadalo i např. přiměřené době neodstranitelné neplnění hygienických limitů, např. hlukových (blíže v jednom z komentářů)

Vždy pořiďte fotodokumentaci. Pokud pronajímatel neřeší, a dáváte okamžitou výpověď či požadujete slevu nebo sami opravujete, požádejte též souseda/y, zda by Vám jako osoba nezávislá podepsal, že vady v popisovaném rozsahu a v daném okamžiku existují.

Zvláštním případem je pak stane-li se byt neobyvatelným např. ve smyslu stavebních či hygienických (viz dále) předpisů, kde lze dle § 2227 podat výpověď bez výpovědní doby (tj. účinnou doručením) a není třeba ani výzvy ve smyslu § 2264 výše. Z důvodu procesní opatrnosti, ale i efektivity řešení Vaší situaci ale lze výzvu obecně doporučit – zpravidla to asi nepůjde, ale někdy se může stát, že pronajímatel vadu rychle a efektivně odstraní (např. utěsní spáry, kudy se dostávala vlhkost a plíseň zmizí). Nemá smysl, tam, kde se s tím zjevně v dohledné době nepohne – porušení hlukových limitů, pokud vedle např. projíždí vlaky …

Úpravu (či analogicky opravu) bytu (vyžadující vyklizení) včetně pronajímatelem hrazených nákladů v souvislosti s dočasným vyklizením upravuje § 2259 a násl. V případě, že se byt po dobu oprav (např. rekonstrukce činžovního domu) nevyklízí,  lze, byť užívat s omezeními užívat, aplikuje se § 2210/2: „Trvá-li oprava vzhledem k době nájmu dobu nepřiměřeně dlouhou nebo ztěžuje-li oprava užívání věci nad míru obvyklou, má nájemce právo na slevu z nájemného podle doby opravy a jejího rozsahu.“

Přiměřenou slevu bude obtížné určit. Za plíseň či nemožnost užívat balkon se dávalo dle informací úřednice byťáku 5-10%. To byly však slevy za komunistů resp. slevy bytů, jež se měly privatizovat. V současném tržním nájemném by bylo možné patrně požadovat slevy o něco vyšší. Pro kadeřnictví (design důležitý prvek), kde viditelně navlhávají po dešti zdi, jsem žádal 10% nebo stop navyšování dle inflace, což bylo kvitováno. V jednom judikátu bylo 50% při nemožnosti užívat 50% podlahy, což je logické. Můj odhad je, že soud např. při rekonstrukci 8 měsíců (dotaz v komentáři)– hluk, prach, přiznal slevu (na holém nájemném) 10-20% v závislosti na konkrétních okolnostech. V dané situaci bych pronajímateli navrhl +-15%, spokojil se s +-10% (rekonstruuje, tj. patrně potřebuje prachy) nebo se raději odstěhoval.

Technické limity staveb – důsledky jejich nedodržení pro nájemní smlouvu bytu

Nás v tomto ohledu zajímají zejména limity chránící zdraví (ne limity na za účelem ochrany životního prostředí, šetření energií, jednotnosti vzhledu, památek apod.).

Vyhláška 268/2009 Sb. o technických požadavcích na stavby, např. definice obytné místnosti v §3i, § 9 mechanická odolnost a stabilita, § 10 jmenuje „limity obsažené v jiných právních předpisech“ někdy i odkazy na příslušný předpis – např. právě hygienické limity (viz dále + záření, znečištění vzduchu, vlhkost, odpady, kanalizace, odvod kouře), světlá výška místností aj., § 11-13 osvětlení, proslunění, větrání, vytápění aj.

Obecná úprava může být dále doplňována obecními předpisy – Např. nařízení Rady hl.m. Prahy 11/2014, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby. Tyto normy se však většinou věnují spíše urbanistickým pravidlům a zdravotní limity upravují odkazem na obecné předpisy nebo jejich opisem.

Některé vybrané hygienické předpisy (další by článek neúměrně zatěžovaly)

Vyhláška 6/2003 Sb., kterou se stanoví hygienické limity chemických, fyzikálních a biologických ukazatelů pro vnitřní prostředí pobytových místností některých staveb

Je relativně srozumitelná i laikům. Upravuje limity – mikroklima (teplota), chemické faktory, prach, roztoče a plísně (§ 5 mj. „Nepřípustný je viditelný nárůst plísní na zdech a povrchu pobytových místností.“).

Nařízení vlády 272/2011 Sb. o ochraně zdraví před nepříznivými účinky hluku a vibrací

Pro četnost různých korekcí není srozumitelné laikům. Pro nutnost měření denních a nočních limitů probíhá celý den i vyjde na několik tisíc (2gen. RD např. i 12000,-). Hluk lze orientačně měřit i mobilem s příslušnou free aplikací. Je mi znám případ, kdy pod bytem vedlo metro. K zakrytí hluku byl pronajímatelem při prohlídce ponechán pípák alarmu. Nájemníci zkoumali trasu metra na mapy.cz cz, ale trasa (spojnice zastávek) neodpovídala skutečné trase a opticky posunula metro o 120 dál.

Důsledky překročení limitů a možnosti reakce nájemníka viz oddíl Okamžitá výpověď nájemcem.

Úpravy bytu nájemcem § 2220

Při písemném souhlasu pronajímatele, dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby.

Drobné opravy bytu a běžná údržba

Povinnosti nájemci stanoví ji § 2257 nOZ (není-li sjednáno jinak) a konkretizuje nař. vlády 308/2015 sb. o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. Věcně v podstatě vše krom rozvodů inženýrských sítí (kabely elektřiny a trubky). Finanční limity jsou 1. do 1000,- za opravu či vzájemně související opravy a zároveň za rok nesmí přesáhnout 100,-Kč/m² podlahové plochy bytu (podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi a  podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou).

Při pronájmu pouze části bytové jednotky či domu se tyto paragrafy (ani § 2207 „Po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce“), dle mého názoru neaplikují a je třeba při absenci smluvního ujednání vyjít z nějakého rozumného uspořádání vztahů, tj. úklid vyhrazené části provádí nájemce a společných prostor v poměrném rozsahu. Ostatní je na pronajímateli.  Naopak v případě pronájmu celé vily lze každou drobnou opravu považovat za související s užíváním bytu ve smyslu § 2257.

Inflační doložka – smluvní zvýšení nájemného

Inflační doložka (zvýšení nájmu o každoroční inflaci dle ČSÚ) má smysl i u jednoročních smluv vzhledem k možnosti automatickému prodloužení nájemní smlouvy bytu. Je možno ji dát natvrdo či jako právo pronajímatele. Technicky je vhodnější místo obecné inflace určit inflaci nájemného bytů (ideálně v dané lokalitě) srov. např. vyšší obecnou inflaci 2010-2015 a naopak skokově vyšší inflaci nájmů zejméne pražských bytů v letech 2016-2018, ta však není vždy ČSU zveřejňována resp. je hůže  dohledatelná.

Zákonné zvýšení a snížení nájemného

Za naplnění formy a podmínek § 2249 pro korekce příliš vysokého nájemného či naopak pro zvýšení v případě nájmu příliš nízkého v porovnání s místně obvyklým (není-li ujednáno smluvní zvyšování). Podmínky ustanovení nutno doplnit výkladem, že tak nelze vůbec učinit u smlouvy mladší 3 let, ledaže by se zásadně změnily podmínky na trhu a k tomu v ČR nedošlo.

Úroky z prodlení

Při absenci smluvního úroku nově platí obecná úprava úroků z prodlení.

Smluvní pokuta

dle § 2239 nOZ nevymahatelné („Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.“). Dle § 2254 nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Pronajímatel si chce ponechat klíče

Jedná se fakticky pouze o škodu způsobenou násilným vniknutím pro odstranění následků havárie, tj. škodu na zámku a dveřích (např. odjede do zahraničí a praskne potrubí, což již bude řešit pojišťovna). Takovou škodu by ale hradil nájemník (vyjma případů vadné instalace pronajímatelem), neboť, každý si má počínat tak, aby přecházel škodám a při nadstandardním opuštění prostoru (nemožnost se bez obvyklého prodlení vrátit), měl učinit opatření, aby do něj v případě potřeby bylo možné vniknout bez poškození zámku a dveří, a to bez ohledu na to, zda událost, pro kterou bylo nutno vniknout, vyvolal sám – nechal puštěnou vodu, či vznikla bez zavinění (prasklo potrubí).

Je-li povinnost nechat pronajímateli klíč smluvně sjednána, jedinou sankcí za to, že si nájemník vložku vymění, aniž by dal pronajímateli klíč, je možnost 3 měsíční výpovědi pro nepodstatné porušení smlouvy. Výsledek sporu o platnost takové výpovědi by byl nejistý. Pronajímatel nemá důvod klíč požadovat, proti němu stojí právo na ochranu majetku a soukromí nájemníka. Soud by též mohl konstatoval, že vzhledem k absenci jiného než formálního důvodu klíč od prostoru výlučně užívaném nájemníkem požadovat, je výpověď (či dokonce samotné ujednání, v situaci, kdy si nájemník již nepřeje, aby klíč měl někdo jiný) šikanózním výkonem práva, a jako takové je dané (u)jednání neplatné („§ 588 99/1963 Sb. občanský soudní řád: Soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům“).

Argument, že pokud zákazník nebude platit a nebude se chtít vystěhovat ani po soudním rozhodnutí o vyklizení, pronajímatel se ujednáním o ponechání si klíče ušetří náklady způsobené násilným vniknutím, nemá příliš sílu, neboť v případě, že peníze po nájemníkovi budou prakticky nevymahatelné, není rozdíl, jestli si nájemník vložku vymění protiprávně či nikoli. Jako vhodnější se tak jeví sjednat si dodatečnou kauci odpovídající nákladům v souvislosti s nezbytným násilným vniknutím v případě, že klíč není uložen u pronajímatele. Tato povinnost by již byla vymahatelná.

Výměnu vložky a předání klíče důvěryhodné blízko bydlící osobě, pokud takovou máte, ale lze jen doporučit. Ponechání klíče ve vaším podpisem zapečetěné a řádně zabalené obálce u pronajímatele nemusí stačit. Neznatelně upižlat a zalepit se dá při náležité péči cokoli a kdyby se nakonec prokázalo, že obálka otevřena byla, není jisté, zda by to znamenalo něco víc, než že „obálka byla otevřena …“ Pokud je na dveřích více zámků, může být praktické dohodnout se na tom, že pronajímatel nebude mít pouze 1 ze zámků, aby zámečník měl co nejméně práce. Pravděpodobnost, že zloděj by do bytu vnikl násilným překonáním pouze tohoto zámku a odemčením zbylých 2 je malá. Jsou-li tam kamery či alarm, tak to možná také není třeba tolik řešit, ale to je čistě na uvážení každého nájemníka a majitel by jeho vůli neměl zpochybňovat.

Zajištění vstupu do bytu v případě nepřítomnosti (v odst. výše upraveno lépe)

Paragraf 2269  (1) Ví-li nájemce předem o své nepřítomnosti v bytě, která má být delší než dva měsíce, i o tom, že byt mu bude po tuto dobu obtížně dostupný, oznámí to včas pronajímateli. Současně označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí; nemá-li nájemce takovou osobu po ruce, je takovou osobou pronajímatel.

Odevzdání bytu (§ 2242 a násl.)

Není-li ujednáno jinak, tak nejdéle do 1.dne měsíce následujícího po uzavření nájemní smlouvy.

Přechodné ustanovení § 3074 nOZ

„(1) Nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.“

To znamená, že není nutné uzavírat novou smlouvu. Smysl by to mohlo mít pro zpřehlednění vztahů (a za souhlasu nájemce). Tam, kde je stará smlouva v rozporu s novým zákonem, se aplikuje ustanovení nového zákona (např. nepřihlíží se k ujednání o smluvní pokutě, zákazu chovu zvířete aj.). Avšak práva již vzniklá, např. tedy pokud nastala právní událost, jež smluvní pokutu spustila, v 2013, lze ji vymáhat i od 2014.

Související články:

Pořídit nemovitost nebo investovat – volně upravitelná hypotéční a investiční kalkulačka s referenčními výnosy dluhopisů a akcií

Trvalé bydliště v nájmu

Smlouva o bezplatném užívání či požívání bytu

Svépomocné vystěhování nájemce, zadržovací právo

160 komentářů: „Nájemní smlouva bytu“

Dotaz: Je nájemník povinen mít svůj pronajatý byt pojištěn?

Odpověď: Taková povinnost ze zákona není a ani ve smlouvě by nedávala smysl. Byt, a v případě zařízeného bytu i jeho zařízení, není ve vlastnictví nájemce a ten tedy nenese nebezpečí nezaviněné škody. Nechávat pojištění na nájemci by byl nesmyslný hazard. Smlouva může naopak zmiňovat, že pojištění movitých věcí nájemce je též do určité výše kryto v rámci souhrnného pojištění bytu. Pokud smlouva říká, že si pojištění movitých věcí nájemce zajišťuje sám, pouze informuje o tom, co by platilo i jinak z povahy věci. Ani pojistka za škodu v občanském životě (“na blbost”) by zde neměla smysl, neboť se zpravidla dle pojistných podmínek nevztahuje na věci, jež pojištěný oprávněně užívá.

upřesnění dotazu: “Měl jsem na mysli vytopení bytu nájemníkem o patro výše.” Vytopení jiného bytu vinou nájemce by krylo jiné pojištění a to právě odpovědnosti za škody v občanském životě. Pronajímatel by takové pojištění mohl smluvně vyžadovat v rámci zajištění dobrých sousedských vztahů, ale za podobné průšvihy neodpovídá. Další případ by mohl nastat prasknutím vedení vody (tj. bez zavinění).

Doplněno: 12.12.2014 V tom případě by byl odpovědný majitel bytu či SVJ/Družstvo, pokud by šlo o společnou část domu (více vyhl. 366/2013 Sb). Pojišťovny nabízí pojištění – únik kapaliny z technického zařízení.

Mnohem zajímavější je otázka, jak se v paneláku pojistit proti vytopení z neznámých příčin. Není výjimkou parodoxní vytopení bytem ve 4p, že 3.p je suché a voda proteče zdmi do jen do 2. P., nebo diagonálně. Běžné jsou případy zatékání srážek např. do by bytu v 2p. kdy dalších 5 pater nad je suchých. Vytopení tak nemusí zjistit odkud to přišlo. Toto pojištění však pojišťovny z důvodu snadné zneužitelnosti nenabízí (vandalismus a krádež neznámého pachatele vyšetřuje policie). Některé pojišťovny nabízí (při)pojištění proti srážkám s max. kde způsob vniknutí do domácnosti nezjišťují (max. výše plnění namátkou 5000 ČPP,- 20000 ČP, 20000 Allianz ceny pojistného nadstandardních „all inclusive„ balíčků se pro byt 3mil. věci 300 000 pohybovaly do 3000 ročně (tzn. že toto pojištění nezpůsobuje dramatický nárůst pojistného). Údaje poskytla ochotně a překvapivě rychle pracovnice náhodně objeveného pojišťovacího www.srovnavac.cz,, jejž anonymně vyzkouším a v nejbližších týdnech o výsledku podám zprávu v samostatném článku.

Dotaz: Dobrý den, chtěla bych se zeptat zda nájemní smlouva uzavřená 2013 končící 31.12.2013 může být prodloužena pouze stručnou písemnou dohodou o prodloužení doby nájmu na další rok nebo kvůli NOZ musí být vytvořena nová nájemní smlouva? Děkuji za odpověď. A.Křepelková

Odpověď: Nechcete-li nic na smluvním vztahu měnit, není třeba vůbec žádné činnosti. Nájem se při setrvání nájemce automaticky prodlužuje viz oddíl Setrvání nájemce po skončení doby nájmu. Pro zachování právní jistoty smluvních stran a zajištění důkazů je však dobré si alespoň mailem pár týdnů předem oboustranně potvrdit, že nájemce zůstává.

Dotaz: Dobrý den, může se pronajímatel nevhodným až šikanózním způsobem dožadovat prohlídky bytu, pokud ano, jaká má při ní práva, např. fotit, měřit atd? měřidla (voda, teplo) v bytě nejsou. A jaká mám práva já? Pak mě zajímá, zda nájemní smlouva (tehdy to byl jen protokol a dohoda o převzetí bytu) uzavřená mým otcem více než před 20 lety přechází na mě jako dceru (viz. § 707 SOZ) po jeho odchodu ze společné domácnosti do jiného bydliště. Já jsem zůstala v bytě a nyní zde žiji se svojí rodinou. Pronajímatel má evidentní zájem o změnu této smlouvy, která byla na neurčito. (red. krác.) Děkuji

Odpověď: K § 665 OZ nyní 2219 nOZ (prohlídka za účelem kontroly stavu a řádného užívání) judikát NS 26 Cdo 2791/2005 nájemce je povinen umožnit ji jednou ročně (a to první říjnovou sobotu). Termín musí být oznámen předem. Samozřejmě jste-li na dovolené, nelze se umíněně domáhat termínu, jenž Vám z objektivních důvodů nevyhovuje. Ideálně dohodnout na všechny roky dopředu jako v judikátu. Focení v zásadě ne viz. článek Focení a pořizování záznamu bez souhlasu. Pokud by tam však byl nějaký oprávněný zájem, např. doložit úřadu, že byt je ve stavu 1. kategorie či pořídit záznam vad nemovitosti, tak by foto v přiměřeném rozsahu mělo být možné pořídit. Tj. tedy např. foto wc, koupelny a prasklin ve zdech apod.

Dotaz: Dobrý den, mám na Vás dotaz a to, zda nový majitel činžovního domu tj. pronajimatel po nás může požadovat až 6-ti měsíční kauci na nájemném, když u původního pronajimatele jsme žádnou kauci složenou neměli. Děkuji za odpověď A.Novotný

Odpověď: Nemůže. § 2254 “Jistota (1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného.”míří jen na nové, případně dobrovolně revidované smlouvy.

Dotaz: Děkuji za odpověď, ještě mám jeden dotaz. Jedná se činžovní dům se 4 byty, který původně minulý majitel pronajímal jako služební byty. Ostatní nájemci, zde bydlí na základě dekretu resp. smlouvě o přidělení služebního bytu z 80.let. přičemž někteří nejsou ani zaměstnanci, ale bývalými zaměstnanci společnosti jelikož jsou v důchodu. Společnost nyní dům prodala novému majiteli. Je to tak že nyní již nejsou smlouvy opodstatněné a že sousedé musí uzavřít novou nájemní smlouvu??? Děkuji A.Novotný

Odpověď: Ne, nový majitel vstupuje do práv původního. Zbavila-li se společnost bytů (předpokládám, že nedošlo současně k prodeji podniku), byty ztrácejí svůj charakter služebního bytu a jedná se o nájem běžného bytu. I pokud by došlo k současnému prodeji podniku (byty by zůstaly služební), a bylo Vám minulým majitelem ponecháno po odchodu do důchodů doživotní užívání, nový majitel tuto dohodu musí ctít.

Dotaz: Jak mám rozporovat vyúčtování vody, pokud v bytě nemám vodoměr a od hlavního vodoměru na úpatí domu je odečítán stav vodoměru v bytě nade mnou (ten není plombovaný), já pak platím rozdíl, nějak se mi to ale nechce líbit, protože byt nade mnou se rekonstruuje a četl jsem, že součty všech vodoměrů v domě nikdy nedají ten hlavní, je tam prý až 25 % rozdíl. Pak mě zajímá, jaký je rozdíl mezi podlahovou plochou bytu a započtenou plochou bytu. Léta jsem platil nájem za započtenou plochu x částka za metr a teď mi chtějí účtovat tu podlahovou, která je větší. Není na oboje nějaká vyhláška? Díky

Odpověď: Ztráty 25% budou možná v činžovních domech, kde to lidi třeba stáčí. Naší plombu instalatér při výměně kohoutu vytáhl a zas vrátil neporušenou zpět … s tím, že není zajištěná … Takže pokud při každém odečtu nechcete volat instalatéra, aby potvrdil funkčnost plomby, kupte si vodoměr za cca 700,-…a nechte si jej za cca 700 nainstalovat. Pokud s instalací pronajímatel bude písemně souhlasit, můžete požadovat při ukončení nájmu náhradu toho, o co se zvedla hodnota nemovitosti, tj. řekněme s prací instalatéra tak 1000,-. Při jednostranném zvýšení nájemného je pronajímatel povinen řádně změnu odůvodnit, tedy odkaz na případný příslušný předpis a konkrétní paragraf minimálně na požádání poskytnout. Zda je v předpisech blíže upravena podlahová či započtená plocha, a zda to má dopad na Váš konkrétní případ, nevím.

Dotaz: Dobrý den, pronajala jsem garáž na základě písemné smlouvy v roce 2008.Za rok 2008 a 2009 nájemce uhradil vždy předem V roce 2010 nájem neuhradil , ani se nedostavil na výzvu o zaplacení. V garáži byly věci nájemníka, včetně jeho os. auta. V roce 2011 jsem garáž vystěhovala a věci nájemce mám dosud v moji garáži u domu. Poraďte co s věcmi a autem, když už je rok 2014 ? Od roku 2009 se nezval ani na výzvu advokáta. Děkuji S pozdravem Schusterová

Odpověď: Pokud by šlo o nájem bytu s prodlevou řekněme maximálně půl roku, aplikovalo by se dále citované

• 2296 (1) Je-li v bytě věc, o které lze mít za to, že patří nájemci nebo členu jeho domácnosti, postará se pronajímatel o věc ve prospěch nájemce a na jeho účet. Nepřevezme-li nájemce tuto věc bez zbytečného odkladu, vzniká pronajímateli právo věc po předchozím upozornění nájemce na jeho účet vhodným způsobem prodat poté, co poskytne dodatečnou přiměřenou lhůtu k převzetí.

(2) Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, jedná-li se o věc, kterou nájemce nebo člen jeho domácnosti zjevně opustil.

Vzhledem k tomu, že jde o garáž a nepochybné opuštění, je to Vaše a můžete s tím dělat, co chcete.

• 1045 (1) Věc, která nikomu nepatří, si každý může přivlastnit, nebrání-li tomu zákon nebo právo jiného na přivlastnění věci. Movitá věc, kterou vlastník opustil, protože ji nechce jako svou držet, nikomu nepatří.

Dotaz: Dobrý den, pronajímám byt v OV. Smlouva do 31.1.2014. 30.1. jsem v bytě zjistila závadu-prosáklý strop, respektive již vyschlý a odloupané zdivo. Upozornila jsem nájemníka, že mi měl událost neprodleně hlásit, což máme ve smlouvě, a hlásit své pojišťovně pojistnou událost a vyzvala k dodatečné nápravě. Sděloval, že závadu neviděl přes krabice. Následující den při předání bytu mi oznámil, že není viník, sepsání protokolu o závadách odmítl a odešel. Ještě před tím mi začal tvrdit, že ale jeho přítelkyně mi závadu oznamovala ústně, kdy přesně, to nevěděli ani jeden. K soupisu závad jsem přizvala člena představenstva družstva, který sdělil, že náhodou před časem závadu viděl a nájemníkům o nutnosti ji řešit říkal. Mohu sáhnout na kauci, když ve smlouvě je, že kauce bude použita na úhradu veškerých pohledávek pronajímatele za nájemcem, včetně jiných škod v bytu vzniklých chováním nájemce? Nájemce mi na výzvu odpověděl, že neobdržel žádný jím podepsaný soupis závad, že nic neporušil a že vše, co měl, včas hlásil. Podle čeho se v otázce kauce postupuje (smlouva do ledna 2014)-dle starého OZ, nového OZ nebo má přednost smlouva?Děkuji (red. krác.)

Odpověď: Dobrý den, vniklá odpovědnost by se posuzovala dle okamžiku nesplnění povinnosti, tj. staré úpravy § 668 (mj. nová úprava § 2264 je co do důsledků shodná). Kauci (jistotu) lze započíst, ale pouze na úhradu zvýšené škody. Tj. celková škoda minus náklady, jež by byly třeba na vyřešení situace při okamžitém ohlášení.

Dotaz: Dobrý den, mám dotaz 37 let bydlím ve stejné nemovitosti.S nájem.smlouvou na dobu neurčitou (etáž.topení na vlast.náklady,byt 130 m2)Před rokem nám zemřela tchýně a byt pro nás dva je nadměrný a vzhledm k plyn.topení i finanč.zatěžující.Nemovitost má společný vchod ale v domě se rozdvojuje na dvoje schodiště.V druhé polovici domu se uvolnil dvojpokojový byt o který jsem jako výměnu požádal.Majitel nemovitosti(zahran.banka ČS a.s.)z výměnou souhlasila a odelsla nám mailem návrh smlouvy a to:na dobu určitou do roku 2017,složením 2 měs.kauce ve výši 18 tis. Kč.Byt je hodně zdevastovaný,odrbané radiátory ÚT,dveře,PVC v kuchyňi,malování a další opravy.Majitel odmítá z důvodu nedost.finanč.prostředku a požaduje opravit byt na vlast.náklady.Prosím o radu jak postupovat. (red. krác.)

Odpověď: Co jsou drobné opravy a běžná údržba bytu máte specifikováno (tj. mj. malování). Více žádat, nemůže. Pokud tam ještě nebydlíte, je na Vás, co si v nájemní smlouvě vyjednáte (např. ano provedu tyto opravy, ale za prvních x měsíců bude nájem snížen o ….) Pokud tam již bydlíte a jsou potřeba opravy nad rámec drobných oprav, viz oddíl vady a sleva z nájmu v článku. Pokud majitel po Vás vyžaduje (nebo jste s ním dohodnuti), aby jste provedli opravy nad rámec běžných, platí ustanovení o náhradě účelně vynaložených nákladů obdobně. Na více nárok ale není, např. aby vám vymaloval či uhradil vymalování – Možnosti 1. berte, 2. nechte být 3. nebo si vyjednejte lepší podmínky – že starý byt nepustíte. 4. Nevyužitou část bytu, pokud v něm nájemce bydlí, může nájemce od 2014 nově pronajmout bez souhlasu pronajímatele.

Dotaz: Dobrý den,(red. kráceno) Majitel nemovitosti s přestěh.do menšího bytu ve stejné nemovitosti souhlasil a navrhl smlouvu na dobu určitou a to do 30.4.2017, kauce ve výši 2 měsíčního nájmu. Osobně si myslím,že při výměně bytu(velký za malý by měla platit původní nájem.smlouva pouze s dotakem výměna bytu + nový evidenč.list o bytě + nové nájemné. Zachoval se majitel nemovitosti v souladu s OZ.

Odpověď: Mnoho lidí se domnívá, že stará nájemní smlouva jim přináší různé bonusy. To je pravda -1. doba neurčitá – to je pro nájemce krásná věc a 2. s tím související nájemné, jež lze zvyšovat za podmínek daných OZ (nikoli libovolně po uplynutí standardní doby nájemní smlouvy). To je ale vše. Postup majitele je správný.

Dotaz: Hezký den, Koupila jsem nájemní dům a uvažuji o rozsáhlé rekonstrukci. Mám zde však smlouvy na dobu neurčitou. Mohu jim dát výpověď z důvodu: má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat ?Děkuji

Odpověď: To možné není a řešení je složitější. Zde doporučuji, aby jste mě kontaktovala individuálně. Kontakt naleznete v rubrice nezařazené. Pomohu Vám s tím.

Dotaz: Dobrý deň chcem sa opýtať či je možné odstúpiť od zmluvy o prenajme bytu v 14 dňovej lehote od podpisu zmluvy z dôvodu hlučnosti bytu o čom sme samozrejme nevedeli a či nám je prenajímateľ povinný vrátiť kauciu a najom. Ďakujem

Limity hluku / hlučnost bytu jako vada, důvod pro odstoupení

Odpověď: Ve 14 dnech bez důvodu, leda by jste smlouvu uzavírali dálkově. Hluk, jež by mohl být pro zdraví škodlivý, definuje § 30 odst. 2,3 z.č. 258/2000 Sb. p.p. o ochraně veřejného zdraví spolu s prováděcím nařízením 272/2011 § 11 (korekce příloha 2 nařízení) pro vnitřní prostor staveb (byt) limitem 40 dB v 8 po sobě jdoucích nejhlučnějších denních hodin (6:00-22:00) a 30dB pro nejhlučnější noční hodinu (22:00-06:00), při otevřeném okně, pokud to chápu správně, se postupuje dle § 12 nařízení 50 dB s korekcemi +5 až +20 dle původu venkovního hluku (příloha 3 nařízení) a -10 dB pro noc.

Jsou-li hygienické limity překračovány, jde o neodstranitelnou vadu ohrožující zdraví a lze tedy podat okamžitou výpověď dle § 2208 resp. 2266.

Dotaz: Jak je to podle nového OZ s úklidem společných prostor v domě? Mají to za povinnost nájemníci?

Odpověď: Dobrý dotaz. Stejně jako v tom minulém. Taková povinnost není, ledaže to bylo sjednáno v nájemní smlouvě či její příloze. Pokud k tomu domovní řád zavazuje vlastníka bytové jednotky či člena družstva, není to věc nájemníka.

Dotaz: Dobrý den. Chceme pronajmout garsoniéru v bytové jednotce (byt v osobním vlastnictví) s využitím Vašeho vzoru a prosím o radu ve třech mě nejasných bodech. 1. Je nutné někde nájemní smlouvu registrovat? To jsem někde četl, ale asi to nebyl odborný pramen. 2.V případě, že si nájemník přibere další osobu, je jisté, že se zvýší spotřeby a navržené zálohy nebudou dostačující. Lze nájemníkovi zvýšit zálohy v průběhu nájmu bez změny smlouvy, např. dodatkem a co v případě, že se změnou nebude souhlasit. 3.Protože nájemní smlouva bude uzavřena v polovině roku, nebude se krýt s účtovacím obdobím správce jednotky a tudíž vyúčtování nebude odpovídat spotřebě nájemníka (to platí i o elektřině a plynu) a to v jeho neprospěch. Já sám jsem schopen s jen s malou mírou nepřesnosti provést úpravu odpovídající skutečné spotřebě nájemníka. Nevím však zda-li to je možné dát do smlouvy. 4. Byt máme ve společném vlastnictví manželů. Je zapotřebí, abychom byli ve smlouvě jako pronajímatelé uvedeni oba? a jakou formou. Předem děkuji za Vaši odpověď

Odpověď: 1. ne (ledaže ubytováváte miss bikiny apod., to se pak registruje u mě na mailu s uvedením měr, vah a kontaktních údajů nájemkyň)

2. ano, nájemník má ve vzorové smlouvě ceny služeb na osobu. Pokud by to smlouva vůbec neřešila i tak by úprava záloh bez souhlasu nájemce byla možná na základě analogie (např. dodavatele vody a energií musí ze zákona zálohy nastavovat nejvýše tak, aby byly adekvátní, ledaže si odběratel přeje platit zálohy vyšší pro pocit rezervy) či právních zvyklostí (u nájmu je nesporné, že záloha se nastavuje adekvátně dle očekávané spotřeby).
3. Nechme stranou plyn a elektřinu. Ty se vyúčtují dle spotřeby (ať nájem skončí kdykoli). Voda, teplo -pokud u mě nájemce skončí v březnu 2013, období 2012 vyúčtuji v červnu 2013 a období do března 2013 vyúčtuji až v červnu 2014, tj. rok a čtvrt po skončení nájmu! Paušální služby (úklid a osvětlení spol. prostor, výtah apod.) nevyúčtovávám – ve smlouvě to je součást nájmu nikoli záloh…

Správně bych měl řešit i dělení tepla za topnou sezonu (měsíc 2600) a v podstatě 0,- mimo topnou sezonu, ale zatím byli vždy na celý rok, takže to měli vždy za 1300,-.

4. Formálně by měli být ve smlouvě oba manželé, ale kde není soudce, není žalobce. Jinými slovy pokud manželka nebude smlouvu rozporovat a dělat Vám problémy, tak je to fakticky jedno.

Dotaz: Dobrý den,.Dnes 29. 5. ukončila moje spolubydlící nájem v pokoji, já zůstávám do konce června. Majitelkou mi bylo tvrzeno, že nájem za červen budu muset zaplatit za 2 osoby, jelikož v pokoji zůstávám. Cituji dodatek smlouvy: “V případě, že by na pokoji byl pouze jeden nájemce, v takovém případě nájemce hradí celý pokoj, tento dodatek bude sepsaný v případě změny počtu nájemníků v pokoji.” K dnešnímu dni se mnou nebyl žádný dodatek sepsán a de facto jsem majitelkou ani nebyl informován o tom, že spolubydlící dnes končí. Pouze dnes jsem byl otázán, zda si někoho najdu nebo budu platit dvojnásobné nájemné (a to jsou dva dny do nového měsíce na sehnání náhrady (!)).Měl bych tedy dotaz, zda může majitel žádat při ukončení nájemní smlouvy o doplacení částky za druhou osobu v červnu, či žádat o zaplacení dvojnásobného nájemného k datu splatnosti nájemného. (Žádný dodatek se mnou doposud sepsán nebyl). Moc Vám děkuji za odpověď a přeji hezký den.

Odpověď: Smlouva předložena na žádost redakci k nahlédnutí. Citované ustanovení smlouvy je neplatné pro neurčitost (dokonce vnitřní rozpor). Platíte nadále pouze za sebe. Dodatek nepodepisujte.

Dotaz: Dobrý den, jsem nájemník a chtěla bych se zeptat jak je to s fondem oprav…stěhuji se z pronajatého bytu bydlím zde 19 měsíců a při vyúčtování inkasních služeb mi k nedoplatku majitel bytu napočítal i měsíční platbu za fond oprav který za dobu mého bydlení činí 11 000 + nedoplatek za vodu, elektřinu, plyn…Někde jsem se dočetla že fond oprav by měl byt součástí najmu a tak by ho po mě majitel neměl požadovat jako nedoplatek. Chtěla bych vědět zda to tak opravdu je a jak se mohu bránit Dotaz: ano máte pravdu, fond oprav nájemníka nezajímá, tj. pokud si jej pronajímatel nezakalkuloval do nájemného, je to jeho prodělek. Byla-li smlouva zbytečně krkolomně konstruována tak, že nájemce platí služby, fond oprav v konkrétní výši a navrch nájemné, lze konkrétní výši na fond oprav považovat za část nájemného. Pokud však konkrétní výše do fondu oprav pevnou částkou ve smlouvě stanovena nebyla, bylo by takové ustanovení nájemní smlouvy neplatné pro neurčitost (příspěvek se mění bez vlivu nájemce a často dokonce i pronajímatele) a nájemce by platil pouze částku požadovanou ve smlouvě jako nájemné.

Dotaz: Dobrý den, zajímá mě, zda mi může pronajímatel v současné době zvýšit nájem z 960 Kč na 5500 Kč, jde o byt cca 70m, nevyužil možnosti zvyšovat jednostranně nájem do roku 2010, jde podle smlouvy z roku 1976 o byt II kategorie, dům postaven 1929 (lokální topení, bez jakéhokoli vybavení i bez telev.antény atd.), prý se jedná o obvyklé nájemné dle cenové mapy a pokud nebudeme souhlasit, dává to k soudu. Nelíbí se mi to, protože mám zjištěno, že v obci je u městských bytů stanoven nájem pro tento rok 60/m, navíc vůbec nebere v potaz to, že byt je snižené kvality. Dům se již druhým rokem rekonstruuje zatím bez výsledku, zřejmě cíleně nás vystrnadit. Cenové mapy již také nejsou dostupné. Zajímá mě, zda by u soudu mohl uspět a jak by soud postupoval. Jak se můžu bránit.

Odpověď: Dočasný zákon 107/2006 o jednostranném zvyšování nájemného z bytu (do 2010) je Vám znám.

Následně platí § 2249         (1) Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

Pokud pronajímatel tedy nevyužil možnosti nastavit případně adekvátní nájem (nehodnotím, zda současný je adekvátní či nikoli), na požadovaných 5500 se bude ploužit pár desítek let heh. Upřímně, to je z pohledu majitele na Ústavní soud – ochrana vlastnického práva. I kdyby však dosáhl změny legislativy, nájem by nájem mohl zvýšit nad rámec § 2249 až od okamžiku takového vítezství, takže setrváním v nájmu za současnou cenu resp. za cenu navýšenou pouze dle § 2249 nic neriskujete.

Dotaz: Dobrý den, pronajímám pokoj v domku, kde jsou dva pokoje. S nájemcem, který má jeden z těchto pokojů pronajatý, jsem sepsal smlouvu na dobu neurčitou, kde jsme se dohodli na výpovědní lhůtě 14 dní. Je tato lhůta platná, pokud se na tom obě strany dohodnou ve smlouvě? Smlouvu bych rád vypověděl zejména kvůli jeho chování. Občas mívá, zejména v noci, hysterické záchvaty, kdy hlasitě řve a občas bouchá s nábytkem. Druhý nájemník se cítí omezen a je situací stresován a uvažuje o odchodu. Proto bych rád tento problémový nájemní vztah ukončil. Nerad bych byl vydírán 3 měsíční lhůtou. Děkuji za radu.

Odpověď: Ta lhůta je pro Vás neplatná a platí pouze pro nájemce. Tím jste mu udělal celkem laskavost. Vzhledem ke konstrukci již neplatného OZ 40/1964 Sb. § 711 bych porušování dobrých mravů v domě hodnotil jako hrubé porušení nájemní smlouvy (a nikoli porušení nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem s možností okamžité výpovědi), tzn. 3 měsíční výpovědní doba (viz výpověď pronajímatele). Samozřejmě těch 14 dní můžete zkusit, třeba to akceptuje…

Dotaz: Dobrý den, jsem vlastníkem bytu a uzavřela jsem nájemní smlouvu, ve které je psáno, že v den jejího podepsání nájemce převede na své jméno energie, což v případě elektřiny nebylo možné, protože má u společnosti dluh. Ještě týden po podpisu smlouvy není elektřina převedena a v důsledku toho mi hrozí demontáž elektroměru. Je za těchto okolností možno okamžitě odstoupit od smlouvy?Děkuji za odpověď.

Odpověď: Odstoupit (výpověď s okamžitou účinností) ne, ale na 3 měsíční výpověď pro hrubé porušení smlouvy to bude, je to obdobné jako by nájemce byl v prodlení s nájmem.

Dotaz: dobry den , mam kamaradku řešíme výpověd z bytu pro neplacení , ale z její strany…. jak ma postupovat… má veliky dluh na nájmu , ale pronajímatel ji nevyhodil pouze nabídl jiny byt horší kategorie a dohodnul se na splatkovém kalendaři. To ona nechce a našla si jiny lacinější … jak máme tedy postupovat a jak by mela znít vypověd. děkuji. Eva

Odpověď: Pro neznalost pozadí nelze reagovat komplexněji. Smlouvu může vypovědět, pokud jí uzavřela před 1.1.2014 a to zákonné 3 měsíční lhůtě či ve lhůtě sjednané ve smlouvě, od 2014 pouze dle lhůty sjednané jinak vůbec. Text výpovědi zaslané s doručenkou či doručené osobně “pronajímatel, nájemce; Vypovídám smlouvu o nájmu bytové jednotky na adrese ze dne YX. podpis datum”. Nájemní vztah skončí uplynutím výpovědní doby – smluvní či zákonné (3 měsíce počínaje měsícem následujícím po doručení výpovědi).

Dotaz: dobrý den, zajímá mě, zda je šikanou nájemníka stav, kdy mi pronajímatel odpojil bez jakéhokoliv důvodu, upozornění, elektřinu ze společných prostor v domě, kde jsem jediným nájemníkem, tyto jsem platil ve vyúčtování pouze já, ale elektroměry byly psány na něj, dnes byly hodiny demontovány a chodíme po chodbách, do sklepa atd. po tmě. Je velká snaha nás dostat z domu,dlouhodobá rekostrukce nás nevystrnadila, hrozí enorním zvýšením nájmu, to nás zatím také nedostalo pryč, chystám se s tím na policii, ale obávám se, že to nebude řešit. Mám strach, že přijde na řadu odstavení vody. Co o tom soudíte?

Odpověď: Ad limity zvýšení nájmu viz o pár komentů níže.

Jinak § 208/2 trestního zákoníku 40/2009 Sb. pokud tak činí úmyslně (je také např. možné, že je v insolvenci …)

„Neoprávněný zásah do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru

(1) Kdo protiprávně obsadí nebo užívá dům, byt nebo nebytový prostor jiného, bude potrestán odnětím svobody až na dvě léta nebo peněžitým trestem.

(2) Stejně bude potrestán, kdo oprávněné osobě v užívání domu, bytu nebo nebytového prostoru neoprávněně brání.“

Dotaz: Dobrý den, zatím se mě to netýká, nicméně by mě zajímalo jak je to s § 2233 NOZ u nájmu bytu, přijde mi děsná představa, že přijde na prohlídku třeba 10 lidí, prošmejdí mi byt a za pár dní třeba znovu. Případně jak velkou lze požadovat slevu z nájemného? Lze smluvně ošetřit, že pronajímatel toto právo nebude uplatňovat? Děkuji za odpověď.

Odpověď: § 2233(1) V době tří měsíců před skončením nájmu, je-li stranám den skončení nájmu znám, umožní nájemce věci, která má být znovu pronajata, zájemci o nájem přístup k věci v nezbytném rozsahu za účelem prohlídky v přítomnosti nájemce a pronajímatele; pronajímatel oznámí nájemci návštěvu v přiměřené době předem. (2) Ustanovení § 2219 odst. 2 platí i zde.

2019(2) „Vzniknou-li nájemci činností pronajímatele podle odstavce 1 obtíže, které nejsou jen nepodstatné, má nájemce právo na slevu z nájemného.“

Odpověď: 🙂 dobrý dotaz. Nelze akceptovat argumentaci, že takové návštěvníky včetně realitního makléře lze nechat volně pohybovat ve Vámi pronajatém prostoru. Čas strávený s nimi by tedy normálně bylo možné žádat k úhradě na druhou stranu je to již zahrnuto v úpravě nájemní smlouvy. Odpověď neznám. Domnívám se, že judikatura by se mohla vyprofilovat např. v tom smyslu, že překročí-li souhrnný čas všech prohlídek 1 či 2 hodiny, za každou další započatou hodinu bude poskytnuta sleva ve výši hodinové průměrné mzdy ČR. Termín určujete vy, vznášet nárok na základě toho, že nikdy, ani o víkendu, nejste doma a musel jste kvůli prohlídce jet xx kilometrů, by podle mě nemělo váhu. Pokud jste doma jen v noci a od rána do večera pracujete – zájemce a makléř se musí přizpůsobit.

Dotaz: dobry den, vlastnime nemovitost, chceme ji pronajmout, jaka je maximalni castka, aby se nemuselo davat priznani a zrizovat zivnostak? Sluzby by si najemce hradil sam. Dekuji

Odpověď DP limit je cca 6000 za rok pro veškeré příjmy osoby, takže DP se nevyhnete, ŽL na pronájem vlastní nemovitosti potřeba není a daní se jako příjmy z pronájmu (samostatná kategorie v DP)

Dotaz: Dobrý den, kamarádka se nastěhovala do bytu s nájmem na dobu určitou. Cca po půl roce (napodzim) se v obytných místnostech objevila plíseň (mají nafoceno, plesnivé nejen zdi, ale i nábytek, dětská postýlka, matrace, dle odborníka je to špatně zrekonstruovanou střechou i vlhkostí domu „odspoda“). Ihned toto nahlásili pronajímateli, který však na to nijak nereagoval.Opakovaně se snažili s pronajímatelem spojit a nakonec se po měsíci a půl odstěhovali, poslali doporučeně dopis o okamžitém ukončení nájmu z důvodu nemožnosti byt užívat a odstěhovali se. Teprve nyní se pronajímatel „probudil“ a požaduje tříměsíční výpovědní lhůtu – tedy že už vystěhovaní nájemníci mají za neobyvatelný byt platit další 3 měsíce. Co mohou pronajímatelé dělat, je plíseň v bytě důvodem pro okamžité ukončení nájemní smlouvy?? díky M.

Odpověď: Pokud šlo o plíseň v popisovaném rozsahu, tak je Váš postup zcela v pořádku, navíc máte pochvalu za odpovědné řešení – výzva, dokumentace, výpověď. Já bych navíc požadoval slevu 20% ze základu nájemného (ne ze služeb) po dobu co tam plíseň měli. Pokud by to byl jiný případ – jen někde v rohu v koutě a neměli malé dítě, posouzení důvodů okamžité výpovědi by se odvíjelo od toho, zda se ještě jedná o dočasně akceptovatelné byť ne perfektní hygienické podmínky (5-10% sleva) či i to je již za hranou. Až se na to zeptá někdo znovu, pokusím se nastudovat.

Dotaz: Dobry den, chci pronajmout dum na deset let za symbolicke najemne s tim, ze ale veskere naklady ( inkaso a soucasne i vsechny drobne ci velke opravy) by nesl najemce – tedy by mi nehrozil jako pronajimateli zadny vydaj. Je toto dle NOZ mozne? Dum pak budu borit, takze skoda na nem me nezajima.. Pripadne jaky jiny institut nez pronajem lze vyuzit. Dekuji

Odpověď: Ano, lze ujednat vše, co zákon nezakazuje. Může jít o rozšířenou nájemní smlouvu či smlouvu nepojmenovanou. To co popisujete bych uvedl v preambuli – nájemné symbolické, proti tomu povinnost nájemce hradit veškeré opravy vyžadované stavebními předpisy nikoli pouze běžné opravy a údržbu, v opačném případě nájem končí a nájemce nemovitost opustí …

Dotaz: Dobry den, (red. krac.) Dobry den, (red. krac.) cca prd pul rokem jsem si pronajal pokoj v rodinem dome (pani v dozovotnim uzivani, nebydlici vlastnik o najmu vi) na dobu neurčitou. Pozadoval jsem pisemnou formu ale ta mi byla odmitnuta. Pani mi dala 1 mesicni vypoved. Muze mi vubec vypoved dat? Pani argeumentuje tim, ze nemam nic podepsane. Ted jsem se dozvěděl, že žádnou najemni smlouvu nema. Paní provozuje ubytovací sluzbu a na to má i zivnost. Z mého pohledu jsem ale uzavřel ústní najemni smlouvu. Kdo a jak prokazuje jaka forma je uravrena? Muže mi sama vystěhovat věci když tam o víkendu nejsem? Predem dekuji za odpoved.

Odpověď: Zde by to byla otázka dokazování, pokud by jste případně uplatnil nárok na náhradu škody. Záleží, co bylo mezi Vámi řečeno/sjednáno, ale pokud jste šel na inzerát na dlouhodobý pronájem pokoje, jak to obvykle bývá, soud by vyšel z obvyklého posouzení věci, jak by se jevila běžnému člověku, tj. že jste uzavřeli ústní smlouvu o nájmu a nikoli smlouvu o ubytování. Od toho se odvíjí i ne/možnost vystěhování a uložení věcí.

Smlouva o ubytování dle § 2326 má svá specifika – zejm. ujednaná doba, ubytovací řád, cena dle ubytovacího řádu … (to vše ale paní možná, má, když to má jako živnost …). Soud by nejspíše dal za pravdu Vám.

Dotaz: Dobrý den, v bytě kde bydlíme 1,5r (pronájem na dobu neurčitou) se posledních 6m dela plíseň. Majitel byl informován, ale o situaci se nezajima. Plíseň je v ložnici u postele, kde spime s ditetem (1rok) a potom jeste v chodbě (byt 1+1). Plíseň je jen na zdi a neni velkého rozsahu. Ale vzhledem k tomu, ze máme dite a plíseň se po odstranění objevuje neustále znovu, chceme dat okamžitou výpověď. Také nemůžeme byt plne vyuzivat, jelikož musíme mit některý nábytek odtazeny od zdi. Máme právo na okamžitou vypoved? Šel by uplatnit zákon 2227? Máme právo na vracení kauce? Muze kauci pronajímatel zadržet s tim, ze si ji ponechá na vyúčtování energii, které je az v záři? Dekuji

Odpověď: Též děkuji za dotaz, toto v článku chybělo…. Doplněno. Ano okamžitá výpověď dle § 2227 i 2265. Kauci zadržet může, ale pokud Vám po vyúčtování zadrží peníze na nájem v rozsahu od doby výpovědi do uplynutí 3měsíční výpovědní doby s tím, že okamžitou výpověď neuzná, můžete vymáhat soudně s velmi vysokou pravděpodobností úspěchu. Lidé, co věci neřeší, navíc často neplatí daně – pronajímatel patrně nebude chtít problémy a po první předžalobní výzvě zpravidla vyměkne.

Dotaz: Dobrý den, má matka vlastní byt a má v něm nájemce. Byt mi chce darovat. Musím na to upozornit nájemníka? Musí se podepsat nová smlouva, nebo stačí jen dát nájemníkovi zprávu o změně vlastníka. Nemám problém tam nájemce nechat a pokračovat ve stávající smlouvě. Bydlet v bytě nebudu. Děkuji

Odpověď: V zásadě není povinnosti upozornit nájemníka a podepsat novou smlouvu. Vstupujete v tomto ohledu do práv původního majitele. Informaci je vhodné dát (třeba i prokázat s odkazem na katastr), aby nedocházelo k nedorozumění ohledně, komu platit nájemné apod.

Dotaz: Dobrý den. V roce 2007 jsem uzavřela písemnou smlouvu na pronájem bytu se dvěma nájemníky. Po dvou letech jsme dodatečně uzavřeli ústně dohodu na zvýšení nájmu o dva tisíce z důvodů zdražení energií. Nový nájem platili nájemníci každý měsíc po dobu 5 let tj. do října 2014. Žádné další zvyšování nájmu jsem v této době nepožadovala. V listopadu 2014 se nájemníci odstěhovali. Teď přišli bývalí nájemníci s požadavkem, abych jim zvýšení vrátila, protože se podle nich jedná o bezdůvodné obohacení. Argumentují tím, že dohoda nebyla uzavřena písemně, ale jen ústně. Je jejich požadavek legitimní? Je možné, aby ústně uzavřená dohoda byla neplatná, když po celou dobu trvání nájemní smlouvy zvýšení akceptovali a dohodu plnili? Děkuji za odpověď.

Odpověď: Zde máte dobrý důvod, proč oddělovat nájem a platby související s užíváním dle počtu osob či spotřeby. Dodatky nájemní smlouvy písemnou formu mít nemusí. V případě sporu by pak u nepromlčených plnění (resp. vyúčtování) mohla vzniknout otázka, zda šlo o zvýšení nájmu či pouze záloh na energie, jež měly být vyúčtovány. Podle toho, co říkáte, šlo spíše o zálohu na energie (a ty se v roce 2009 nejspíš skokově nezvedly o 2000/měsíc, ledaže by jste pronajímala RD nebo 6+1 apod.). Správně by jste dle OZ měla energie vyúčtovávat. Vyúčtování za rok 2011 a dřív je již promlčeno. Na základě popisu okolností tedy doporučuji provést vyúčtování záloh na energie 3 roky zpětně (s tím že za energii platili to co v roce 2009 +2000,- měsíčně navíc. Zajímavý případ by nastal, pokud by jste tvrdila, že šlo o zvýšení nájmu a nájemníci, že o zvýšení záloh na energie. Nedokáži odhadnout, jak by rozhodl soud – systém „i když propálíš nájemníku milion za elektřinu jde to za mnou a vyúčtování nikdy dělat nebudeme“, by asi těžko nějaký pronajímatel provozoval. Na druhou stranu, pokud nechtěli vyúčtování x let, tak s nastavením (s neformální dohodou v jejich neprospěch -„když nepropálíš milion, vyúčtování neděláme“) byly ztotožněni a fakticky tak zálohy na energii považovali za nájem. Spíše se i zde mírně přikláním k nájemníkům, neboť vyúčtování zákon požaduje.

Dotaz: (dotaz a upřesnění red. sloučen) Dobrý den, nájemníci užívali samostatný byt 2+1 v rodinném domě. V druhém bytě bydlím já. V domě je pouze jeden elektroměr, jeden plynoměr a jeden vodoměr pro celý dům. Z tohoto důvodu není možné vyúčtovat spotřebu energií pro jednotlivé byty. V písemné nájemní smlouvě bylo dohodnuto placení nájemného ve výši 12 000,- Kč včetně všech plateb za užívání bytu. Po dvou letech užívání bytu nájemníky jsem se s nimi v roce 2009 ústně dohodla zvýšení platby nájmu o 2 000,- Kč. Nájemníci souhlasili a pravidelně po celou další dobu užívání bytu tj. 5 let platili 14 000,- Kč. K žádnému dalšímu zvýšení nájmu už nikdy nedošlo. Důvodem tohoto jednorázového zvýšení bylo výrazné zdražení energií, větší spotřeba energií nájemníky, než jsem odhadla na začátku, a navíc běžná výše nájemného za adekvátní byt ve stejné lokalitě Prahy 6. V listopadu 2014 se nájemníci odstěhovali. Teď přišli bývalí nájemníci s požadavkem, abych jim zvýšení vrátila, protože se podle nich jedná o bezdůvodné obohacení. Argumentují tím, že dohoda nebyla uzavřena písemně, ale jen ústně. Je jejich požadavek legitimní? Je možné, aby ústně uzavřená dohoda byla neplatná, když po celou dobu trvání nájemní smlouvy zvýšení akceptovali a dohodu plnili? Děkuji za odpověď.

Odpověď: Dodatky nájemní smlouvy písemnou formu mít nemusí. Navíc, pokud nájem trvá 3 roky, považuje se smlouva za řádně uzavřenou http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p2238 U vás vidím jiný problém – doplněn oddíl článku „Paušální nájem bez vyúčtování“. Ale na vyúčtování se neptají, takže k odpovědi nájemcům Vám zatím stačí první 2 věty z tohoto komentáře.

Dobrý den. Chtěla jsem se zeptat, když se chci odstěhovat z bytu do jiného , zda může pronajímatel fotit byt s mými osobními věcmi k dalšímu pronájmu a vystavit na internet? Má na to právo? A mám nárok na úhradu vymalovaní a úpravu bytu? Předem děkuji za odpověď.

dotaz 1 ano právo na to má, věci osobní povahy lze dát do šuplíku viz. článek Pořizování záznamu bez souhlasu dotaz 2. viz článek

Dotaz: Dobrý den (red. krác.),chystám se jít do pronájmu a právě si pročítám smlouvu o pronájmu bytu. Co mě znepokojuje je toto: Pokud bude důvodem k ukončení prodlení v pravidelných platbách nájemného nájemcem a nájemce neuhradí dlužné nájemné během dodatečné lhůty 5 dnů (od data splatnosti nájemného), smlouva končí s okamžitou platností a nájemce je povinen byt vyklidit a předat do 3 dnů,viz bod. 4.4. V tomto případě je pronajímatel oprávněn po nájemci požadovat jak dlužné nájemné, tak i podle §697 Občanského Zákoníku má nárok na poplatek z prodlení a to 0,25% za každý den prodlení (za rok 91,5%). V tomto případě má pronajímatel právo požadovat po nájemci podepsání směnky na dlužnou částku včetně úroků z prodlení a nájemce ji bez výhrad podepsat. Na druhou stranu ve smlouvě není nikde pro mě žádná jistota, že dostanu kauci zpět, a také jestli dostanu zpět případné přeplatky z energií. Je uvedeno pouze, že proběhne vyúčtování jednou za rok. Stačí tato formulace?Děkuji Vám za odpověď.

Odpověď:Okamžitá výpověď 5 dnů – neplatné viz článek. § 697 starého zákoníku již neplatí viz článek, patrně by bylo možné namítat neplatnost ustanovené pro neurčitost a každopádně pro lichvu. I pokud by jste se smluvně zavázal k pozdějšímu podpisu směnky v případě dluhu, je otázkou, na kolik by závazek k podpisu směnky byl vymahatelný (z hlediska procení ekonomie by soud spíše rozhodl o povinnosti úhrady dluhu). Takže zde nevidím příliš hrozbu ve zhoršení Vašeho postavení (samozřejmě podpis nutno následně odmítnout), ač správně říkáte, není to obvyklé a nedoporučuji to. O vyúčtování zmínka ve smlouvě být nemusí, to je ze zákona.

Dotaz: Dobry den,chci se zeptat …. Syn si pred rokem a pul pronajal byt , kde zaplatil jako kauci jedno mesicni najemne navic. Smlouva se kazdy rok automaticky prodluzuje,pokud neda sam pisemnou vypoved. Nyni jsme v polovine roku a synovi hrozi vypoved v praci. Byt bude muset opustit, aby se nedostal do platebni neschopnosti. Pravdepodobne musime dat pisemnou vypoved, ale jak dlouho tato vypoved trva nez bude moci byt opustit a ma narok na vraceni kauce pokud preda byt v puvodnim stavu? Dekuji za odpověď

Odpověď: Ano to je zcela bezpochybný důvod pro 3 měsíční výpověď nájemce. Mj. za těchto okolností bude pronajímatel zřejmě ochoten i dřívějšímu ukončení.

Dotaz: Dobry den (red. krác.),bydlim u sve maminky v najemnim byte 6mesicu a mam tady take trvaly pobyt,maminka je uz starsi a potrebuje trvalou peci,to ja ji nemohu zajistit,protoze chodim na 3smeny do zamestnani a tak jsme se rozhodly ze maminku umistime do domova duchodcu,jenze kdyz jsem na bytovem druzstvu rekl ze maminka odejde z bytu a ja bych potreboval prepsat byt (rozuměj nájem bytu pozn. redekce) na sebe,tak mi rekli ze na to nemam pravo..dekuji za odpoved.

Odpověď: Z kontextu předpokládám, že maminka je prostým nájemcem nikoli členem družstva (jinak by platil Paragraf 2279/5 OZ). K přepisu nájmu povinni nejsou. Přechod nájmu upravuje § 2279 OZ a násl. http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p2279. V tomto ohledu zákon nedává jednoznačnou odpověď. Domnívám se, že s ohledem na okolnosti jednotlivých případů a na účel zákona (zajistit v § 2279 jmenovaným osobám kontinuitu bydlení) by soud mohl věc vykládat i tak, že je-li to nezbytné pro zachování života nájemce či není-li jiné rozumné řešení, než odchod nájemce do trvalé péče zdravotnického či sociálního zařízení, má se za to, že osoba § 2279 žijící v bytě již před okamžikem odchodu nájemce do jeho smrti v pronajatém bytě je stále členem nájemcovi domácnosti, tzn. že by byly splněny podmínky pro přechod nájmu a dle § 2279/2 by nájem trval ještě 2 roky po smrti nájemce resp. případně déle až do doby, než bude osobě oprávněné z přechodu 20 let. (pozn. ty Vámi zmiňované 3 roky soužití byly ve starém zákoníku § 706 a na věc by stejně neměly dopad)

Dotaz: Chci se zeptat jestli vlastníci domu můžou nařídit maximální počet osob v pronajatém bytě jiným vlastníkem. Ve zkratce cikání 2 dospělý 3 děti v 1 + 1. Chceme se jich zbavit jelikož se chovají jako cikáni

Odpověď: Ne. Počet, kdy by se jen na základě počtu osob dalo uvažovat o porušení ustanovení § 1013 OZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p1013 či hygienických limitů odhaduji na 1+1 tak na 10 a více lidí.

Dotaz: Dobrý den, pronajímáme byt v rodinném domě. S nájemkyní máme smlouvu na dobu neurčitou. Náhle se rozhodla, že se odstěhuje. Jaká je výpovědní lhůta pro tyto případy? Manžel je na léčení a nebude při stěhování přítomen. Jsme povini jí vrátit kauci? (Důvod stěhování, větší byt). Děkuji za odpověď.

Odpověď: 3 měsíce § 2231. Lze trvat na pokračování nájmu a kauci započíst, pokud víte, že zbylé peníze vymůžete. Ideální je dohoda, kdy Vám dají určité odstupné za předčasný obchod resp. nahradí ušlý např. po dobu měsíce než seženete nového nájemce. Pokud nezaplatí nájem s tím, že byt už užívat nehodlají, je možné ke dni vystěhování okamžitě odstoupit od smlouvy a požadovat náhradu újmy (ušlý zisk), za dobu kdy nebylo pronajato.

Dotaz: Jsem se synem spoluvlastník domu, zahrada a ostatní je moje , syn se ke mně nechová hezky a tak bych chtěla spoluvlastnictví na domě prodat i se zahradou a garáží ,musím vše nejdříve nabídnout jemu?

Odpověď: Ne. viz článek předkupní právo

Dotaz: cituji z najemni smlouvy : Najemce souhlasi stim,ze soucasti teto najemni smlouvy bude smenka (bez vyplneneho smenecneho penizu) kterou podepise najemce.Tato smenka bude na konci najemniho vztahu pronajimatelem za ucasti najemce zlikvidovana a to pouze v pripade ,pokud z najemniho vztahu nevzniknou skody na zarizeni rodinneho domu a na nemovitostech a pokud najemce nebude v dluhu s najemnym.V opacnem pripade by pronajimatel do smenky vyplnil smenecny peniz ve vysi dluzneho najemneho ci poskozeneho zarizeni rodinneho domu ci skod na nemovitostech. JE TOTO NORMALNI U NAJEMNICH SMLUV?Predem dekuji za odpověď

Odpověď: Hodně velká prasárna. Pryč od toho. Mj. i důvod pro požadavek vrácení závdavku (rezervační částky) složeného u realitní kanceláře, kdy návrh následně předložené smlouvy je neobvykle nevýhodný pro jednu ze stran.

Dotaz: Dobrý den (red. krác),nikde jsem nenalezl lhůtu pro navrácení kauce po ukončení nájmu? Majitel odmítl mou nabídku na vymalování bytu před ukončením nájmu (bohužel jen ústně), a nyní mi z kauce strhl náklady na vymalování a úklid, má na to právo? Předem děkuji

Odpověď: Ad lhůta – záleží na smluvním nastavení, může to být až do vyúčtování služeb bytu majiteli (zpravidla do 4 měsíců po skončení roku nájmu). Ad snížení jistoty (kauce) za vymalování – Pokud z předávacích protokolů vyplývá, že byt byl odevzdán ve stavu vyžadujícím vymalování, tak ano. Jinak ne.

Dotaz: Dobrý den (red. krác.), co přesně se rozumí návštěvou? Pronajala jsem studentovi pokoj s tím, že v něm může bydlet sám. Je napsáno ve smlouvě, že pokoj smí obývat pouze jedna osoba. Občanský zákoník ale upozorňuje na to, že nájemce má právo na ubytování návštěvy. Slečna do pokoje nastěhovala povlečení, peřiny, oblečení a v podstatě se zdá, že tam bydlí. V koupelně ručníky atd… Jak se mám proti takovéto situaci postavit? Kolik dní v měsíci tam slečna může přespávat, aby se ještě považovala za návštěvu, a kdy již nájemce porušuje podmínky? Moc děkuji. Ema

Odpověď: Hm, dobrý dotaz. Teď nás tedy nájemník dostal oba. Nemám jasnou odpověď. Návštěvy občanský zákoník neupravuje. Obvykle ani nájemní smlouva tak jako ve Vašem případě. Zde těžko hledat analogická právní vodítka. Je pronájem pokoje blíž pronájmu bytu, kde § 1177/2 stanoví max 3. měsíce v roce jako povinnost pro přihlášení další osoby, či blíže k hotelu, či internátu, kde noční návštěvy nejsou povoleny vůbec či za příplatek. Pokud bychom řekli, že je to na půl cesty, tak 90 dní za byt + 0 za internát děleno 2 je max. 45 nocí za rok. Je i možné, že soud by takovou situaci posoudil přísněji ve prospěch pronajímatele, pokud bydlí společně s nájemcem s argumentem, že není možné, aby se jeho děti po týdny potkávaly v noci na záchodě s neschválenou osobou… (na to je však protiargument, že si to měl ošetřit smluvně, tak jako hotel či internát …).

Dotaz: Dobrý den, dostala jsem vyúčtování od pronajímatele poprvé za 5 let. Slyšela jsem, že pronajímatel je povinen uskutečnit vyúčtování nejméně jednou ročně. Znamená to, že nejsem povinna platit více než 3 roky starý dluh?

Ano, pokud myslíte dluh z rozdílu záloh a skutečných nákladů služeb (tj. předpokládám, že předepsané zálohy byly řádně placeny). Promlčecí doba je § 629 OZ 3 roky http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p629. A běží od okamžiku, kdy mohl být právo uplatněno poprvé (§ 619). Vlastník bytové jednotky se k vyúčtování dostane zpravidla do dubna násl. roku (nejpozději do června ledaže zcela nefunguje správce). Tzn. že nedoplatky vyúčtované minimálně za uplynulý rok nájmu 2011 a dříve jsou k dnešku 23.10.2015 promlčeny a hradíte pouze nedoplatky z 2012 a později. Pozn. smlouva se od zákonného přednastavení může odchylovat…

Odpověď: Pokud myslíte dluh na nájmu a záloh (tj nebyly placeny zálohy, nájem, nic) a nebylo to zažalováno, tak jsou při splatnosti nájmu k 5. dni měsíce nájmu k 23.10.2015 promlčeny veškeré dluhy z nájmu říjen 2012 a starší.

Dotaz: Dobrý den. Jsem v podnájmu a smlouvu mám do 30.10. 2017 Letos jsem dostala přeplatek za rok 2014 9.600 Kč, (po dlouhém dohadování s majitelem,který si pravděpodobně přeplatek chtěl nechat) Ted jsem od něho dostala email ve kterém si určil,že zálohy se mi snižují o 1 tis Kč a o 1500 Kč si navýšil peníze pro sebe. Četla jsem,že když chce majitel navýšit nějakou částku,že mě na to musí upozornit 2 měsíce dopředu. Je to tak? dle § 2249 Snížil mi zálohy jen kvůli tomu,abych nedostávala přeplatky,ale naopak abych ještě doplácela. Je toto jednání z jeho strany v pořádku? Moc děkuji za odpověd.

Odpověď: Pokud si majitel snížil své zálohy svým dodavatelům, ale vy jemu celkem platíte stejný (či dokonce vyšší) „měsíční paušál“, tj. fakticky Vám zvedl nájem, mohl tak učinit pouze za podmínek a formou § 2249 (nutno přečíst J – odkaz viz oddíl „Zákonné zvýšení a snížení nájemného“.

Dotaz: Dobrý den (red. krác.), od 2011 se s RPG soudím o zvýšení nájemného. RPG dosáhlo po několika letech zvýšení. Zaúčtováním tohoto nového předpisu od daného data (od 5.9.20011) vznikla vůči mne pohledávka ve výši 108.673,37,- Kč, která představuje rozdíl mezi původním nájmem a soudem určenou obvyklou výšku nájemného za období od 4.5. 2012 do 31.10.2015. Tímto jsem povinen uhradit do 7 dnů tuto částku od obdržení tohoto dopisu. Přitom v rozsudku OS v Opavě ani v rozsudku KS Ostrava není zmínka o zaplacení těchto částek za uvedené období a také výši pohledávky vůči mě. Je tento postup ze strany této společnosti právně možný a zcela legální? Předem Vám děkuji za odpověď.

Odpověď: Ano, počítá se od okamžiku podání žaloby (resp. uplynutí lhůty pro oznámení zvýšení).

Dotaz: Dobry den,Mam uzatvorenu najomnu zmluvu na dobu urcitu a to jeden rok. Pri podpise zmluvy som prenajimatela upozronil, ze pracovnej zmluve mam uvedenu 3 mesacnu skusobnu dobu. Nakolko som sa nedohodol na pokracovani v prace budem sa musiet stahovat za zamestnanim do inej krajiny. Prenajimatel mi slubil, ze v takomto pripade ma tu nebude drzat, ale ostalo to len pri ustnej a mailovej dohovore. Prenajimatel sa nechce dohodnut o skonceni najmu skor a ani to, ze by som mu cast najmu za 3 mesiace zaplatil aj ked tam nebudem byval alebo akukolvek inu dohodu odmieta. V zakone sa pise „Nový občanský zákoník v § 2287 stanoví, že nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Dakujem a zelam pekny den

Odpověď: Ano, Vaše situace je učebnicový příklad § 2287, navíc ještě utvrzený tím, že jste se o tom bavili či dokonce mailovali, což jako důkaz bude stačit. Měl by jste dát výpověď a byt předat po uplynutí výpovědní lhůty (není-li ve smlouvě, tak 3 měsíce). Pokud bude pronajímatel rozumný řekne, dejte mi klíče a 2 najmy. Já si to pronajmu a ten 3. nájem Vám odpustím. Pokud to bude blb, tak si tam vemte na 3 měsíce „návštěvu“, ať zmenšíte své ztráty…

Dotaz: Dobrý den, chci se zeptat, když se k někomu přestěhuju do podnájmu, kdo mi vypisuje nájemní smlouvu?

Odpověď: Ten, kdo disponuje předmětem nájmu, tj. nájemník.

Dotaz: Dobrý den (red. krác.), letos na podzim jsme stěhovali prarodiče blíže k nám. V domě bydlí ještě jedna rodina, která z pracovních důvodů občas na celý den odjíždí. Dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva, který je pro oba byty společný. Při domlouvání nájmu byli majitelé upozorňováni, že prarodiče jsou již staří a nemocní a že nemohou chodit kotel obsluhovat. Majitelé tvrdili, že to mají zajištěné a dokonce jsme se domluvili že na vlastní náklady předěláme koupelnu na bezbariérovou, u čehož majitelé také asistovali (bohužel nemáme s nimi rekonstrukci písemně potvrzenou). Když odjede druhá rodina za prací, v domě se netopí a majitelé tvrdí že to není jejich starost. Navíc argumentují, že když si to nevyřešíme sami, tak že nám neprodlouží nájemní smlouvu a když jsme tedy chtěli aby uhradili alespoň část zrekonstruované koupelny, řekli že to byla naše iniciativa, že oni to nechtěli… Můžeme se nějak bránit, nebo máme smůlu? Moc děkuji za odpověď.

Odpověď: Lze uvažovat o nárocích ve 2 směrech. Náhrada úprav v rozsahu zhodnocení nemovitosti za předpokladu písemného souhlasu dle § 2220 (stačilo by i zpětné potvrzení souhlasu mailem) a náhrada škody za nedodržení závazku zajištění topení – tam by mohly spadnou jak celé náklady za koupelnu, tak přestěhování. Máte-li alespoň mail, kde to majitel potvrzuje, lze jej použít jako podpůrný důkaz k Vašemu ústnímu svědectví a soud by Vám dal nejspíš za pravdu. Pokud ne, pokuste se o audiozáznam jednání s majiteli či nahrávku telefonu v duchu „toto jste slíbili a porušili, pojdte se dohodnout alespoň na části nákladů rekonstrukce koupelny.“ O pořizování záznamu bez souhlasu a jeho použití na soudě na magazínu najdete 2 rozsáhlé články. Pokud tedy budete mít potvrzující mail či audio potvrzení závazku napište „Předžalobní výzvu/ návrh na smír“, kde vyčíslíte soudně požadovanou náhradu škody (náklady koupelny a stěhování) s tím, že navrhujete smírné řešení, a to úhradu pouze 75% z této částky, čímž považuje veškeré závazky z náhrady škody za vyřešené. Při absenci reakce dále již s advokátem. Pokud nebudete mít podobný mail či audio důkaz, nechte to plavat a v příští smlouvě si ošetřete povinnost majitele udržovat dům vytopený a písemný souhlas se změnami.

Dotaz: Dobrý den, nájemkyně po 8 letech končí nájem a stěhuje se do jiného města. Při uzavírání nájemní smlouvy bylo na základě požadavku nájemce dohodnuto, že veškerý nábytek (ze dvou pokojů) uskladní nájemce ve svých skladových prostorách a nastěhuje si nábytek svůj. Nyní se ukázalo, že někdejší přítel nájemkyně už tyto skladovací prostory nevlastní a o nábytku neví. Jak stanovit časovou hodnotu nábytku, kterou budu po nájemkyni vyžadovat? Děkuji Mucha

Odpověď: Chtějí uhradit škodu či ne? Pokud ano asi víte, jakou hodnotu měl stará nábytek, jež necháte dát do cizího skladu – řekněme +-5000 za vše (mj. já dostal za 2 pokoje a kuchyň nábytku po rodičích 500,- za ušák – ostatní nikdo nechtěl tak si to odvezli filmaři zdarma, jež se smáli, že krásnou stěnu ještě za 1500 prodaj, mě se však nikdo neozval ani za 1000…, takže nemějte moc velké oči). Lze strhnout z kauce. Pokud se nechtějí dohodnout, předpokládám, že šlo o smluvní a ne pouze ústní ujednání, kde kusy nábytku patrně nebyly blíže popsány, ale možná máte nějaké fotografie, dle kterých by odhadce určil jejich hodnotu. Pojem „časová“ hodnota mi není znám. Nebo se na to můžete také vykašlat a být rádi, že Vám to harampádí vyklidili a lépe to pronajmete. To nebylo moc právnické, ale životní zkušenost …

Dotaz: Dobrý den. mám smlouvu na dobu neurčitou od roku 1997. Nemovitost před 8 lety koupila nová majitelka a úpravy služeb a nájemného předávala formou evidenčního listu. Nyní chce prý kvůli refinancování úvěru abych podepsala novou smlouvu, že ta stará se úřadům nelíbí a samozřejmě sice na dobu neurčitou, ale bez náhrady bytu. Má na toto právo? Musím mít novou smlouvu ?Děkuji Bubu

Odpověď:

Pokud byt potřebuje pro sebe či OZ definované příbuzné (viz článek), tak je výpovědní doba 3 měsíce a bytová náhrada se od 1.1.2014 již neposkytuje (což lze dosáhnout téměř vždy, pokud někdo nemá těch bytů 10). V zásadě není důvod nevyhovět, každopádně háček hledejte případně jinde než v absenci bytové náhrady (výše nájemného, vyúčtování, kauce …? nebo požádejte o vysvětlení, v čem stará smlouva refinancující bance nevyhovuje – nevadí staré odkazy, staré smlouvy jednoduše spadnou pod režim nového OZ, ale nadále platí).

Dotaz: Dobrý den. Platím majitelce nájemné + služby kde jsou stanovené zálohy na vodu. 5 let požaduji vyúčtování vody.Mám v bytě samostatný měřák a dle svých výpočtů mám přeplatky.Mám nárok vidět fakturu nebo nějaký doklad o vyúčtování?Jak mám postupovat ? Má majitelka nárok si vodu počítat jak chce dle stavu hlavního vodoměru v domě kde jsou 4 byty?Děkuji s pozdravem BUBU

Odpověď: Pokud detekujete přeplatek, jenž majitel odmítá vyúčtovat a vyplatit. Lze tento přeplatek započítat proti úhradě nájmu (a to přeplatky 3 roky zpětně), případně tento přeplatek zažalovat, pokud již nejste v nájmu. Lze též podat žalobu na konání (vystavení vyúčtování, ale to není pro tak malé částky praktické). Rozpočet ztrát z rozdílů mezi patním vodoměrem a koncovými vodoměry v domě s více byty je standardem, ale odchylky bývají minimální, řekněme max. 10%. Pokud je odchylka vyšší je někde něco špatně a majitel by to měl řešit (mj. i dle obecné povinnost počínat si tak, aby se zabránilo vzniku škod). Nebál bych se říct majiteli ultimátum, že odchylku více než 10% měl řešit (při stáčení vody ostatními byty řádnými plombami, při samovolných unicích řádnou kontrolou potrubí) a že ji prostě a férově neuhradím, ať se s tím popere, jak chce. U domu, kde je pouze tak málo jednotek bych možná šel i na odchylku pouze 5%.

Dotaz: Je důvodem výpovědi (kratší jak 3 měsíce) podnájemcem z bytu to, že nelze uplatnit „podporu v rámci sociálních dávek na bydlení“pro samoživitelku s dítětem kdy na výši paušálu nemá finanční prostředky, jelikož majitel nemovitosti uvádí ve smlouvě „byt“, i když je to nebytový prostor na který se podpora nevztahuje? Děkuji

Odpověď: Ano u nebytu pronajímaného jako bytu vždy. Pronajímatel být rád že ho nenahlásíte na stav. úřadě- tučná pokuta.

Dotaz: s kamarádem jsme si pronajali byt, ve smlouvě je veden jako nájemce, já jako spolubydlící, smlouvu podepsal jen on. Bohužel se teď rozcházíme tak trochu ve zlém, po několika neshodách mi oznámil ať se vystěhuji, což se nakonec ukázalo jako nejlepší řešení. Ovšem trochu mě děsí, že jsem ve smlouvě vedená, kdyby se něco stalo a nemohl platit nájem nebo pokud by se uchýlil k nějakým naschválům, budou v právu? Mám si nechat podepsat nějaký dokument, že z bytu odcházím? Díky za radu

Odpověď: Není třeba, nejste právně zavázána.

Dotaz: Dobrý den, jsem spolumajitel nemovitosti. Druhý spolumajitel část této naší nemovitosti pronajal třetí osobě bez mého souhlasu. Je nájemní smlouva platná? Jak mám postupovat? Můžu nájemce vyzvat k vystěhování? děkuji m

Odpověď: upravuje § http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p1128 , tj. smlouva není platná a nájemce lze vyzvat k vyklizení resp. žalovat na vyklizení. Pokud však spolumajitel má více než 50%, takovou smlouvu by stejně prosadil. Konat v tomto ohledu má smysl pouze, pokud ostatní mají alespoň 50%.

Dotaz: Dobrý den, chystám se do podnájmu a při pročtení smlouvy jsem narazila na povinnost nájemce byt pojistit. Když jsem se na to zeptala makléřky, sdělila mi, že je to od roku 2016 ze zákona povinné. Je to pravda? Předem děkuji za odpověď.

Odpověď: Ne. Může to žádat pouze smluvně. Pokud to nebylo uvedeno v inzerátu a složila jste rezervační zálohu, můžete požadovat uzavření smlouvy bez pojištění či odstoupit od smlouvy a žádat vrácení závdavku + jednou tolik (viz oddíl závdavek). Související informace: Praktické je rozdělení pojištění, kdy majitel si pojistí byt a nájemce věci. Majitel totiž chce mít stálou smlouvu, kdy nájemci se mu mění a každý má jinak cenné věci a chce jinou pojistku.

Dotaz: Dobrý den, mám uzavřenu smlouvu o pronájmu na dobu určitou s podmínkou, že jako nájemce pojistím dům,ale ihned se tak nestalo a pronajímatel pojistil dům sám. Vzhledem k vážným skutečnostem byl pronájem ukončen po 5 měsících, ale pronajímatel si chce odečíst ze složené jistiny celou částku za roční pojistné s odůvodněním, že jsem porušila smlouvu.Má již nové nájemce a já tak defacto budu platit pojištění domu celý rok a nebudu v něm bydlet. Co mám dělat?
Pronajímatel podepsal osobně dne 29.4. dohodu o ukončení nájmu. Dnes 5.5. mi byla doručena doporučeně výpověď z nájmu, která byla datována 16.4. Která písemnost platí, výpověď ze dne 16.4. nebo dohoda ze dne 29.4.?

Odpověď: Strhnout nezaplacené smluvní pojistné (započíst proti kauci) je korektní. Smlouva je tak jako tak na rok. Dohoda má přednost před výpovědí.

Dotaz: Dobrý den, smí pronajímatel zahrnout do placení služeb nájemníkovi správní činnost a pojistku domu? Fond oprav je započítán v nájemném, neměly by tam být i tyto dvě položky?

Odpověď: Ano, to jsou služby, jež nájemce skutečně zcela a výlučně spotřebovává podobně jako třeba vodu. Pronajímatel na nich nic nemá, jen je přeprodává.

Dotaz: Jak jste přišli na to, že hrubé porušení povinností nájemce znamená i to, že se opozdí s placením nájmu třeba o jeden jediný den? viz pasáž věnovaná výpovědi pronajímatele

Odpověď: Chybným výkladem. Mrzí mě to. Děkuji Vám za upozornění. Opraveno.

Dotaz: Dobrý den, vracím se ještě k otázce, zda smí pronajímatel zahrnout do placení vyúčtovatelných služeb nájemníkovi správní činnost a pojistku domu. Informaci mám z druhé ruky, ale od právníka mé známé, který jí řekl, že tyto dvě položky musí platit majitel bytu, ne nájemník. Chtěla bych to vědět jistě, protože částka za správní činnost dělá kolem 300,- Kč měsíčně, které bych mohla při placení nájmu ušetřit. Děkuji Alice

Odpověď: Vyjdme-li z obvyklého nastavení nájemní smlouvy : nájemné + „poplatky za služby spojené s užíváním“ či dokonce patrně ještě obvyklejší nájemné plus „vyúčtování společnství či družstva“, je třeba zahrnout vše, co se reálně za dobu nájmu spotřebovává (tzn. vše vyjma fondu oprav resp. příspěvků na údržbu, kde jeho využívání a tedy ani zálohy na něj neodpovídájí užívání předmětu nájmu). Kolegu právníka mohlo k odchylnému výkladu vést ustanovení § 2247 OZ či § 3 z. 67/2013, jež stanoví nezbytné služby resp. příklady služeb pronajímatele nájemníkovi. Ale to že dům bude fungovat (bude spravován +- 300 Kč /měsíc/byt) je ve své podstatě služba nájemníkovi, jež musí též musí být zajištěna (ač není zmíněna výslovně), odpovídající době užívání nájmu (zanedbatelná výjimka je např. činnost výboru a jeho vyšší odměny při velké rekonstrukci, odměny výboru i správci však bývají na těchto pozicích bez ohledu na objem práce stabilní). Zde se domnívám, že to je nesporné. Pojistka domu (20-40 Kč na měsíc a byt) u smlouvy „nájemné + poplatky (dále blíže neurčené)“ by mohla být vyložena 2 směry – zákonným, že není službou nájemníkovi, ale týká se pouze majitele podobně jako daň z nemovitosti či dle obvyklých zvyklostí – poplatky se rozumí vše, co je ve vyúčtování vyjma fondu na údržbu … Vzor magazínu má tyto poplatky elegantněji v paušálu za ostatní služby.

Dotaz: Dobrý den (red.krác.), bydlíme v pronájmu a máme smlouvu na dobu určitou ( do 28.2.2017 ) a majitel bytu nechce prodloužit smlouvu, jelikož dům prodává. Musím se z bytu vystěhovat do 28.2.2016? Pokud přemluvím starého majitele ať mi smlouvu prodlouží třeba aspoň do září 2016 a byt prodá třeba v březnu novému majiteli, bude platit stará smlouva do toho září nebo musím podepsat novou smlouvu s novým majitelem? Pokud mne nový majitel nedá novou smlouvu do kdy se musím z bytu vystěhovat? Děkuji za odpověď. David

Odpověď: Pokud se nevystěhujete ke konci nájmu, hrozí riziko žaloby na soudní vyklizení a na náhradu škody (např. pokud by tam nový majitel již sehnal či prokazatelně mohl sehnat lépe platícího nájemníka či dokance za zmařený prodej). Pokud k prodeji domu dojde před koncem nájmu (např. smlouvu by Vám prodloužili), nový majitel je smlouvou vázán (vyjma smluvních povinností pronajímatele nad rámec zákona) viz § 2221-2222 OZ. Pokud Vás ale už jednou odmítli, smiřte se s tím. Nový majitel si dal patřně podmínku vyklizení kvůli rekonstrukci či, že to nechce pronajímat resp. za mnohem dráž.

Dotaz: Dobry den.prosim o radu…byvame v podnajme uz vyse roka..majitel zatajil.plesen…takze to hadzal na nas ze zle vetrame a malo topime ale to nieje pravda.bojujeme tu s plisnou a savom uz rok..mesiac dozadu som majitela ziadala o opravu celej vonkajsej strany kde sa plisen vyskytuje ale jemu moj termin nevyhovuje… chce si ho urcit sam ale ked mu manzel povedal ze iny cas z bytu odist na 4 dni nemozme tak na nas vybehol ze nam da vypoved ked a bytom.mame problem a ze nam najom na rok skoncil pred 4 mesiacmi a da nas na sud…takze mi neostava nic ibe a zabolat hygienu? Alebo ako to mame riesit.velmi dakujem za info

Odpověď: Výpověď dát nemůže viz oddíl automatické prodloužení smlouvy. Být Vámi přizpůsobím se jeho termínu, i kdybych měl být na 4 dny v nějakém levném penzionu či u známých a jsem rád, že reaguje tak rychle. Článek (oddíl opravy bytu a § 2259) i popisuje Vaše nároky na náhradu nákladů v souvislosti s opravou nemovitosti . Otázka, zda mu to nadhazovat, pokud jsou podmínky jinak dobré.

Dotaz:

Dobrý den, (red. krác.),bydlím v pronajatém bytě od srpna 2016, smlouva na dobu určitou do 31.7.2017,kde je nájemné sjednáno na 10000kč a služby na 4120kč,nyní v lednu 2017 přišel majiteli nový rozpis evid.listu,kde se zvedla položka správa bytu a pozemku,což je fond oprav,který se mě,podle mého i rad na bezplatné právní lince,netýká!V nájemní smlouvě tato položka ani není uvedena,přezto mi ji pronajímatel účtoval,nyní mi zvýšil nájemné na celkem 14442kč a chce,abych tuto zvýšenou částku platila již nyní. Majitel po mě zároveň chce podepsat dodatek ke smlouvě,kde mu doplatím zvýšenou částku zpětně od 1.1.2017,což si myslím,že zpětně po mě nemůže požadovat.
Další problém je,že na začátku našeho stěhování,jsem se ptala majitele na sousedy v bytě,neb jsem měla bohužel špatné zkušenosti a bylo mi sděleno,že nad námi bydlí psych.narušené 3 ženy,ale že neruší v noci,pouze přez den a to,že tím,že 2 hodiny bouchají dveřmi od balkonu a je to prý jen jednou za 3 měsíce,bohužel tomu tak není,budí nás skoro denně a to od 2hod.ráno do půl 5,děti se bojí spát ve svých pokojíčcích a když jsem to majiteli říkala,odpověděl pouze,že on si zvykl a nic neřeší….chodím do práce a potřebuji spát! Musím tento problém majiteli poslat znovu písemně nebo stačí,že jsem upozornila již několikrát ústně? Mohu z těchto důvodu vypovědět nájem ihned? Podle sousedky u které jsem byla,když mi dcera doma plakala,že se bála,prý již bylo podáno trestní oznámení i volána policie,ale bez nějakého výsledku……. děkuji za rady! G.

Odpověď: Nárok na úhradu fondu oprav nyní popl. na správu domu a pozemku nemá v žádném případě, je si toho vědom a proto chce na Vás i ten dodatek.
Opakované intenzivní rušení sousedů. Ano jde o vadu §2265/2 a podstatné porušení smlouvy §2002, jež nelze napravit. Důkazy máte v podobě sousedů a případně i protokolu policie. To, že jste to již oznámila ústně by Vám soud uvěřil, neb o případu ví celý dům. Majitel tedy nebude moci požadovat Vaše setrvání do konce doby smlouvy. Pokud jste uhradila jistotu (kauci) předem, přestaňte platit nájem, ať Vám to dojede akorát ke konci Vaší okamžité výpovědi. Pokud budete v prodlení s nájmem, tak je to sice porušení smlouvy, ale během chvilky s vámi nic neudělá. Nárok na vrácení jistoty máte, ale kdo ji z něj bude tahat … Za to rušení bych započetl slevu z nájemného 15% za poslední 3 měsíce (pokud jste mu vadu vytkla již před 3 měsíci či dříve) a strhl je z nájmu a kauce. Majitel má malé pávní povědomí a věc nebude žalovat a i kdyby chtěl byl by neúspěšný. Budete-li znát datum vyklizení, sdělte jej majiteli co nejdříve, ať nevnikne zbytečná škoda.

Dotaz: Dobrý den, jsem nájemce a v nájemní smlouvě(platné od 2.1.2014 tedy podle nového OZ) mám v čl.4 (výpověď se smlouvy) mimo jiné uvedeno, že: „nájemce má právo smlouvu vypovědět v měsíční výpovědní lhůtě, jež začíná kalendářním měsícem následujícím po měsíci doručení výpovědi, došlo-li k meziročnímu zvýšení cen dodávek vody či energie o více než 10%, a to do 2 měsíců od posledního vyúčtování dotčeného touto změnou.“ Mám právo podat tuto měsíční výpověď, když při posledním vyúčtování v březnu 2017 (měl jsem přeplatky) mi majitel zvýšil zálohy na služby (ve smlouvě mám oddělen nájem+služby) z původních 3.400,-Kč na 4.000,-Kč, tedy o 600,-Kč, což je více než 10%.Majitel zvýšení záloh zdůvodnil zvýšením ceny tepla dle § 2249,kde se však o zvyšování záloh nic neuvádí.Jaká jepřesná definice a právní výklad meziročního zvýšení cen dodávek vody či energie? Děkuji za odpověď.

Odpověď: Rozhodující je pouze cena energie či vody (dostupná ve vyúčtování SVJ či družstva majiteli, jenž by jí měl s informací ceny za jednotku vyúčtovat i Vám). Porovnáním 2016 a 2017 zjistíte, zda bylo dosaženo prahu 10%. Výše záloh dopad nemá.

Dotaz: Dobrý den, bydlím v nájemním bytě (v majetku města), smlouva o nájmu byla podepsána v roce 2004, tedy před začátkem platnosti NOZ. Ve smlouvě je zaneseno předkupní právo na byt, které bude možné využít v roce 2019. Dále je zde uvedeno, že předkupní právo se ruší, pokud dostaneme výpověď dle paragrafu 711 OZ, konkrétně s ohledem na vlastnictví dalšího bytu.
Chceme začít stavět rodinný domek, jehož kolaudace proběhne pravděpodobně několik měsíců před převedením bytu do našeho vlastnictví. Otázka zní, jestli toto ustanovení starého OZ je pro nás platné a tedy hrozí, že můžeme dostat výpověď a přijít o předkupní právo na byt (za výrazně zvýhodněných finančních podmínek). Děkuji za odpověď.

Odpověď: Smlouva je platná a vykládal bych ji s ohledem na obsah a nikoli formu. Tzn. že smyslem smlouvy bylo upravit smluvní výpovědní důvod při vlastnictví více bytů, přestože nová zákonná úprava již tento výpovědní důvod nemá. Lze argumentovat i ve Váš prospěch, ale ve Vaší situaci bych to riziko nepodstupoval. Při lámání chleba se to může vyvinout všelijak.

Dotaz: Dobrý den, bydlíme v pronajatém domě se 3mi byt. jednotky. Minulý rok se měnil majitel domu (bratr prodal nemovitost sestře). S bývalým majitelem problém nebyl. S novou majitelkou jsme podepisovali i novou nájemní smlouvu a to na jeden rok a že se potom prodlouží. Ještě se paní zjišťovala, že chceme dl. pronájem a my ji říkali, že min. na 3 roky a pak, že chceme kupovat domeček svůj. Před 4mi měsici se nám narodilo miminko a tak sme tomu i být museli přizpůsobit (výmalba, udělání pokoje, přestěhování věci a pod.). Smlouva nám ale nebyla prodloužena, nejdříve tvrdila že jí vadí pes, potom že tu chce bydlet ona. O byt jsme se starali, dokonce jsem z původního starého a rozbitého udělili nový krásný.(natírali jsme schody, pokládali lino, opravovali koupelnu, malovali jsme, opravovali listy a kuchyň a ještě jsem dali do kupy neudržování zahradu, kterou máme k užívání. Otázka je:
1)má právo nás vystěhovat a můžeme požadovat peníze za úpravy bytu?
2)může zavolat, že je za půl hodiny u nás a jít dovnitř? Vstup přes zahradu,kterou užíváme a platíme ( má klíče, které měla dát do obálky , ale normálně je k nám používá i přes upozornění)na zahradě máma psa, který hlídá a dneska přišla, odemkla si a chtěla jít dovnitř a pes na ni zaštěkal, lekla se a utekla do auta. Zavolala PCR, že ji pes napadl. Může podat trestní oznámení když na zahradě nemá co dělat a sama si odemkla a šla dovnitř?
3)ve smlouvě máme uvedeno, že platíme poplatky např. 3000Kč, ale již není rozepsáno za co. Může dělat vyúčtování například jen elektřiny a požadovat nedoplatek? Ke všemu vyúčtování co poslala 3x a všechny jsou chybně vypočteny.
4)mám strach že mi nebude vrácena kauce, mohu nepzaplatit poslední nájem?

Odpověď:

Ke konci nájemní lhůty má právo Vás vystěhovat a peníze za opravy a neodsouhlasené úpravy vyžadovat nemůžete.
Vyměňte si vložky v zámcích, návštěvu musí ohlásit dostatečně předem a je třeba si na termínu bez naschválů shodnout.
Nejsou-li poplatky rozepsány, pak je to pouze za služby, jež se spořebovávají. Voda, energie, odpad, osvětlení a úklid spol. prostor. V SVJ i výtahy a náklady na správní činnost (nikoli fond).

Dotaz: Dobrý den, nedaří se mi nikde najít. doposud bydlíme u známého bez sepsané nájemní smlouvy, kterou nám chce udělat. Ovšem mě zarazilo že bude požadovat doložit výši platů mě a přítele. Otázka tedy je musíme něco takového udělat ? Může vůbec po nás požadovat něco takového dokládat ?

Odpověď: Ano požadovat to může. Zdánlivě rozumné a elegentní řešení. Pokud to paděláte, šlo by o trestný čin poškozování cizích práv (pronajímatele), ale pokud byste práci ztratili a neplatili, tak to padělání pronajímatel stejně nezjistí … Nebránil bych se tomu, přijde mi to jako fer požadavek, proti tomu, co může pronajímatel ztratit …

Dotaz: Dobrý den, bydlím na pronájmu na dobu určitou od poloviny roku 2010. Každý rok podepisuji dodatek s prodloužením nájmu o další rok. K 31.7.2017 mi smlouva skončila a chtěl jsem ji opět prodloužit. Bylo mi ale oznámeno, že mi majitel prodlouží smlouvu jen v případě že budu souhlasit se zvýšením nájemného o 3000,-. Nyní platím 9500,- Je možné, aby po mě chtěl majitel zvednout nájemné o tolik peněz? Mám vůbec nějaká práva, když mi smlouva už skončila? A za jak dlouho budu nucen se vystěhovat pokud se nedohodneme? A pokud budu nakonec souhlasit, od kdy po mě zvýšené nájemné může majitel požadovat? Je možné že ho budu muset uhradit i za srpen, když už je polovina srpna a já se o zvýšení nájmu dozvěděl teprve 15.8.2017?

Odpověď: žádná práva nemáte, šéfe

Dotaz: Dobrý den chci se zeptat. Bydlím v podnajmu potřebují mit u prepisu služeb na jinou osobu souhlas majitele?

Odpověď: Pokud máte nyní služby psané na sebe či Vás k přepisu služeb na sebe nájemce zplnomocnil, a dotčená osoba s Vámi bydlí, tak souhlas nepotřebujete. Nelze ale vyloučit či obchodní podmínky dodavatelů služeb mohou v tomto ohledu být nastaveny přísněji než OZ …

Dotaz: V nájemní smlouvě mám uvedeno, že se za služby (odvoz odpadu, vodné a stočné, elektrická energie ve společných částech domu a údržba domu a okolí) hradí paušální částka. Dále je ve smlouvě uvedeno, že pokud se zvýší spotřeba nájemce, má pronajímatel nárok na zvýšení této paušální částky. Prosím o zodpovězení dotazu, zda může pronajímatel tuto paušální částku jednostranně zvýšit během trvání nájmu (nájemní smlouva byla uzavřena teprve 5.9.2017 na dobu určitou 1 rok).

Odpověď: To je analogie toho, co je uvedeno k paušálnímu vyúčtování. Dle mého názoru je takové ustanovení neplatné pro nesoulad s dobrými mravy a pro neurčitost a pronajímatel nárok na zvýšení částky nemá. To by bylo možné ujednat např. pro situaci zvýšení cen služeb od vodáren a jiných dodavatelů, ale ne pro zvýšení spotřeby.

Dotaz: mám nájemní smlouvu z roku2014 na dobu neurčito.Nyní se majitelka rozvedla a ihned vdala a oznámila nám, že musí udělat nové smlouvy z novým jménem, ale chce je změnit na dobu určitou.
Má na tuto změnu právo ?

Odpověď: ne

Dotaz: v měsíci březen nám končí roční podnájem bytu. Rádi bychom při předání bytu majitelce dostali kauci zpět, ovšem majitelka se ohání tím, že musíme počkat na vyúčtování topné sezóny, které za tento rok bude až příští rok (tedy za rok). To se mi zdá jako hloupost, vždyť byly známé údaje měřidel při nastěhování, tak by se měli zapsat i při odstěhování a daný rozdíl by měl jít prakticky „hned“ vyúčtovat, nebo se mýlím? (Jedná se pouze o vodu / topení, které jsme vedle nájmu majitelce platili – plyn a elektřinu jsme platili zvlášť na smlouvu). Máme nějaké právo požadovat vyúčtování nyní? Zdá se mi nějaké divné aby majitel mohl držet kauci celý rok potom co se odstěhujeme… Děkuji za rychlou odpověď 🙂

Odpověď: jednání majitelky je korektní (viz v článku vyúčtování zpravidla do 4 měsíců od konce roku), ona jej zatím sama od SVJ nemá …

Dotaz: Dobrý den, bydlíme v nájemním bytě u majitele (98m2),máme od r. 1987 smlouvu na dobu neurčitou.Od r. 2007 nezvyšoval nájemné, teď chce nájemné výrazně vyšší. Dále po nás požaduje sklep, který je v původní nájemní smlouvě. Má na to nárok? Děkuji za odpoveď

Odpověď: Zvyšování nájemného viz článek, sklep odejmout nemůže, může jej vyměnit za stejně velký a dostupný (přístupem).

Dotaz: Dobrý den, bydlím v bytě s regulovaným nájemným. Po deregulaci, až v roce 2016 pí majitelka – po odsouhlasení oběma stranami, navýšila nájemné na 14 tis.Kč., v roce 2016 na 14,5 tis.Kč. Je pravda, že první navýšení mohlo být dle platné legislativy (judikátu ?) v jakékoli výši (dorovnání na nájemné v čase a místě obvyklé, a to z důvodu, že námi placené nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce, ale vzniklo na základě jiného předpisu) a od roku 2016, kdy nájemné bylo majitelkou s námi sjednáno, již pro výši nájemného platí § 2249 NOZ, tedy zvyšovat lze jen do výše 20 % za období 3 let, tedy 2800 Kč do roku 2018? Je legitimní, aby pro rok 2018 žádala 18 000 Kč. Podle mého názoru by mohla žádat jen 16 800 Kč. Děkuji za odpověď, Štěpánka

Odpověď: Navýšení nájemného po deregulaci v jakékoli částce a i judikát v tomto duchu by dporovalo § 2249. O takovém judikátu by se nejspíš psalo. Ale jako nápravu křivd regulace jej nevylučuji a zkusím se na to ještě podívat. Ano při základu 14 000 od 2015 ba max. možný nájem od 2018 měl být 16800. Pokud je tam smluvní ujednání např. inflační doložka, tak jinak než dle tohoto ujednání zvyšovat nelze.

Dotaz: Dobrý den, jaká je v souvislosti s § 2264 přiměřená lhůta pro odstranění vady bojleru, dodávajícího teplou vodu do nájemního bytu v nedostatečném množství a nízké teplotě? Bojler pracuje jen do max.poloviny svého výkonu a teplá voda teče při neředění studenou vodou pouze o teplotě 40 -50 °C a pak velmi rychle dojde. Nestačí to ani na pořádné umytí 2 osob (včetně mytí dlouhých vlasů). Dle sdělení odborníka dodavatele vadného bojleru, je vadný termostat a oprava je realizovatelná během několika pracovních dní- objednání a zaslání termostatu od výrobce do servisu a jeho výměna servisním technikem. Závadu jsem pronajimateli nahlásila ihned první den, kdy se objevila a od té doby uplynulo dalších 10 dní a majitel opravu odmítá řešit. Naopak vyvolává konflikty a tvrdí, že je bojler v pořádku. Odstranění závady urguji opakovaně takřka každý den. Při zásahu přivolané policie mi sdělil, že si mám opravu zajistit sama na vlastní náklady. Což bych klidně udělala a pak si tyto náklady odečetla z nájemného, ale on smluvnímu servisu zakázal se mnou cokoliv řešit s tím, že kupující a majitel bojleru je on a bez jeho souhlasu nesmí do bojleru zasáhnout. K tomu mi zakázal nechat do bojleru zasáhnout jinou firmou, než smluvním záručním servisem. Bojler je nový, v provozu pouze měsíc, tedy v záruce. Mám důkazy o závadě bojleru- fotky a videa stavu ukazatele nahřátí vody v bojleru, průběžné stavy spotřeby vody na vodoměru ( že jsme vodu nevyplýtvali příliš velkou spotřebou, jak on tvrdí) a měření teploty vody v bytě (většinou ihned po skončení času provozu nahřívání vody v bojleru, jaká je teplota teplé vody puštěné na maximum). Majitel mi po mých sděleních o těchto důkazech, uzamkl přístup do společné části domu- technických prostor, abych se nemohla dostat k bojleru a vodoměru a nemohla jsem si pořizovat další důkazy. Bojler je pouze pro můj nájemní byt. Co mám dál dělat, když policie mi nepomohla? Prosím o odpověď:

1. jaká je přiměřená lhůta na odstranění takové závady v dodávce teplé vody
2. Může mi majitel bránit v přístupu k bojleru (pouze pro nájemní byt – nutné k regulaci teploty vody, až to bude fungovat) a vodoměru (sledování mé spotřeby vody, kterou řádně platím) ?
3. Jak si v této situaci mohu zajistit opravu bojleru sama, pokud k němu budu mít tedy přístup, případně zda si mohu zavolat zámečníka a přístup si z důvodu nutné opravy zajistit (majitel odjel a zdržuje se v místě svého druhého pobytu 200 km daleko)?
4. Jakou mám / mohu požadovat slevu z nájmu za dobu, kdy jsme neměli dostatečnou dodávku teplé vody? – 20% ? za každý den trvání závady, nebo až od kolikátého dne? A co náhrada za mé náklady na telefon a čas věnovaný snaze o zajištění opravy, kterou majitel úmyslně zmařil? Viz dle § 2265 lze požadovat přiměřenou slevu z nájmu, dále provést opravu s nárokem na náhradu účelně vynaložených výdajů.
   Předem děkuji za odpověď a pomoc.

Odpověď: Upřímně, my doma pro úsporu energie máme bojler nastaven na 40 °C a než se tam takto handrkovat tak bych se raději odstěhoval. Vše další jsou odhady. Jestli čekají na termostat, co není skladem, tak se nelze divit třeba ani 3 týdnům. V přístupu k bojleru Vám bránit může, k vodoměru teoreticky též, jen by jej měl ukázat v nějakých pravidelných intervalech, řekněme třeba kvartálních. Pokud byste bylo v bytě SVJ, kde zákon patrně stejně jako u měřáků na topení nejspíše stanoví povinnost vybavit jednotku vodoměry, pak byste měla mít přístup stálý.
Za daných podmínek bych slevu nežádal a na soud s tím nechodil. Úplně bych zde změnil přístup z bojovného na trpělivý a uctivý nebo se odstěhoval.

Dotaz: našli jsme byt, který bychom si chtěli pronajmout. Realitní kancelář nám předložila nájemní smlouvu, která je plná ustanovení neplatných podle NOZ – smluvní pokuty, zákaz kouření, zákaz chovu zvířat, zákaz podnikání atd. Nic z toho se nás v podstatě netýká, ale znepokojuje mne zejména odstavec o tom, že si pronajímatel vyhrazuje právo zveřejnit osobní údaje nájemce v případě dluhu na nájemném. S tímto jsem se nikdy dříve nesetkala a dávat někomu takovýto souhlas se nám nechce. Může toto být v nájemní smlouvě? A pokud odmítneme podepsat nájemní smlouvu plnou takových bodů, je šance, že nám bude vrácen rezervační poplatek? Děkuji za odpověď.

Odpověď: přidáno přímo do článku oddíl závdavek

Dotaz: potřebuji poradit. S kamarádkou jsem si pronajala byt na dobu určitou. Smlouva je napsaná na mně s tím, že kamarádka je ve smlouvě uvedena jako spolubydlící. Po 2 měsících mi byla nabídnuta lepší práce v jiném okrese a tudíž jsem se musela odstěhovat. Potřebuji tuto smlouvu přepsat na spolubydlící, která by byt sdílela s kamarádkou, kterou by do smlouvy potřebovala uvést. Můžete mi prosím poradit, zda se smlouva na spolubydlícího dá přepsat? A jak?

Odpověď: Je třeba sepsat novou smlouvu s pronajímatelem, ledaže byste měla smluvní souhlas, že můžete byt dále pronajmout.

Dotaz: Dobrý večer.Sousedka,jako nájemnice bytu,z něho z důvodu obavy z exekuce, ohlásila dospělého syna,narkomana,z trvalého pobytu.Teď se ale rozhodla jej vzít zpět s tím, že ho po dobu 2 měsíců nemusí pronajímateli nahlašovat.My,všichni ostatní nájemníci s tím nesouhlasíme,neboť feťáci o sobě dobře vědí a on i jeho manželka,též narkomana,mají klíče od vchodu do bytovky.Máme obavy o svoji bezpečnost,ale hlavně děti. Máme obavy o narušení vztahů v bytovce a o zdraví nás všech. Nevíme,kdo všechno se dostane do vstupních prostor, kde jsou umístěna kola a kočárky.Je vůbec možné se proti takovému člověku bez zábran bránit? Co může udělat vlastník bytovky? Děkuji za odpověď.

Odpověď: Dokud nebude obtěžovat sousedy nepořádkem a hlukem, porušováním domovních pravidel apod., tak se na něj zákon dívá jako na spořádaného občana. S narkomany je to hodně těžké, většinou to nejvíc odnáší jejich rodina, asi si to nedokážete ani představit, co to pro tu mámu je.

Dotaz: Dobrý den, mám pronajatou garsonku od 1.7.2019 na dobu určitou, jsem student., v začátcích bylo vše v pořádku, ale během srpna mě soused nade mnou přišel vykopnout dveře, za to , že jsem byl trošku hlučný, ale dle výpovědi na policii a ostatních sousedů nic nebylo slyšet, ale záznam z policie je z toho důvodů, že je to trestný čin(škoda nad 5tis) nevím co by se stalo, kdyby dveře vykopl úplně, ale jsou poničené a nejdou běžně zavřít, takže žádné bezpečné bydlení .Mám stále obavy, aby opět soused nevyskakoval a taktéž strach o své zdraví, proto jsem se chtěl s pronajímatelem domluvit na ukončení nájmu a odstěhovat se, protože dveře neopravují a nic neřeší od října 2019, tak jsem chtěl ukončit k 31.1.2020 stím, že ponechám jistotu dvouměsíční, ale pronajímatel, že to nejde, že tam musím být do 30.6.2020, ale tím porušuje on pravidla, protože zákon říká pokud se změní okolnosti a navíc tím vzniká i mě škoda a mohl bych i já požadovat finanční kompenzaci kvůli stěhování. Takže si myslím, že mohu na základě změn okolností dát okamžitou výpověd bez výpovědní doby, kde uvedu i porušení povinnosti pronajímatele. Navíc ve smlouvě je uvedeno, že lze ukončit dohodou obou smluvních stran kdykoliv a to já jsem zaslal pronajímateli stím, že jim ponechám dvouměsíční kauci i vyučtování a odstěhuji se do 31.1. Prosím poradte co mohu udělat všechno mám písemně.

Odpověď: Prosím postupujte dle § 220 64-2267 OZ. https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p2264. Tj. ideálně oznmate vadu, dejte lhůtu pro opravu 1 den, toto je opravdu velmi urgentní vzhledem k bezpečnosti Vaší osoby a majetku a nechte opravit za své, strhněte z nájemného s předáním paragonu opravy. Cenovou nabídku opravy bych pro dobré vztahy předložil k výzvě majiteli k opravě, ale nutné to není. zvlášť když to pár dnů neřeší. Pokud na opravu nemáte, můžete dát okamžitou výpověď.

Dotaz: Dobrý den,partner žil sám v podnájmu a ve smlouvě jsou nastaveny limity spotřeby vody, když jsem se k němu přistěhovala já se dvěmi dětmi zahrnul nás majitel do smlouvy,ale limity nezvýšil, nyní chce za vodu nad limit ve smlouvě cca 20000,- přičemž skutečný nedoplatek u SBD je 6000,- je v právu? Děkuji

Odpověď: S velkou pravděpodobností ne. Záleží jak je konstruována nájemní smlouva. Případně mi zavolejte v placeném režimu.

Dotaz: Dobrý den, rád bych zde také položil dotaz: bydlím v nájmu a mám smlouvu na dobu NEurčitou. Minulý rok na podzim mi bylo oznámeno, že od 1.5.2021 mi bude zvýšen nájem. Z tohoto důvodu jsem se rozhodl, že dám výpověď a pronajímateli jsem ji odeslal s tím, že chci skončit v nájmu k 30.4.2021, kde právě od výše zmíněného 1.5.2021 mi poběží zákonná 3 měsíční výpovědní lhůta, tj do 31.7.2021.
Můj dotaz: má pronajímatel právo mi od inkriminovaného 1.5.2021 zvýšit nájem, přestože jsem od tohoto datumu ve výpovědní lhůtě do 31.7.2021?

Odpověď: ano

Dotaz: žiji dlouhodobě (přihlášen k trvalému pobytu) s manželkou a nezletilými dětmi v bytě, který je součástí domu vlastněného mými rodiči a který není kvalifikován jako samostatná bytová jednotka. Do rekonstrukce bytu a do jeho vybavení jsem investoval vlastní finanční prostředky, ovšem na základě vlastního uvážení a bez požadavku ze strany rodičů. S rodiči nemám uzavřenu žádnou nájemní ani jinou smlouvu. Hradím výdaje spojené s provozem uvedeného bytu, včetně energií. Za užívání bytu neplatím žádné nájemné ani jiné výdaje spojené s domem nehradím. S rodiči jsem v kontaktu, nevedu nezřízený život, žádná trestná činnost atd.
Jakým způsobem se mohu bránit jednostrannému rozhodnutí rodičů o ukončení mého užívání bytu?Je možné z jejich strany požadovat okamžitou výpověď? Mohu požadovat finanční kompenzaci za prostředky vložené do rekonstrukce bytu a případně v jaké výši?
Měla by na výše uvedenou situaci vliv skutečnost, že by mne a mou rodinu toto rozhodnutí uvrhlo do hmotné nouze, případně že by k němu došlo v obtížné životní situaci, například při ztrátě zaměstnání?

Odpověď: Právo vám výslovně nároky v tomto kontextu (nemáte-li souhlas pronajímatele k úpravám) nepřiznává. Bylo by třeba se pokusit řešit na jiném základě – dobré mravy, vyživovací povinnost. Případně se na mě obraťte pro placené zastupování.

Dotaz: 31.1.2020 nám skončila nájemní smlouva na dobu určitou máme ji na rok . A dneska 30.9 nám majitelka předala výzvu k vyklizení bytu pro zánik práva nájmu uplynutim doby. A že se máme do 10.10 vystěhovat. A v najemni smlouve mám napsané že se najemni smlouva prodlužuje dodatkem. A jak jsem říkala majitelce o novou smlouvu tak mi ji nebyly schopna dát. A normalne sme platili nájem ale nemáme platnou smlouvu. Co máme teď dělat takhle rychle si nestihnu nic najít a s dětma na ulici skočit nemůžu. Dá se proti tomu něčí dělat? Děkuji za odpověď.

Odpověď: Smlouva je automaticky prodloužena původní dobu nájmu, takže byste to měli mít do konce roku. Přečtěte článek pořádně.

Dotaz: Dobrý den. Náš dům má nového majitele.1. Může nový majitel vystavit novou nájemní smlouvu, aniž by respektoval tu původní?2.může si libovoln zvýšit výši nájemného bez souhlasu nájemníka? 3.Může přikázal nájemníkům, u kterého dodavatele si mají uzavřít smlouvu o dodávce energií? 4. Může si vyžádat po stávajících nájemních kauci 3 násobku nově vyměřeného nájemného jenom proto, že on se stal novým majitelem, zatímco nájemníci noví nejsou? Děkuji za odpověď

Odpověď: Vzor nájemní smlouvy stáhnout jde.
Fakturaci vodného a stočného se lze bránit pouze zdůvodněním chyby výpočtu či žádostí o přezkum přesnosti vodoměru adresované vodárně (může být zpoplatněna, pokud se chyba vodoměru neprojeví).
S příspěvky zkušenost nemáme, ale i nájemní smlouva od rodičů by měla být akceptována. Není důvod, proč ne.